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标题: 香港那位拥有15645套房产的“房祖宗”，还领着5189万的年薪？ [打印本页]

作者: 南望山 时间: 2018-10-25 20:04
标题: 香港那位拥有15645套房产的“房祖宗”，还领着5189万的年薪？
史上最壕房祖宗，拥有15645套房产的“房祖宗”

2018年4月，香港政府的《财政预算案提出宽减4季差饷（对应内地的房产税）》在内地瞬间引起轩然大波，因为在这份披露中，看到了香港10名最受惠减税的名单：

前十名减税最多的缴纳人

文件显示，这10位业主拥有40136套房，合计的房产税宽减额达到2.565亿港元（约合人民币2.06亿元）。其中最牛的那位，坐拥15645套房产！

其中，减税最多的那位，也就是坐拥15645套房产的房祖宗，获得减税额度高达1.026亿港元（约合人民币8200万元）。

在我们的印象中，很少有机构或者公司拥有如此之多的房产，但是在香港，却出现了史上最大的“包租婆”。而“最受惠差饷缴纳人”的含义是得到政府减免税收最多的人（机构）。免税额度达到了1.02亿港币。数额之大，令人咋舌。

这位“房祖宗”到底是何方神圣？

然而实际上，这位史上最大的“包租婆”并非个人，而是一家专业投资物业的房地产信托投资基金机构——领展房地产信托投资基金，公司的主体是领展资产办理有限公司，在香港拥有证监会颁布的牌照。

领展是首家在香港上市的房地产信托投资基金——也就是我们通常讲的REITs，REITs在美国、香港等地发展较为成熟，而在大陆发展相对较晚。这家坐拥15645物业的“地主”是亚洲最大的REITs之一，在香港拥有多达138栋物业，在北京、上海、广州等地拥有3栋物业，比如熟悉的北京欧美汇广场、上海领展企业广场、广州西城都荟广场，都是属于领展基金。

这些物业价值不菲。

香港138个物业的土地价值高达HK$170,791,700,000（港幣一千七百零七億九千一百七十萬元）；中国的物业价值为RMB14,629,000,000（人民幣一百四十六億二千九百萬元）；其他物业价值139亿港币。

合计价值高达2000亿港币！

領展房地產投資信託基金是首家在香港聯交所上市的房地產投資信託基金，亦為恒生指數成份股。按市值計算，我們為亞洲最大及全球以零售為主最大型的房地產投資信託基金之一。我們擁有一個包罗位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合，致力為基金單位持有人提供持續增長和締造長遠價值。

领展企业架构

领展作为专业的房地产投资投资机构，通过持有物业，获得租金收入，提升物业资产价值等方式获得收益，而领展房产基金的股票价格也是一直攀升，目前价格大约是HK$71，整体走势一直是稳健上升。

领展股票走势

领展高管的薪酬最高达到了惊人的5198万元

领展的高管们不仅坐拥亚洲最多的物业，并且还领着惊人的薪酬。公司中薪资高的人有13人，

其中薪资最高的是公司的执行董事及行政总裁王国龙先生，2017年的综合年薪高达5198万，所有高管加起来的一共8412万，这位总裁的薪酬就占到了65%。

贫穷限制了我的想象力，5198万元意味着每月的薪酬是433万元，每天的薪酬14万元。每天一睁眼都是金钱。（注：这些薪酬包罗长期奖励计划等，并非单一的薪资所得）

领展高管薪资

领展能够给高管如此高的薪资是因为其业务发展足够迅猛，从其年报得知，2017年物业收入为69亿，而2018年第一季度的收入就达到了76亿元，”包租婆“收租能力可见一斑。

房地产信托投资基金的业务模式

房地产信托投资基金的业务模式有哪些呢？在内地并没有真正意义上的REITs设立，只有类REITs的产品，比如开发商以及长租公寓发型的ABS等产品。

从领展的业务模式可以为内地房地产信托的发展提供良好的借鉴。

1、收购：领展在香港和内地不竭收购商业广场，把具有持续增长能力的广场纳入麾下，然后通过专业的运营办理达到95%以上的出租率和99%以上的续租率，为公司提供良好的现金流收入。

2、出售：利用本钱循环策略，出售物业组合，总代价为230亿，估值溢价高达52%，大大提高了资金使用效率，保持了较好的增长势头。

3、资产提升：通过资产提升工程将陈旧老化的资产转化为现代的商场，并且利用信息技术和移动互联网为消费者提供更便当的购物体验，同时为商户营造更佳的营商环境。这就表现了领展作为专业领先的办理人的能力和水平。

从这个角度看，我们并没有看到领展作为”包租婆“出租房屋的收入计划，其主业都是大型物业广场、写字楼等，并没有很多的住房租赁。跟通常理解的”土地主“是不是变化很大呢？

房地产信托基金就是要向社会机构、公众募集资金，基金单位持有人将资金交付给办理人领展，受托人将资金存放在托管机构（汇丰信托），领展再使用这些资金进行收购物业等工作，提高资金收益，最后将收益回报给持有人。这就是REITs的基本流程。领展从2011年开始募集资金达到了350亿港元，募集规模十分庞大。

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