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标题: 三四线楼市真凉了？一篇狠准的趋势解读 [打印本页]

作者: liangxiaojing 时间: 2018-11-2 09:08
标题: 三四线楼市真凉了？一篇狠准的趋势解读
我们知道一个常识：如果一个城市长期人口净流出，库存过高，那么房价是涨不起来的。
所以，很多伴侣提起三四线的楼市，一脸不屑。

“三四线房产，给我我都不要。”“即使现在涨了，今后必然大跌。”“三四线库存多得要炸掉，没前途。”

然而事实真的是这样吗？
从2016年以来，三四线城市房价开启了惊人的上涨趋势。尽管诸多媒体和新闻，一直在对三四线的房价泼冷水，可房价下跌的情况迟迟没有到来。眼下最焦虑的就是三四线群体，买房，怕跌，不买房，怕还涨。
01
唱衰三四线的起因
唱衰三四线楼市的论调大概什么时候产生的呢？大概在2011年。
08年四万亿政策出台，全国出现了从小县城到一线大城市的房价遍及上涨的行情。面对疯狂的牛市，开发商们大举拿地，丝毫不考虑三四线城市的根本不需要太多房子。后来，从10年开始，楼市进入全国调控的阶段，同一时期，从小城市到大城市，调控不竭加码。
后来任志强站出来说，每一轮调控对三四线伤害是最大的。因为房价是有传导性的，一线城市上涨以后，可能要到三个月摆布才传导到二线城市，然后再用一个季度摆布传导到三四线。
每一次调控的时候，都是因为一二线城市价格很高，三四线城市还没开始涨就调控，所以房价下跌；等下一次再涨上来的时候，三四线城市刚开始涨的时候又掉了，所以三四线城市每次想往上走的时候就要被调控。
所以三四线进入一个长期被打击的情况。而房企们明显对政策产生了误判，看到一二线楼市限购限贷日益严格，迫不及待去三四线拿地，结果三四线楼市库存越来越高，房子越来越卖不出去。
典型的例子就是大本营在惠州的光耀地产，在2010、2011年高速扩张时期，拿下惠东莞、佛山、湛江、汕尾、临沂、威海，大多是三四线城市的地块，遭遇资金链断裂危机，破产跑路。
2012年的时候，三四线楼市危机的新闻几乎到了铺天盖地的地步。也就是阿谁时候，三四线遍及给人一种“处处铺满地雷”的感觉。
比如传闻，南通去库存要15年。

贵阳库存要消化4年。

同属三四线城市的唐山、烟台、营口库存扎堆，要成为鬼城。

最热的新闻是，看热闹不嫌事大的易居，2012年搞出一个中国城市房地产市场风险排行榜——在参与测评的287个城市中，房地产风险较高的城市主要集中在西北的四线城市，风险度前50强几乎都被三四线城市占据。

易居的排行榜，几乎成为大众集体不看好三四线的佐证。也是从阿谁时候起，关于三四线楼市的风险讨论，几乎就从来没停止过。
当时的唱衰气氛，比起现在有过之无不及。
02
三四线房价上涨的本质
如同一个体质孱弱的人，每当准备好姿势起跑，就要被障碍物绊倒一样。绊倒的次数多了，再站起来也是困难的。
2013年楼市放松调控以后，房价上涨的主角城市是一线和沿海地区，三四线城市一蹶不振，甚至温州、鄂尔多斯等地房价大跌。
以往每当调控政策松绑后，全国房价都会陆续上涨。而一二线和三四线房价出现如此巨大的分化，这是10多年来没有过的现象。
此时，一些三四线政府的财政就要支撑不住，几乎是灯尽油枯的状态。
08年金融危机以来，地方投融资平台和地方政府债务规模迅速扩张。土地好卖的年代，房地产的钱太好赚，所以地方政府往往忽视了实体经济的发展。
如今，三四线土地卖不出去，库存高企，房地产由赚钱的机器变成负债地雷的时候，一些三四线城市连平衡债务的收入都没了。去库存，成为迫在眉睫的事情。
而孱弱的三四线楼市，由于先前被打压过狠，必需要有一个“强刺激”，才能激发活力。
这个强刺激，就是棚改货币化安设。
而棚改货币化的本色，是一次非常精妙的杠杆转移。

由央妈借钱给地方政府，地方政府把钱补助给拆迁户，拆迁户拿着钱去找开发商买房，开发商高价拍地把钱交到地方政府手上。地方政府再把卖地的钱给央妈还债。

所以，整个链条你看懂了吗？央妈借的钱还回来了，地方政府的债务解套了，开发商去库存了，拆迁户还多了N套房。这是多方共赢啊。
但事实有这么简单就好了。
棚改货币化，只是三四线购房者的第一轮杠杆。是起手式。
真正的大规模杠杆，来源于因为房价上涨不得不及时买房的人。这群人，使用了按揭和公积金买房，用未来20-30年的财富慢慢偿还。
兴业地产给出了这样一组数据： 2016年，估算全国三四线销售总金额是4.72万亿。
其中，居民自有资金仅1.25万亿。3.47万亿就是货币加的杠杆，比例高达74%。

而2016年，国家开发银行全年发放棚改货币化安设贷款是5435亿元。用于购房资金的大约是4348亿元。
也就是说，2016年三四线的楼市，是用0.43万亿棚改货币撬动了4.72万亿的销售额。这一波操作，比拟08年的大水漫灌，不知高明到哪里去了。
03
判断房价回落的粗暴指标
8月份以来，越来越多的三四线城市收紧棚改货币化。
比如长春，新启动的棚改项目取消货币化安设购房奖励。

呼和浩特停止房地产去库存。

这两个城市，是18年以来房价上涨幅度较大的城市，并且货币化安设比例都很高。2016年以来，呼和浩特共安设30000多棚改户，其中约95%的棚户区改造实施了货币化补偿安设，而长春提出对棚改户的货币化安设比例不低于５０％，6个月内买房还有房屋评估金额１０％的购房奖励。

看到新闻后，越来越多媒体发声，认为三四线城市的房价马上就要跌了。但我希望三四线的伴侣们，还是多去实地考察本身所在地区的情况。
因为三四线城市的基数实在是太大了。如果按照地级城市统计，那么三四线有260个以上，如果加上县级市，三四线城市数量则高达600个以上；最后再算上县城，有2000个以上。
三四线棚改的势能，就像一辆载重很大的巨型卡车，停止去库存、减少棚改货币化，相当于减速，但是不成能立刻刹车，还需要一段时间的惯性前行。即使颁布政策，传导到市场，也大概需要半年摆布的时间。
那么三四线的房价到底什么时候结束上涨呢?
小县城的棚改，是房价上涨的最后一棒。
比如，18年房价依然在上行的泰安、烟台、威海，周边区县涨价幅度反而比县城还大。拿了拆迁款的乡亲们更喜欢进城买房。
给大家一个粗暴的参考方式，看看县城的迁拆户有没有买房。
如果县城买房的拆迁户越来越少，那么说明楼市即将进入盘整期。这个时候哪怕是刚需都要谨慎进入了。
04
真诚的建议
由于大部分三四线基本面差，人口净流出，只有经过外界的强刺激，才能激发活力，鞭策房价上涨。
所以，随着棚改政策的进一步收紧，本轮三四线大涨过后，会迎来一段相对低迷的时期，这个时期至少需要3-5年。长时期的通胀会慢慢挤压出短期过快增长的房价泡沫。
如果是打算在三四线置业还没行动的人，即使踏空了，也不必太担心。拆迁户的购买需求没有了，市场上的成交量必然减少，所以静静等待房价回调。有多套房的人，能置换到高能级的城市，就尽快置换。
别的也不是所有的三四线都被看衰。未来有相当多的三四线城市会迎来大利好。
因为，以都市圈为核心的城镇化是中国经济的压舱石。2030年，中国会迎来3亿新市民。未来的新市民，包罗通过农民前往城市务工所带动的举家向城市搬迁、农村家庭在城镇购房安家、学生上学后留在城市就业等方式向城市融入的新居民群体。
这些新市民，都去大城市是不成能的。围绕在一线、强二线、省会城市周边的三四线，将承担卫星城的引流角色。

至于年轻人，与其着急买房子，不如想想如何去大城市提高本身的赚钱能力。
不是卫星城的三四线的房产很难变现，所以不建议牺牲父母半辈子的积蓄买老家的房子（一二线房子可以）。对父母来说，未来的养老资金才是最宝贵的。没有必要把父母节约的钱浪费在房子上，尽量让他们安度晚年才是最重要的。
最后给在大城市漂泊的年轻人说一句：即使买不上一二线的房产，大城市周边的三四线也绝对是有能力够得上的。截止到2030年，我们至少还有12年的城镇化红利期。
请不要气馁，撸起袖子加油干！

作者: 完美春夏秋冬 时间: 2018-11-2 09:09
我们汕尾上线了！[我想静静][我想静静][我想静静]我可以告诉你们前段时间真抢不到房了，现在一大堆直售！已经开始抛售了！

作者: zmlczs520 时间: 2018-11-2 09:09
中国的房价必然会有暴跌的一天，房价泡沫太大了

作者: jiansen 时间: 2018-11-2 09:10
我只知道四线城市我这，去年到本年从1.8万涨到2.7万，有些都三万多，连些十七八年的二手房还要2.5万，实在无语新盘并且全是靠抢的

作者: 小糖糖 时间: 2018-11-2 09:10
人口净流出，库存高企，空置率高？好像在说哈尔滨！

作者: 飘铃 时间: 2018-11-2 09:11
有耒阳的小伙伴吗，28线的县级市有高铁房价才4k+现在有入手的价值吗

作者: 可恨 时间: 2018-11-2 09:12
菏泽房价快上万了，可了不的！

作者: 难以入眠 时间: 2018-11-2 09:12
三四线没人抢的根本没那么多人好吧又不是一二线

作者: 紫恋秋 时间: 2018-11-2 09:13
在未来一线城市的房价涨幅可以略微跑赢cpi，二线省会城市房价能保本跟上cpi，三线看经济情况，经济好的三线城市房价能跟上cpi，经济不好的基本没戏。房子作为长期固定资产投资在未来也就一二线城市有投资的价值，并且以前那样的一年翻一翻就别想了，能跑赢cpi，让你投入进去的钱不贬值就很不错了。

作者: linqiulan881001 时间: 2018-11-2 09:14
山东日照为啥还买这么高为啥一开盘就木有了啊。为啥。。。。。这么坚强

作者: o零o 时间: 2018-11-2 09:14
临沂上班族一月三千的都俩套房大部分每天都在加班挣钱还房贷，有的一天都上十五六个小时。

作者: abab 时间: 2018-11-2 09:15
大城市的卫星城市，如珠三角，广州的卫星城市有佛山（包罗顺德、南海），肇庆，清远，广州的花都，增城，从化等，深圳的的卫星城市有东莞，惠州，汕尾，深中通道中，深圳和广州对中山的抢地盘第，这些卫星城市，人流又呈现净流入态势，未来房价依然整体向上

作者: 永远不停的雪 时间: 2018-11-2 09:16
我就问，我们刚毕业还是算懂技术的大学生，一个月4，5000，拿啥买一个三，四线毛坯百万，装修不算的房子，同时还要孝敬父母，谈女伴侣，时常与伴侣聚聚，本身生活，后面还要买车，结婚啥的，除了靠父母，不然不给积累的时间，凭啥变出至少200万来

作者: 远航者 时间: 2018-11-2 09:16
遵义房价都快7000了

作者: 骑猪逛街 时间: 2018-11-2 09:17
我能表示我们家镇上都五千了吗，三线城市，刚撤县设区没两年，我们镇离县城三十里路，房价五千

作者: ヅ叚娤 时间: 2018-11-2 09:17
想想我们老家一个县城的房价，建业的房子都5500。这房子现在都可以买，但没必要，没有好的医疗，好的学校，买这种房子有什么用，所以还要尽量多赚钱在一线城市或者新一线城市买房才有意义

作者: 忧伤美人 时间: 2018-11-2 09:18
借的钱，总是要还的！！！拿明天的钱，填今天的坑，明天怎么办？？

作者: beiyue136 时间: 2018-11-2 09:19
不是卫星城的三四线的房产很难变现，所以不建议牺牲父母半辈子的积蓄买老家的房子（一二线房子可以）。对父母来说，未来的养老资金才是最宝贵的。没有必要把父母节约的钱浪费在房子上，尽量让他们安度晚年才是最重要的。达

作者: 逺航の帆 时间: 2018-11-2 09:20
福建厦门前几年三万多猛涨7万本年暴跌2万还得5万一般人还是买不起

作者: 蜗牛 时间: 2018-11-2 09:20
楼主，确定保定市是四线城市？应该是个i六线吧，才一千万人口。

作者: 永兴建材 时间: 2018-11-2 09:21
长时期的通胀会慢慢挤压出短期过快增长的房价泡沫。所以房价不会跌！

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