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标题: 厉害了我的房闹，房产预售制度或取消 [打印本页]

作者: 贺飞祥 时间: 2018-11-1 12:13
标题: 厉害了我的房闹，房产预售制度或取消
广东省住房城乡建设厅称，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积办理本能机能难以厘清、不服衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
其实我今天已经写完大半篇夜报了，但超级消息一出，感觉还是要蹭一下热点，毕竟房产问题还是我最擅长的。虽然那么多年来没有炒过房子痛失财富自由机会，但毕竟也价值投资过半打以上的房产股，对房地产问题认识水平远远超过那些坐拥好几套豪宅的土豪们。
房产预售制度是香港大亨霍英东发明的，也就是房子造了一半甚至还没造就直接卖，购房者只能看着半成品甚至设计图来做决定。如果说造好的房子是现货，那么预售的房子就是期货——房产金融化最直接的表示之一。
很明显，预售制度对房产公司最有利。房子还没造好，房款已经拿到手里了。而在消费市场里面，就算茅台也不能说你把钱给我，我两年后再把酒给你吧。早期土地划拨制的时候，开发商拿地是免费的。所以只要拿到地了，画个图纸就可以卖房子，拿到了钱再去造房子。典型的白手套白狼。
预售证当然对购房者很不友好。90%以上的人等待几年拿到房子后，心里基本上就是一个念头：“劳资花光了6个钱包，就买了这么个破房子？”
当然这也不能完全怪开发商，毕竟每个人想法不同，范冰冰都会有人觉得丑。但无论如何，预售制导致购房者不能“所见即所得”，是所有扯皮的最终原因。
而假如都是现房销售的话，相信所有商品房质量都会好上几条长安街。这一点是确认无疑的。
但可能广大吃瓜群众会说，我不关心质量，我只关心假如取消预售制度了，房价会涨还是会跌。
先来算下取消预售对于开发商的影响。通常来说，一块地开发后半年可以预售，再过一年半摆布交房。
假如统一现房销售，这件事给开发商造成2个影响：
（1）拿钱晚了，增加了一年半的融资成本。
（2）由于房价有波动，本来开发商有优势，可以在整个开发周期里选择市场高点来销售。而现在造都造好了必定要急着卖，不然库存砸手里什么下场大家都懂。
其中第（1）点是关键。开发商的融资成本不同很大，万科、保利这种都是年化5%以下，泰禾这种都是12+%。这就意味着泰禾的成本直接增加了接近20%，根本不消别人去搞它，本身就直接颁布颁发完蛋好了。
这里顺便给我的爱股绿城中国打个广告。由于绿城卖身给了中交建，所以目前的融资成本大概也是年化5+%，稳得飞起。
所以这又牵涉到去杠杆的问题。假如现房销售实施，土储多、杠杆高的公司必定难受得一逼。比如融创中国，粉丝天天吹2万亿土储带来2000亿利润。但假如真的变成现房销售，一年半的融资成本足够把这2000亿利润吃完还有得多。
所以综合来说，房企必定会把这个增加的成本想办法加一部分到房价上。万科、保利、绿城这样的大概加8%摆布的房价就能覆盖融资成本，其它那些12+%融资成本的房企自然也不敢多加，最多也只敢加8%摆布。原因不多分析了，看不懂的相信这个结论就好。
但对购房者来说这未必是个坏事，因为交钱的时间点也延后了。以全款购房为例，一套房子本来是100万，购房者正好也有100万。现在推迟一年半，房价变成了108万，但购房者也完全可以通过理财等手段，把一年半前的100万变成108万。所以并没有造成实际损失。
第（2）点则必定有助于房价下跌。不仅有利于房价下跌，还有利于提升房产质量——因为质量差的房子购房者看了扭头就走啊。
这里又要为我的绿城中国吹一波了。绿城的房子必定看了都想买，属于少数的那10%或者5%。
当然，这里还涉及两个更加深层次的问题。第一个问题估计好理解，就是那些融资成本高的开发商会被低的干趴下，杠杆高的会被低的干趴下。
第二个问题就是：干趴下以后呢？
由于干趴下的必定都是那些激进的、高杠杆的开发商，剩下的都会是相对比力保守的，这样地王就不太容易出现了。毕竟过去拿个地王最多不赚钱，现在说不定会把老本都亏进去。
既然没有地王了，必定利空房价啊。
于是政府也会谨慎起来，推地的节奏控制起来。
所以新房供应必定会下降。这又必定会推高房价。
此外可能还有一个潜在的影响。一线城市还好，下面许多城市都利用预售制度，通过变换姓名的方式来炒房。比方说说：
曹操开发了一期房地产一共100套房子，司马懿、郭嘉、贾诩等人联手把这100套房子都吃下，赌的就是未来会涨。真的涨了以后，曹操帮他们进行合同的姓名变换，本来要交的二手房税费都避过去了。
所以现房销售以后，这些炒房绝招就失效了。这对房价来说恐怕也算一个利空。
推导很复杂，拍脑袋YY给个结论吧：
1、假如取消预售制度，房价表面上看必定会上升，但幅度不会高于10%。
2、由于付款时间延后，所以折现后购房者多支付的钱没有那么多，最多不超过5%。
3、但购房者实现了“所见即所得”，可以买到一个更合心意的住房。
...
当然，以上全部是YY。因为现在只是广东一个省在探讨这个问题，还远不到实施阶段。
但在天朝的背景下讨论预售制度似乎有一个特殊的背景，那就是房闹。
前几天泰禾的合肥院子有一期的2w+“骨折”到1.4w，一大波大妈去闹。
近期杭州也有房子搞特价，也是一大波大妈去闹。
闹的原因当然是房价降了心里不爽，但这个理由合同法不支持啊。所以说出来的理由都是各种质量不符合承诺之类...
当然质量可能的确也不符合承诺，但如果房价涨必定没人去闹的，开发商一句允许你退房就堵回来了。
过去十几年天朝房产大牛市，虽然零星有人闹但难成气候。但假如未来十几年都不涨呢，你猜会出啥事儿？
我猜就是房闹会成为社会不不变的首要因素。
所以干脆只卖现房，一手交钱一手交换，一翻两瞪眼，白纸黑字收房书都写明白。

那样就最大程度上将房闹扼杀于无形。

作者: 朝秦暮楚 时间: 2018-11-1 12:14
预售本身就不合理，本身就是一手交钱一手交货的事情，搞个预售出来平白多花许多成本，一年后交付100万的房子一年货币基金的收入差不多就有五万摆布，还不包罗无房户租房的成本，假如这样算下来实际成本应该在110摆布，虽然有人会说一年后房子的价值可能远远超过100万，但是是买的一年后预期，但是预期谁又能必定，假如能必定的话就不会有房闹了，更何况现在开发商弄虚作假太多，图纸一套交付后又一套，平白增加了许多未知风险

作者: 呵呵_哈哈 时间: 2018-11-1 12:14
都没人理你，但我只看到了一样。香港大享确实不是好东西。李嘉诚发明了公摊，霍英东发明了预售

作者: xvg2389 时间: 2018-11-1 12:15
现房销售政策国家应早实行为好

作者: lposix_f 时间: 2018-11-1 12:16
预售不合理，应该实行延收制，就是开发商先交房，客户住的满意，再交房款。要解放思想。

作者: 574184166 时间: 2018-11-1 12:17
万恶的商品住宅预售。

作者: 夢菲兒 时间: 2018-11-1 12:17
大家都取消预售，就回到同一起跑线。就像大家都不要给小孩子补课一样。

作者: 忠信镇人 时间: 2018-11-1 12:17
一手交钱一手交货，公平公正，搞期房干嘛？其他所有产品也这样搞期货交易行吗？

作者: 8000 时间: 2018-11-1 12:18
支持取消预售！

作者: lailaihy 时间: 2018-11-1 12:19
竣工验收报告合格后才允许卖，卖房需要张贴公示竣工验收合格报告，就像现在的预售许可证一样！

作者: 村长 时间: 2018-11-1 12:19
还理财。怕是越理越被割

作者: 林少 时间: 2018-11-1 12:20
正确一件事情

作者: cdbill 时间: 2018-11-1 12:20
取消预售证，现房销售对购房者是好事，可能购房成本增加，至少买的清爽

作者: 远航者 时间: 2018-11-1 12:21
有一种故意屯房里面然后坐等韭菜的感觉

作者: 采心 时间: 2018-11-1 12:21
早就该取消了。

作者: yinghuo 时间: 2018-11-1 12:22
房闹。。。。。新的网络名词，准备走火[呲牙]

作者: adgjm1353775696 时间: 2018-11-1 12:23
没有宋卫平的绿城已经不是之前阿谁绿城了

作者: 呆桃 时间: 2018-11-1 12:24
如果买现房，房价也无法炒到这么高，谁愿意花这么多钱买一所问题多多的房子

作者: ww2011 时间: 2018-11-1 12:25
要做决定的是本身清楚事情，合同约定好的，是按照当時市场行情，不能违约

作者: 可恨 时间: 2018-11-1 12:26
真的现售，估计只有大房企能保留的好，房价也未必低，该炒的还是炒，多花的钱要算到房价里

作者: 长相厮守 时间: 2018-11-1 12:27
到时候房价更高

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