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标题: 献县一小区部分房产被法院查封！购房者签订的购房合同是否有效？ [打印本页]

作者: 881018 时间: 2018-11-8 11:44
标题: 献县一小区部分房产被法院查封！购房者签订的购房合同是否有效？

财产保全，也叫诉讼保全。它是指法院审理案件时，在作出判决前为防止当事人（被告）转移、隐匿、变卖财产，依职权对财产作出的庇护办法，以保证将来判决生效后能得到顺利执行。具体办法一般有查封、扣押、冻结。
买房后被查封，《房屋买卖合同》效力不受影响
房屋查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的房产贴上封条，或者通过登记机关对有权属登记的房屋进行权属限制，禁止被查封人对房屋权属进行转移或变换。在现实生活中，按照签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间挨次，可分为“签前查封”(房屋买卖之前查封)与“签后查封”(房屋买卖之后查封)两种情形。
按照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产办理法》的规定可知，双方买卖房屋之后被法院查封的，房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封，买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的，合同无效。
签订买卖合同后房屋被查封，买房人的权益如何维护
司法实践中，签订房屋买卖合同后，房屋被法院司法查封的，笔者认为可区分不同情况采取不同的方法：
1、对查封执行提出异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可知，满足三个条件(查封时房屋价款已经付清，查封时房屋已经由买受人占有，买受人对没有办理过户手续没有过错)，购房人可向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。
2、等待房屋解封。房屋查封作为一种执行办法，是有一按期限的。按照最高人民法院相关司法解释，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。查封期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年，且申请查封人有案件败诉的风险。因此在房屋买卖合同有效的前提下，购房人购买房屋后被人民法院查封的，可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。
如果开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不成将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商之后因资不抵债，不得不颁布颁发破产，其资产被院拍卖，而按照破产偿债先后的规定，购房者比一般债主更容易得到开发商的补偿款（特别是购房者已经通过预购、获得了房屋产权的）。
本文由王帅、陈洋整理
来源：献县微报

作者: 拉shou团购网 时间: 2018-11-8 11:45
开发商没钱了?

作者: kanou 时间: 2018-11-8 11:46
交了定金的找谁去要？？

作者: 逺航の帆 时间: 2018-11-8 11:47
草着房的人要导大煤了

作者: 儒家熊少 时间: 2018-11-8 11:47
于秀英

作者: 聊吧 时间: 2018-11-8 11:48
交钱的怎么办

作者: 晓睿 时间: 2018-11-8 11:49
等三年没事了！别着急

作者: 方源建材 时间: 2018-11-8 11:50
不安静啊老祝下去谁上来呢献县也是乱地方

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