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标题: 深度分析！扬州土拍大战一触即发，未来房价会怎么走？ [打印本页]

作者: 西方求败 时间: 2018-11-6 14:23
标题: 深度分析！扬州土拍大战一触即发，未来房价会怎么走？
2天后也就是9月28号，扬州将迎来本年第二场大规模土拍，一共12幅地块，6块是住宅或商住用地，6块是商业或其他性质用地。

无论是业内人士还是吃瓜群众都非常关注这场土拍，但是我觉得大家也别把这场土拍看得太过重要，远远没有上升到改写扬州房价格局的地步，只是这次土拍过后扬州楼市下半年的走势就基本上能看清个大概了。

有部分网友看热闹不嫌事大，甚至打起了赌，猜测2天后的土拍会不会流拍，因为有数据显示，2018年1-7月份，全国总共流拍土地800宗！

1、2018年1~7月，全国总共流拍土地800宗，形势不容乐不雅观！

按照中国指数研究院数据，2010年以来，百城住宅用地共流拍2261宗，2011年土地流拍515宗，为近年来最高数值，2016年土地流拍仅80宗，为近年来最低数值。

大家来看，2010年到现在土地流拍总数为2261宗，而2018年前7个月就占了800宗，占到了流拍总数将近三分之一，这个数值是非常夸张的！

最搞笑的流拍案例莫过于本年山西太原市的一场土拍，太原市本年拿出了8块黄金地段打算卖130亿，全城震惊，各大媒体纷纷宣传报道，这场土拍被称为一场“史诗级”的大规模土拍！

就在太原市信心满满准备大干一场的时候，最尴尬的事情发生了，这起拍价高达130亿的8幅黄金地块竟然全部流拍，1毛钱都没捞到。

2、大规模土地流拍的根本原因是缺钱！

为什么土地开发商比来突然不肯意拍地了？这是个问题！

我觉得开发商不肯意拍地大致上可以归结为两种原因：

第一种：开发商看空楼市，认为房价会下跌

第二种：开发商没钱了，有心无力

关于房价下跌这个问题，已经有无数的案例、无数的专家、无数的售楼员、无数的中介解释过了，房价下跌的可能性几乎为零。

比如房地产大咖万科曾经在2014年喊出房地产已经到了白银时代的标语，这次误判导致万科错过了这一轮地产大牛市。

然而像万科这样的行业巨头看空楼市，依然不耽误这一轮房价暴涨，这说明地产大佬看空看多其实并不重要，很多开发商也并不是不想拍地，而是想拍，但手头真的没钱了，兜比脸还干净！

房地产开发商看似很有钱，动辄几十亿几百亿的运转，但是实际上这些钱大部分都不是他本身的钱，而是银行的钱！

一旦银行收紧银根，房地产开发商马上就要断粮。

在2018年这种银行遍及全面收紧对开发商贷款的时间里，开发商每天想的根本不是怎么样才能拿下土地，而是怎么样维持本身的现金流来慢慢归还到期贷款。一旦某一笔贷款到期无法按时归还，引发银行的连锁抽贷，这家地产商必定是死路一条，俗称资金链断裂。

所以，土地流拍的根本原因不是房地产大佬看空楼市，而是缺钱！

其实银行不仅仅在收紧对开发商的贷款，对于购房者的贷款也在收紧，银行提升利率，增加首付从2017年中旬就开始陆续执行了。

就拿扬州来说，现在银行首套房贷款利率遍及上浮15%，部分银行上浮20%，二套房贷款利率遍及上浮25%，部分银行甚至上浮了30%！

更可怕的是前段时间北京连住房公积金都收紧了！

3、扬州未来的房价会怎么走？

这一轮三四线城市房价暴涨的重要推手货币化棚改，2018年8月份仅仅投放了91亿，只剩下之前的零头，货币投放量创下历史新低！

图片来源：财新数据数据来源：中国人民银行

如今的房地产早已过度金融化，赤裸裸的成为了一个投机工具，大家买房的唯一目标就是赌房价继续上涨，高位卖给后面的接盘侠。

那么扬州未来的房价会怎么走呢？

首先我们可以判定，扬州的房价应该是不会涨了，你甭管开发商是没钱拿地还是不想拿地，反正他们是不去拿地了。

地王的诞生通常预示房价的上涨，因为市场的钱多了，而大面积流拍现象的诞生，通常预示房价的下跌。

所以，未来几年，房价的下跌压力会非常的大，很多买房人来跟我咨询楼市的时候，我都会跟他们说一句，如果你是想买房投资，暂时还是冷静冷静吧。

房价虽然不会怎么涨了，但也绝对不会崩盘，房地产其实不是我们的命根子，而是政府的命根子，所以在弹尽粮绝之前，政府绝对不会容许，也不敢让房价崩盘！

所以房价最后的走势，应该是横盘滞涨，极其缓慢的阴跌，我记得2011年跌到2014年，3年多的时间大概跌了10%都不到。

4、9月28号扬州土拍一览

2天后扬州将拍出12幅地，其中的6块商业或其他性质用地我们暂且不看，我们把重点放在别的6块住宅跟商住用地上面。

1：二城GZ076地块（商住）

地块位置：顺达路东侧、二桥河路南侧、骏和玲珑湾北侧

出让面积：29691㎡

规划用地性质：商住

出让年限：70年

容积率：1<R≤1.70

起始价：25311.5775万元

起拍楼面地价：5014.7元/㎡

2：北区GZ083地块（商住）

地块位置：东至瘦西湖路、南至学士路、西至中心路、北至启扬高速公路防护绿地（A地块）

出让面积：306393㎡

规划用地性质：商住

出让年限：40年

容积率：1<R≤1.44

起始价：95594.6160 万元

起拍楼面地价：2166.7元/㎡

3：北区GZ085地块（商住）

地块位置：东至瘦西湖路、南至学士路、西至中心路、北至启扬高速公路防护绿地（B地块）

出让面积：301448㎡

规划用地性质：商住

出让年限：40年

容积率：1<R≤1.41

起始价：85008.3360 万元

起拍楼面地价：2000元/㎡

GZ083跟GZ085两块地共计60.7万方，起拍价达18亿，很多网友都说这两幅地有很大可能会被华侨城拿下。

4：北区GZ082地块（商住）

地块位置： 高蜀北路以西，科技园以北，规划道路以南

出让面积：15158㎡

规划用地性质：商住

出让年限：70年

容积率：1<R≤1.20

起始价：1940.2240万元

起拍楼面地价：1066.7元/㎡

5：西区GZ079地块（住宅）

地块位置：甘八路西、新洲路北、周巷路东、规划支路南

出让面积：51276㎡

规划用地性质：住宅

出让年限：70年

容积率：1<R≤1.10

起始价：20254.02万元

起拍楼面地价：3590.9元/㎡

6：东北区GZ086地块（住宅）

地块位置：三星路东侧、物港路南侧、太平路西侧、秋实路北侧

出让面积：112829㎡

规划用地性质：住宅（限价商品房）

出让年限：70年

容积率：1<R≤1.94

起始价：65102.3330 万元

起拍楼面地价：2974.2元/㎡

这次土拍其实不算很重磅，像二城板块牧羊地块、金方圆地块、江扬电缆地块等几个万达旁边的黄金地块政府压根都没拿出来。

二城板块振兴花园学校旁边的GZ076地块算是本次土拍最重磅的一块地了，不消想也知道必定有很多开发商虎视眈眈，这块地能拍到什么价格，本场土拍会有什么亮点，我们拭目以待！

作者: 时来运转 时间: 2018-11-6 14:23
以上给你分析了那么多，到最后是画龙点睛，叫你买房，现在的广告都不敢说的太明，太明了都知道是卖房广告。都是给你暗示，恐吓你……现在都是洗脑，恐吓影响。我小学一年级文化，不好意思说中小便的意图了。

作者: 小提琴 时间: 2018-11-6 14:24
从农村再次买到农村，恭喜

作者: 海是天空的泪 时间: 2018-11-6 14:24
全部流拍安心！

作者: A。 时间: 2018-11-6 14:25
想想真的好玩

作者: 蒙面 时间: 2018-11-6 14:25
别闹了，最终答案是什么呢？可能大家不能接受我的说法，剪羊毛！剪谁的？谁愿意买房子就是谁，不把你们的钱整完另加几十年债务，？这就是杀人不见血？可能有相当部分人没看懂。

作者: 医者仁心—华仔 时间: 2018-11-6 14:26
估计是流拍！

作者: 紫恋秋 时间: 2018-11-6 14:26
还是江都区土拍自由，扬州国土局针扎不进去！

作者: yeli920 时间: 2018-11-6 14:27
农村人进城买房没有拆迁款全靠工资本身想过没有

作者: 習慣性、流淚。 时间: 2018-11-6 14:28
搞公园又有钱了

作者: O宿命o 时间: 2018-11-6 14:28
农村的楼房就是好！空旷无污染，蔬菜本身种，没有物业费…………美哉！

作者: 麦前金服 时间: 2018-11-6 14:29
房价就像一个人去看病明明是脚疼非要告诉医生是头疼你说病能看好吗？

作者: 安之幸福 时间: 2018-11-6 14:29
捞一把走人，滩子下一位接！

作者: doforbaby 时间: 2018-11-6 14:30
堂堂我大扬州，还怕土地没人买？笑话！

作者: 天神的守 时间: 2018-11-6 14:31
转发了

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