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标题: 留给你卖房的机会不多了！ [打印本页]

作者: 吉利 时间: 2018-10-7 00:05
标题: 留给你卖房的机会不多了！
版权：来源综合凤凰网房产、365楼市、财联社、365南京二手房作者张银银杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903）、齐俊杰看财经 ID:qijunjie82

降2.4亿抛33套！7折抛41套！贱卖8套！炒房客在等你接盘……

降2.4亿抛33套房！7折抛41套房！

8月11日，有人微博爆料“深圳一样有打包的。”

据了解，抛售的房源总面积建筑为24946．29平米，33本房产证的资产包，整体打包降价卖2.4亿。

有网友不才面直呼“这可能需要复仇者联盟来接盘才行，一般的侠不够。”

早在8月10日，我在微博上看到有人爆料，“北京的地主出货了，一口气卖41套房，有折扣，想要的同学抓紧啊。”

这41套房全为豪宅，其中包罗11套中海凯旋、8套保利中央公园、7套合生霄云路8号及15套棕榈泉国际公寓，房源面积9882平。所在小区二手房均价都在10万元/平以上，其中，中海凯旋均价更是高达约19万元/平。粗略估算，这批房源总货值超过10亿元。

二手房市场崩了？

而就在昨晚，财联社报道一位自称接近该业主的人士表示，并不是41套在卖，而是31套，但委托了北京不同的地产中介在卖，不只麦田一家。

但麦田房产相关负责人否认了上述消息，“这事不太靠谱。”此外，中原地产首席分析师张大伟等多位资深中介人士均表示，没听说过有北京业主在集中抛售几十套豪宅。

上述麦田房产相关负责人告诉财联社记者，“这件事的起因是有人在公司内部群发了包罗上述房源的一张图，但是并没有提供产权资料，麦田也无法对其进行核验，部分经纪人没有看清，就着急发了出去。”

财联社记者多次致电冯姓经纪人，但其电话始终无法接通。而麦田房产官网上，并未上线这批房源。

今早，我也按照截图打了该中介的电话，电话响了一声被挂断……

虽然上述几个“抛房”的事情真实性有待考证，但传出这类消息的背后是否预示着二手房市场逐渐冷却呢？

前期房价涨得凶的，现在不少急售房源！

调控到现在，一些二线城市的房地产开始出现了一些松动。目前成都，杭州，以及长沙、南京都不同程度朝着买方市场发展。

成都5.15调控效果显著接下来二手房价格仍会跌

相关数据显示，目前挂牌二手房中，涨价的仅占15%，而下调挂牌价的比例已经达到了85%。贝壳找房实际成交的二手房均价也不才跌，6月份环比下跌了3.4%，至15443元/平。

目前成都二手房市场仍然处于卖方掌控之中，但目前已经出现了不少急售房源，市场正在一步步朝着买方市场发展。

这跟5.15调控有直接关系。那一轮调控大量新盘被放出来，中签率大幅上升，调控挤压了炒房需求，有限的刚需被限价新房吸走，预计接下来的一年，成都二手房仍将维持小幅下跌的态势。

杭州二手房成交量和成交价格都在跌

杭州楼市是这段时间以来的热点城市。土拍遇冷不说，二手房市场也出现了一些回调的苗头。

数据显示，7月份杭州二手房成交6809套，成交量已连续4个月下跌，并且成交价格都有必然程度下跌。

目前杭州市场也出现了一些急售房源，主要是一些着急换房的房主和一些炒房客，后者由于价格涨幅已经比力多，希望及时止盈，落袋为安。

我们联系到了几位打算换房的业主，也了解了一下目前杭州二手房市场的一些情况。

1、杭州二手房看房人群明显减少，不雅观望情绪渐浓

有位下沙的打算换房的业主告诉我，她这套房去年下半年也挂牌过一次，当时看房人数比现在多不少，愿意出价购买的也不少，但由于看涨后市，他把房子从中介处撤掉。

她打算换个更优质的学区房，但本身的房子这次已经挂出去3个多月，看房的人不多，有诚意出价的更是少，到现在尚未成交。

2、愿意降价，但前提是本身看中的房子也得降价

另一位业主是拱墅区的，他打算换套四房。他的房子挂牌价比3月份的预期价格低了20万，而底线是还可以降20万。但前提是等本身看中的房子至少也有同样的降幅才愿意成交。一边是卖，一边是买，这里牵扯到三方，也正因为如此，他的换房难度也颇高。

令他担忧的是杭州楼市预期不是很好，棚改、土拍、前段时间集中发预售证这些信息集中释放，对市场信息有必然影响。

一口气贱卖8套房！有人挂了半年都卖不掉

据问宅报道，昨天又看到了一位南京“小地主”，比来降价抛售了本身手上8套桥北的房子，因为怕房产税要来了。

当然真实性有待考证，只是这种消息传出来本身就挺吓人！同时有网友给我们留言，二手房挂了半年了都卖不掉……

“南京会像厦门一样吗？我的房子都挂半年了，还没卖掉。”

同时，本年以来仍有大量的小区集体坐地起价，这些业主不仅团结并且专业，不仅对本身房源预期颇高，并且信心十足。

但殊不知，你们可能在为他人做嫁衣……

不肯意降价的投资客，实际上是为降价！

如果有基本的经济学常识，就会明白，这样的联合涨价，纯属业主的一厢情愿。

举两个例子：

同属河西南，佳兆业有业主挂5.6万/平，而升龙天汇4.6-4.8元/平的价格可能就能买到，你买哪个？还有4.1万/平的海峡城……

同属雨山路，融创臻园的毛坯二手房价格基本在3万/平以上，中海万锦熙岸的精装二手房价格基本在2.7万/平，还有前期1.75万/平的中交锦蘭荟等着开盘，你买哪个？

一个小区涨价，其他小区维持原价，只会这个小区的二手房更加难以成交。虽更关键的是，所谓的涨价联盟，既无法律效力，也无本色约束力，根本防不住个别业主偷偷折价卖房，也会掩盖高明的投资客在高位抛房的情况……

不肯意降价的投资客实际上是为降价的投资客买单，因为后者的房子才更好卖。在这个强调流动性的时候，后者往往更安全。

所以，最后你可能玩了一把黑色幽默，画虎不成反类犬，反而成功的庇护了高明的投资客撤场。

炒房客在等你高位接盘……

眼下不少刚进的刚需都很焦虑：想买限价的新房，但不容易买到；银行利率上涨，担心接下来买房成本会更高；也有在担心房价会涨，现在不买以后更买不起……

房子多了，房价也会稳住，你买到房的概率也会增加，这是对刚需的安慰。

对于手上资金不足，承受不起“贷款+2年房租”的刚需，可以下手二手房，但是建议你们再看二手房的时候对标该小区的最低成交价格。不少炒房客都在等你高位接盘……

很显然，买限价的新房几乎可以不带脑子，但接手二手房，就要掂量掂量本身是不是处在高位了。

至于投资性购房，短期想套一笔的话，目前非常不适合进场。

这个世界就是这样，有人早已撤场，有人还在忙着进场……

祝你们好运~

未来房价会降？孙宏斌到底啥意思

融创老总孙宏斌在今天（8月31日）融创业绩发布会上的一番言论也颇有意味。

他表示，房地产调控政策严峻程度超出任何人想象，目前没有放松迹象，未来也只会越发严峻，政策调控已改变市场购买预期。

此外，他和公司行政总裁汪孟德都认为，核心城市房价已到高点，未来房价可能会下降。

孙宏斌已经不是第一次看空楼市

我依稀记得，这已经不是孙总头一回朝楼市泼冷水。

就在去年3月，同样是业绩发布会上，孙先生说得更直接：货币政策收紧，利率增加，这些办法会影响到企业现金流，贷款减少，房价必定会受影响。

所以他表示对市场非常非常悲不雅观，也不大相信会放涨，因为房价已处在高位上了。

去年房价情况如何，相信各位伴侣都了解，少量城市表面上是稳住了，大部分城市却开始疯狂表演，从抢人大战到抢房大战，再到刚需保卫战。

过程如何不重要，标语也不重要，反正到最后房价涨了，还不少。

同样是在去年，11月，针对房地产“白银时代”这一不雅观点，孙老板怒怼，“这不扯嘛”。

没错，如孙老板所言，“当时我说我要做利润100亿的时候，他们都说我疯了，现在随便一个公司的利润都超过100亿了，2017年融创的利润三四百亿。所以你说这是白银时代，这不扯嘛”。

彼时的房地产市场对孙宏斌的融创来说，确实是块钻石。这话放到现在其实也应景。

比来房企半年报的发布已经接近尾声，虽然数据显示8成房企上半年利润上涨，但涨幅的分化非常明显，融创算是A股及港股上市房企中，成绩较为优异的那位。

不外在今天的业绩发布会上，孙老板显得沉稳了很多，开始强调安全第一。

房企究竟有多不安全？

的确，这个行业风险很大。排名前列的房企哪一个不是杠杆加到惊人，动辄百分之七八十的资产负债率太正常不外。钻石级的融创也不例外。

我国的房地产市场有一个特点，就是开发商的数量很多。在很多发达国家，其实房地产开发商的数量只有几十家或者上百家，而我们可能有成千上万家房地产开发商。

这两年调控凶猛，尤其是京沪等城市，就差把楼市全部冻结了。二线城市一轮热度过后，可以预期后续的调控会越来越严，对于房企来说，调得越狠日子就越难过。尤其是小体量的开发商，命运堪忧。

甚职苄些小微开发商仅仅专注于一座城市，而如今，随着调控层层深入，三四线城市的房地产市场未来可能会显著收缩，加上巨头开发商不竭扩张，三四线城市的本地开发商保留难度更大。

越来越多的数据表白，我国房地产也正在进入寡头时代。

年初中指院发布2018百强房企榜单，数据表白在史无前例的调控风暴下，巨头房企的市场份额却达到历史新高。

2017年，百强房企销售额占比达到47.7%，较上年提高7.9个百分点，增幅高于2016年3.3个百分点，也是近年来最快的增速。

近些年来，没有哪一年百强房企的销售额占比增速，可以和2017年比。

此外，综合实力TOP10企业，2017年市场份额为24.0%，较上年提高5.8个百分点，占百强企业销售总额的50.2%，强者恒强趋势凸显。

2018年，调控情况比去年有过之而无不及，马太效应极有可能愈演愈烈。

当然，这并不料味着巨头房企们的日子就更好过。正如孙老板说的，房地产调控政策严峻程度超出任何人想象，政策调控已改变市场购买预期。

虽然杠杆游戏并不完全同意，但“坚决遏制房价上涨”的严令相信没有人会视若无睹。

不安全的另一面表示在，房企融资压力越来越大的事实。

如央行二季度货币政策执行报告披露，上半年，委托贷款、信托贷款和未贴现银行承兑汇票同比多减。委托贷款减少8008 亿元，比上年同期多减1.4 万亿元；信托贷款减少1863 亿元，比上年同期多减1.5 万亿元。

融资压力大叠加还债高峰来临，将进一步增加房企的债务压力，借新还旧有时候可能不好使。

这个时候，拼的就是现金流和土地储备。
房产税年底见面？留给你卖房的机会不多了

比来，个税的声音讨论很凶，而比个税还重要的房产税，也已经悄然提速，本年8月，《经济不雅观察报》援引接近税法系统的深喉的消息称“房地产税本年必然会跟大家见面”。而早在本年3月份的时候，其实也有同样的说法，全国政协委员、财政部原部长、全国社保基金理事会理事长楼继伟曾透露，房地产税立法草案预计本年进行首次审议。

对此，有相关法学的专家解释了流程，全国人大常委会常规的是两个月开一次会。法案审议来说一般要审三次。三次审议结束后，如果通过，就可交付表决。一审后，草案可公布征求社会意见。这意味着房地产税法的草案年底前有望向全社会公布。

从种种迹象表白，房地产税已经明显是提速了，并且很可能在本年年底前跟大家见面，但老齐在知识星球齐俊杰的粉丝群里面也多次提到过，见面和出台是两码事，见面是提请人大审议，也就是有了一个具体的规则和框架，人大审议后还会进行修改，换句话说，本年底大家可能就知道征收房地产税的思路了。

房地产税改革，是一项重大的税制改革，他关系到后面几十年的国家收入模式，特别是将改变大家的投资习惯，在房产的持有环节征税。很可能造成财富的大洗牌。从目前透露的一些标的目的我们大致可以了解一些思路。

首先，按评估价格征税，也就是说会官方给出一个价格，而不是完全跟市场价格波动，这个价格可能会滞后于市场的反应，给我们印象最深的案例就是，2008年美国底特律的房子几乎白送，就是因为按照评估价，很多房子每年要交几千甚至数万美元的房产税，所以根本养不起，白送给别人都没人要。评估价收税，很可能会让房价过高房子，瞬间变成负债。丧失掉流动性。

其次，考虑到民生问题，应该会有免征额度，也就是基本会保证大家的刚需，你就一套自住房，如果面积不算太大，应该是不消交税的。这个免征额应该在人均40-60平米，因为目前全国人均住宅面积就是40平米，而上海之前的房产税试点，就是60平米免征，但上海模式大家都知道，是失败的模式，就因为这个门槛太高，结果根本形同虚设，所以应该不会比这个免征面积更多。也就是说如果你一家三口住一个120平米以下的房子，房产税跟你的关系并不大。

第三，考虑到租房需求，对二套房应该不会下狠手，但三套以上的惩罚税率应该会很重，很多人都担心二套房要交税，即使二套房交税，应该也交不了多少，甚至干脆就不按套数计算，而是免征之外的面积数量计算。如果对二套房就收重税，那么城市租金就会暴涨，以后没人有多余的房子了，租户找谁租房去，所以这显然不符合房子是用来住的原则。大概率应该考虑到这个需求，一套庇护自住，二套合理出租，三套开始就会使用惩罚税率，或者是超出必然的人均面积，就给予惩罚税率。这个税率随着你的套数和面积上升而递增，所以你别想把房产税转嫁到租户身上，因为人家是二套出租，没什么成本，你是五套房出租，房产税每年2%，你跟人家的成本根本不同，这就避免房东集体提价的情况。

第四，征税难度不小，中国老百姓对于直接税和财产税缺乏缴纳的不雅观念，大部分之前都是代扣代缴，你让他本身申报缴税可能性并不大。所以怎么收房产税是个难题，但起码有一招可行，那就是过户的时候，交齐房产税，并补缴滞纳金，换句话说你的房子只要还想卖，就得按时去交税。你要一直不交税，多套房的滞纳金累加，最后房子可能就归国家了。

第五，会考虑到土地出让金的问题，在房产税里给予土地出让金的减免，至于产权问题，房子的产权本就是属于个人，所以对你完全产权的东西征收财产税没什么法律问题，只是土地不属于你罢了。即使在美国，你买公寓，土地也一样不属于你。所以70年的土地出让问题，根本不是障碍，我们随时可以把土地的出让年限加长。

综合来看，现在大家不该该抱有幻想，房地产税必定是要来了。虽然老齐一直说，明年完成立法，最快2020年-2021房地产税落地，但是对于房子这种流动性极差的资产来说，千万不要比及最后在去集中变现，P2P的挤兑大家都见过吧，一旦他出问题，信心开始丧失，您根本就找不到买家了。而房地产税一旦有了具体的细则，你可能根本就脱不了手。大家可以看看个税，对于劳动者尚且如此，你想想房地产税会怎么样吧，对于很多人来说，十有八九会是个噩梦的开始。

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