邳州信息网

标题: 一个关于房价的赌约︱吴晓波频道 [打印本页]

作者: qw45 时间: 2018-10-25 13:07
标题: 一个关于房价的赌约︱吴晓波频道

这篇文章的逻辑很粗暴，但结论是对的。如果逻辑要严谨且精致一些，恐怕需要讲上一千零一夜。所以，很多人骂这篇文章的结论，也是可以理解的。尽量不要让本身变成一个习惯骂人的人。

刘德科PM5:20,Sept.13th,2018

文︱寿小姐

1st

我是一个不好赌的人，除了 2016 年底的那一次，一个伴侣和我打赌说，上海的房价必然会跌。

出于谨慎，我还是很认真地和他确认了两个问题。

问题一：你是说某一套房子，还是说一个城市的均价？

当然是均价。伴侣回答我。

问题二：那你是说跌一跌，再涨回去的那种贬价，还是说再也涨不回去的那种贬价？

当然是涨不回去的那种。这次伴侣白了我一眼。

我爽快地答应了这次赌局，并且让伴侣随意定价。

但没想到，两年后伴侣和我说：这个赌你输了，因为我家门口中介的卖房价格，比起两年前下跌了不少，并且比来一段时间，我家也开始考虑，要不要卖房子套现了。

我当然依旧看好上海的房价，并且对于伴侣所说的下跌有不同的看法。但为什么同样的房价，在不同人的眼里会有不同的解释呢？

我想这个问题，大概有以下几个原因。

2nd

首先，许多人并不知道，房价的涨跌有一些基本的周期性规律。

其中最简单的一个规律就是：在同一个的房价周期里，房价会有不竭盘整，有时涨有时跌，但不管它怎么跌，它都很难跌回到上一个房价周期的价格。

举个例子，按照下面这张图上蓝色涨幅线的高点，我们可以把上海近 10 年来的房价走势分为三个周期。

第一个周期在 2010 年之前，第二个周期从 2010-2016 年，第三个周期从 2016 年至今。

你可以看到，在 2010 年之前上海的均价在 2 万以内，到 2010 年，上涨了 35%，突破了 2 万/平，进入到一个新的房价周期，并在 2011-2015 年不竭盘整，有跌有涨，但再也没有跌破过这个周期之前不足 2 万/平的均价。

同样的，2016 年上海的房价上涨了 30%，突破 4 万/平，进入到一个新的房价周期，并从 2017 年至今不竭盘整，有跌有涨，但它也很难再跌到这个周期之前，3 万出头的价格了。

这就是房价上涨的一个最简单的周期性的规律，如果你们还是不信，我也可以用其他城市的案例做一个说明。

比如，作为新一线＋省会城市的杭州。

2010 年之前杭州的均价在 1.5 万/平以内，到了 2010 年，杭州的房价上涨 36％，突破了 1.8 万/平，进入到一个新的周期后，在 2011-2016 年不竭盘整，甚至跌掉过均价的 10% ，但再也没有跌破过这个周期之前不足 1.5 万/平的价格。

再比如，三线城市中被列为中国「鬼城」之一的肇庆。

当年为了消化肇庆积压的卖不掉的楼盘，一些广告都打到了广州，2005 年，一些肇庆的楼盘以 2000 元/平的价格出售，还送户口，但现在，你看图上的数据，在 2010 年，它的均价已经涨到了 5000 元/平。

而 2018 年至今，肇庆的房价涨了 24% ，突破 7500 元/平的均价，进入一个新的房价周期，再跌回上一个周期 5000 元/平的均价可能性不大。

还有，之前涨势凶猛，比来跌幅不小引起热议的厦门。

2017 年，厦门的房价了上涨 40%，均价逼近 4.5 万/平，进入到一个新的周期之后至今，我们看到厦门的房价出现明显的波动趋势，但如果它想要跌破这个周期之前 3 万元/平的均价，可能性也不会太大。

当然，也许你会对这个均价的数值颇有微词，觉得这个价格严重失真。

但这个情况也很好解释，因为均价和实际楼盘，本来就有不同，均价里包含这个城市里你所不熟悉的城市的外圈，那些郊区的板块以及房子。

比如，2012 年当杭州的均价跌掉 10% 时，许多近郊的房子一夜之间跌掉了 30% ，而市中心区域楼盘可能还有小幅上涨。

同样，当 2016 年杭州的均价上涨 36% 的时候，很多近郊的房子上涨超过 100% ，而一些市中心的老房子的涨幅也可能只有 20% ，这是均价和实际楼盘的差距。

3rd

现在，回到小巴和伴侣的赌约。

在伴侣眼中的房价下跌，在小巴看来，只不外是一个完整的房价周期中的一个盘整阶段。

并且小巴可以预见到，除非国家的经济状况、政策标的目的发生翻天覆地的变化，不然三五年内，上海的均价会再次出现 30% 摆布的涨幅，从 5 万/平的均价，直接上升到 6.5 万/平，迎来新一轮的房价周期。

同时，上海许多地方的房价，会在那一年内上涨 100% ，甚至在某几个月里出现 20% 以上的涨幅，就像 2015-2016 年的上海，2016-2017 年的杭州。

而在那以后，上海的房价便再回不到 2016 年，我们打赌时的阿谁价格了。

当然，这只是对于房产投资最最简单的一个趋势判断。

如果你仔细不雅观察，你还会看到更多的周期趋势，比如，在一轮周期中某些城市出现剧烈的涨幅，开启下一轮周期时，往往会有一线城市领涨，二三线城市紧随其后的趋势。

比如，在 2015 年至今的这一波涨幅中，上海、杭州、宁波这三个城市的涨幅轮动如下图所示：

我们可以看到从 2015-2016 年，上海先进入到剧烈涨幅期（黄线），然后是 2016-2017 年的杭州（白线）以及 2017-2018 年的宁波（蓝线），整个涨幅的过程，就像水波一样，在不同的城市中间层层推进。

所以，如果你在 2015 年不雅观察到上海的暴涨，了解城市间价格轮动的规律，在 2015 年的年底或者 2016 年的年初，在杭州买入房产，那么到现在你手里的这套房产价格，很可能已经翻了一倍。

4th

当然，如果你要追问，为什么房价会在未来 10 年继续遵循过去 10 年的上涨规律？什么样「翻天覆地」的趋势变化会导致这个周期规律有所改变？

这些问题并不是一篇文章可以解释清楚的。

并且趋势的变化，也并不会仅仅在房产投资这一个项目中显现出来，在股票、基金、海外投资等等投资领域一样存在着趋势和规律。很多时候，趋势的判断甚至还包含了对于国际趋势、中国经济、城市发展趋势等等方面的理解。

而这所有的内容，都将包含在「我的财富计划」系列课程的内容设置之中。

从市场的趋势、经济的趋势到具体项目的趋势判断，我们将这些内容都加入到了这个系列课程的体系里面，并且相信基于趋势的长期投资规划，比起追涨杀跌更加适合普通的投资用户。

别的，当不同的投资者真正进入到投资的过程中时，还将会面对许多不同的个人投资问题。

比如，如何梳理本身的财务状况，了解本身可以动用的资金量，可以贷款的金额以及利息，了解本身目前的人生阶段可能存在的风险，做好相关风险预案，保险规划。

再比如，做好基本的保障性投资，安排好未来 5-10 年的子女教育经费，20-30 年个人养老费用，对于具体投资项目开始进行实践操作，比如房产、基金、股票、海外投资等等。

于是，「我的财富计划」特别邀请了 12 个领域的专家老师，对于不同门类的学科，进行分门别类的线上授课，每日答疑，每月直播。

欢迎光临邳州信息网 (https://www.pzxxw.com/)