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标题: 扬州楼市新政，本轮土拍内幕，还有神秘的城投债，都在这里…… [打印本页]

作者: 南望山 时间: 2018-10-5 11:09
标题: 扬州楼市新政，本轮土拍内幕，还有神秘的城投债，都在这里……
导言

秋天是自然界收获的季节，于经济发展，楼市行情同样如此。九月刚开始，几场大雨不期而来，天气转凉令人愉悦，楼市渐冷这就有些反常了。

中国楼市波云诡谲的上半场已经走完，是时候做一次深刻的反思了，往者不成谏，来者犹可追，下半场怎么玩，我们拭目以待！

有人将房价过快上涨简单的怪罪在拆迁政策，我认为无论是棚改还是城市化都只是导火索，至于深层原因还是在大部分城市的土地供应方式和供应节奏没有控制好。

具体到扬州的房价上涨，其中原因又有不同。关于近期的土拍和扬州的发展在此我提出一了些个人不雅观点，借此抛砖引玉，或有共鸣！

1

几代繁华终落幕，扬州前路在何处

扬州骨子里就有成为大型城市的天赋，古代这里是南北交通要道，江淮转运枢纽，天然的具备聚集人口和大宗货物的优势。

延续了近千年的繁华让很多扬州人的心态拔高到会当凌绝顶的层次，通俗的讲就是因为曾经富过，所以不甘心眼下的穷困潦倒，非要拿本身跟周围的后起之秀比一比。

微信群里吵的最厉害的话题就是：南京看不起苏州，苏州瞧不上扬州，扬州又哪个都不放在眼里！

可扬州发展的现状毕竟是工业发展相对薄弱，常驻人口稍有分散，基础设施还需完善，这些都不是是微信群里几个键盘大师能轻易无视的事实。

2017年江苏省各市GDP总量排行榜

（截图片来自扬州市政府网）

虽然扬州市的经济成绩放眼全国同级县市还算差强人意，但是相对江苏省内的兄弟城市，我们的不足很明显啊。（实践证明：学习要想进步，应该多向班里成绩好的孩子看齐，千万不能和全校最差的学生比优势！）

如果仔细研究这张2017年经济表格，最少有三点是值得重视的：

1.近十年若干小弟赶超了扬州

2.泰州市的经济增速加快

3.扬州GDP组成傍边消费占比力大，表露工业和出口的短板

扬州在江苏省的确实没啥优势，除了厚重的历史，就剩下一个盛名孤悬的瘦西湖了，但是这个旅游城市的牌还是打的不标致！

这就很明白了，扬州发展的桎梏就在于没有把原本就具备的优势发挥好，本来可以利用历史和旅游优势建立起一个人文宜居的大市，偏偏要走寻常路，搞房地产开发。

城市要想持续发展最重要的就是具有可竞争的核心产业（可以市旅游产业），以及借此不竭吸引而来的先进人才。

广陵新城的规划堪称政府的宏图壮志，西区新城连宁的构想也是野心勃勃，但是梦想的兑现是需要成本的。现在本钱市场趋于完善，扬州要吸引投资入城，白手套白狼的把戏已经玩不转了。

而要发展就必需吸引投资，要吸引投资就必需大规模提升地区配套，要改善提升地区配套就要大把的花钱。钱从哪儿来？

一般而言地方政府的收入来源大致分为四类：企业，税收，中央财政，其他收入！

税收虽然是主营项目但是一般是专款专用，而指望政府企业收入简直天方夜谭，能勉强收支平衡就不错了，中央财政调剂和拨款更是凤毛麟角，那么剩下这个其他收入就厉害了，据不完全统计，某些城市这个其他收入的总量可能比前面三个加起来还多。

扬州到没有这么夸张，财政收入没啥亮点，也不像键盘侠想当然的那样暗中，就是一个普普通通的三线城市的普通财政！有赤字但不夸张，有负债但健康可控！

（截图来自扬州市政府2017年预算执行情况）

2

土地上拍可解楼市焦急，发展经济实业不能偏废

8月23日扬州土地市场迎来爆点，一次挂牌12地块着实少见。之所以这次土拍公示如此引人关注，我总结了以下几个原因：

1.土地市场沉寂许久，差不多扬州已经半年有余没有拍过地了，积压了一大波开发商拿地的需求，谁都想在行情好的时候多赚一点。

2.其次楼市整体调控加码，具体到扬州，先是中央约谈，紧接着扬州楼市新政出台，第二天12幅土地上拍，时间切换环环相扣引人遐想。

先聊扬州楼市新政，专注楼市的读者会很快发现本轮紧急上马的楼市新政简直照搬了2017年调控原文，后来有媒体采访房管局长也表示，新政确实没有新的提法，是对之前调控办法的重申，虽无新意，态度却无比坚决。

紧随其后12土地上拍，要知道扬州已经大半年没有卖过地了，为啥此时骤然拿出这么多地。合理的假设有下面两点：

1.一是债务围城，不卖地扬州财政将崩！

2.响应中央调控号召，增加建房土地数量，缓解住宅供应紧缺的焦虑！

先说第一点债务围城，这个债务主要是讲城投债，是不是很神秘？我花了很大的精力查到扬州城投债的数据信息：

2011年经济技术开发区（AAA）

2015年数据经济技术开发区（AA）

2016年广陵新城（AAA）

2017年经济技术开发区（AAA）

政府其他债务暂且不论，只看城投数据，扬州基本保持了债务总量可控，债务评级较高的水平，是优于东部许多发达城市的。

集中上拍大量土地的原因，极可能是第二个，增加土地市场供给量稳住不竭上涨的房价，是宏不雅观经济学里比力科学的做法。

综上，扬州并没有过分依赖土地财政，房价上涨完全是购房者对城市预期向好，这与近几年不竭优化改善的城市基础建设密切相关。

不外别高兴的太早，引用一段来自工商联的原话：“8月29日，由全国工商联主办的2018中国民营企业500强发布会在辽宁沈阳召开。会议发布了2018中国民营企业500强榜单。在这份榜单中，江苏共有86家企业上榜，比去年多4家。其中，无锡20家、苏州19家、南通14家、南京11家、常州9家、镇江5家、连云港4家、徐州3家、泰州1家”

扬州网友炸锅了，为啥扬州一家没有？这一句不是疑问，而是遗憾的叹息。因为扬州的确实没啥拿得出手的企业！近几年政府在经济技术开发区大刀阔斧的搞建设，为的就是吸引外资增强内功，只有踏踏实实的做好技术和产业升级，才能让一座城市长久的发展下去。

大规模的发展房地产业可以迅速积累起庞大的资金，但是也伴随着巨额的负责，是比力难取舍的城市建设途径。扬州的未来可选择的余地还有很多，切记不能急功近利，盲目决策。

结语

本年是扬州的转型之年，高铁将至，地铁也在积极争取，路通经济才能通。扬州的城市布局和苏州类似，周围也有一帮积极努力的兄弟。仪征，宝应，高邮，江都，当这些区域之间的隔阂被完善的交通打破，扬州市区的中心地位才会表现。十分期待扬州再度复兴，因为这是我愿意终老的城市。
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作者: D调 时间: 2018-10-5 11:10
我们有公园，好多好多的公园！

作者: empmeng 时间: 2018-10-5 11:10
扬州房价只能八千以内！

作者: 山鬼 时间: 2018-10-5 11:10
扬州房价高，景区票价高，就是工资不高，最后就是望房兴叹，饿着肚子逛公园。扬州再不清醒，不抓住机遇大力发展工业，指日可待倒数第四。

作者: 海是天空的泪 时间: 2018-10-5 11:11
说得太到位了！作者从文才看绝不是一个普通人，对扬州相当了解！
扬州的当家人，首先要改变发展思路，重视工业，招商引资，高薪广纳贤才。把有限的财政资金，用于发展工业经济和旅游经济，还有相应的配套设施。

作者: xfyygz 时间: 2018-10-5 11:12
扬州，要加油！

作者: 天热打肋赤 时间: 2018-10-5 11:13
以前不是有个牧羊的？

作者: SUPERMAN161 时间: 2018-10-5 11:14
谢公园干的太好了

作者: 小丸子有心事 时间: 2018-10-5 11:14
写的很中肯！

作者: 574184166 时间: 2018-10-5 11:15
谢公园这几年没发展进步

作者: abab 时间: 2018-10-5 11:15
公园建多了

作者: 悠然剑南山 时间: 2018-10-5 11:15
好好干，争取把扬州房价推到一平米十万。

作者: 闲乘月 时间: 2018-10-5 11:16
发展科技，抓好教育，引进高端人才，发展科技含量高的工业……才是根本，建商品房，建的越多，扬州就会死的越快！

作者: 戴丹 时间: 2018-10-5 11:17
房地产是点心，绝不能当主食不然会营养不良！

作者: 2030hy 时间: 2018-10-5 11:18
此作者非公务员即事业单位[抠鼻]

作者: 谣瑶 时间: 2018-10-5 11:18
搞企业，在扬州地区不行，职责不清，怎么招商引资。

作者: 永远不停的雪 时间: 2018-10-5 11:19
扬州的房价
无语中

作者: 陳媛媛 时间: 2018-10-5 11:20
比总量不如比人均。如果仪征再划给南京，总量的排名还得掉，只能比人均了

作者: yanxin99 时间: 2018-10-5 11:20
扬州啊扬州，不说了，喝下这杯好好干

作者: 夏坚2010 时间: 2018-10-5 11:21
扬州适合居住，工业就算了吧，以后可以大力发展第三产业和互联网还有就是养老产业。

作者: 毅心 时间: 2018-10-5 11:21
要加大农村土改吸引靠土改红利的技术企业

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