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标题: “法拍房”价格平均为市价6成，不受限购制约，如何“捡漏” [打印本页]

作者: 啊城仔 时间: 2018-10-6 22:24
标题: “法拍房”价格平均为市价6成，不受限购制约，如何“捡漏”

所谓“法拍房”，是法院拍卖房产的简称，是指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

通常情况下，有以下几种情况的房产会成为"法拍房"：

1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款时。

2、民间借贷产生。比如：A借B的钱，约定以自有房产抵押给B，到期不能还款，按照《担保法》的规定，B不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请A还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖A的房产来进行还款.

3、司法没收产生。如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

就拍卖程序而言，“法拍房”都是先由法院委托专门的评估机构，出具房屋的评估价，一般（也不必然）低于市场行情价；而同时，法院为了吸引更多竞价人参与，通常会设置一个比评估价更低的起拍价；通常而言，起拍价一般为评估价的8折摆布。

房产（不动产）按规定可以拍卖三次，而只要“流拍”一次，价格就会降到本来的八折，所以到了“三拍”，经过几次折扣，价格已经十分诱惑了。而如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“变卖”，届时价格会更低。

尤为重要的一点是，随着目前全国铺开的限购政策，让很多人一夜之间失去了购房资格。而“法拍房”，则是为数不多的合法避开限购的渠道之一。目前除北京外，其余各大城市均未对“法拍房”实施限购。也就是说，购买法拍房，可以不受“限购”政策的制约。

当然，伴随着巨大的利益而来的必然是各个方面的风险：

首先是债权关系难以厘清：很多“法拍房”的业主，往往有多头负债，甚至资不抵债。比如在A地有负债，房屋就被A地的法院查封，他同时又在B地有负债，可能又被B地的法院查封了；除此之外，他可能还有民间借贷和高利贷，这种个人与个人的债务关系，是最难厘清的。法院之间，存在“优先处置权”，也就是哪家法院先起诉，哪家就有优先处置权；拍卖的钱，先还掉第一家起诉的法院的债务，剩余的还另一家法院的债务；

问题是民间债务和高利贷，他们是不按套路出牌的。所有手续办妥搬进去后，就不竭冒出来债权人，说房子早抵押给他了，三天两头跑到房子来闹事，泼油漆，写大字，等等。虽然从法律上讲，房屋的所有权归你了，面对这种骚扰，也可以报警处理，但这种提心吊胆的居住体验，恐怕普通人没几个能接受的。

其次是办证难：在成交后的过户历程，阻力重重；比如过户需要开发商提供一手资料（该房屋未出证情况下），但该开发商就是不提供，不办理，忽悠拖沓。有些法院拍完之后根本不会配合过户办证（或者是出面也没有用），还是得靠本身出面一个一个了难。

第三是清场交付难。假如买的房子里边还有人住，这就需要清场才能交付了。很多的司法拍卖公告里，明确写了“法院不负责清场和交付（腾房）”；即便是法院承诺负责腾房，也是困难重重。有些老赖套路很多，一般会把房子给“老弱病残”居住，比如住个七老八十的白叟，即便法院和法警到场，也无可奈何。有些人知道房子要拍卖了，赶紧找人签订一个租房合同，时间长达20年，租金超级便宜，然后在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而按照物权法“买卖不破租赁”的条款，还不能赶他出去。

第四是税费欠费多。“法拍房”税费的特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担；别的，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。

第五是贷款操作难。很多司法拍卖的房子，虽然在醒目位置均标注了“可贷款”的字样，但实际办理中，就会发现由法院指定的贷款银行会设置诸多附加条件：譬如有些首付要提高到五成，利率上浮；同时银行要贷款给你，得先办理房产抵押；而你去住建委办抵押，得先办理过户；而你去法院办过户，得先付清尾款，由此可能陷入死循环。

正是由于以上五大难题，使得许多想要购买“法拍房”的投资者望而却步。

针对以上痛点，国内也已经有部分专业从事不良资产处置的公司介入到法拍房中介领域。

如某家从事不良资产处置的企业推出了“优房拍”项目。公司由法律顾问、财务专家和房产投资专家组成，与多家银行、法院和律所合作，为客户提供法拍房一站式办事，确保客户拍到满意的住宅和安心入住无后顾之忧。同时，公司承诺如果客户不能清户入住，公司将负责全款回购房屋。

该公司推出的办事包罗司法拍卖房源的收集；对房屋进行尽职调查；协助参拍竞价；协助办理按揭贷款；协助前往法院领取法律文书；代办税费和过户事宜；腾户清户和收房；负责回购等等。

以上办事内容，可谓条条针对了法拍房的痛点，相信随着经济下行压力的不竭增大以及债务危机的加剧，法拍房的数量也将不竭增多。有专业机构护航的法拍房，也将成为更多人的购房选择之一。

作者: 呆桃 时间: 2018-10-6 22:25
拍卖房是最牛的买卖，没有之一。因为你就算给完钱，房子还未必是你的。其中里面有可能存在的费用，有可能比你买新房子还贵。你以为占了天大便宜，有可能是掉进了一个大坑。不动最好别碰。

作者: doforbaby 时间: 2018-10-6 22:26
好的，早内部消化了，关我们屁事

作者: 刚下火车 时间: 2018-10-6 22:26
法院不负责清场，就是不负责任行为，这样的法拍房还是少碰为好，碰了有可能进坑的就是你

作者: 蓝桥别墅 时间: 2018-10-6 22:27
楼上没买过法拍就别乱说。法拍有一个东西绝对保证，产权证，不需要对方。最难的是使用权，就是腾退，特别是唯一住房。法拍一般不限购，因为无法逆向操作。

作者: 飞机没刹车|\ 时间: 2018-10-6 22:27
到手也住不了哦

作者: 灰狼君 时间: 2018-10-6 22:28
我就是专门买这样的房子，谁说住不了，哪里有告诉一声，谁怕谁呀？

作者: 独自一人一一 时间: 2018-10-6 22:29
宁住寒窑洞，不入折寿房，天天神痰弃，夜夜鬼绕梁。

作者: 异蓝 时间: 2018-10-6 22:29
买完你就知道有多大麻烦了

作者: love_cheng 时间: 2018-10-6 22:30
很少有漏了。有漏的都是极度的老破偏

作者: xiewai 时间: 2018-10-6 22:31
谁说不限购，都啥文章

作者: 逺航の帆 时间: 2018-10-6 22:31
不是社会人不要去碰[灵光一闪]

作者: “黑名单” 时间: 2018-10-6 22:32
风险大呀，可能住不了

作者: 浩文 时间: 2018-10-6 22:33
法拍房产在不清楚的情况下最好远离，很可怕的！

作者: 儒家熊少 时间: 2018-10-6 22:34
转发了

作者: lcbfsb 时间: 2018-10-6 22:34
根本不懂法院拍卖流程，乱解答。

作者: kenuy 时间: 2018-10-6 22:35
为什么法院不清场后在拍卖呢？成交后现场直接过户不行吗？

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