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标题: 您好，您是自住还是投资？ [打印本页]

作者: tangyh156 时间: 2018-11-18 20:14
标题: 您好，您是自住还是投资？
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房产君看房记

胶州篇--胶州看房，今天继续。

在今天的不雅观察之前，近两天成为网红的“山东一分钟”，那真是尽收胶州湾美景

在“山东一分钟”之后，紧接着央视《新闻联播》也提到了胶州↓↓↓

说句不褒不贬的大实话，胶州楼市，给房产君的整体印象，就是一个或几个楼盘为中心的星星点点，板块与板块之间，项目与项目之间，很多保持相当原始的城镇风貌，或是大片的空地和旷野。

但对一个因机场而升级、喊出“再造一个胶州”的城市，对于一个马上面临撤市划区的城市，对于一个优质教育医疗配套加持，且有千亿大项目落地的城市，这样一个起点是挑战，也是机遇。

前两天和伴侣吃饭，他说2000年前后，爬上浮山，能看到浮山新区马路上牛群在散步；他还说2006年前后，东李浓浓的乡村味道，其实这十几年青岛人看遍了各种白云苍狗的城建奇迹，今天的胶州，谁知道会不会是下一个浮山后、新都心……

同行之间大抵不会太和谐，在胶州某楼盘和置业顾问寒暄，夸“胶州楼市本年热得可以！”这位笑着说，“那些热点板块现在都凉了！”他说的“热变凉”指的是少海和胶州开发区，据说上半年这两个地方的房子被抢得不轻，茶水费、选号费、置业顾问爱答不理甩脸子等热盘综合症在这里比力常见，但现在，至少“两个地方的楼盘促销电话会主动打过来了。”

主动的不仅是电话，更醒目的是当街拉客。房产君去胶州开发区一处楼盘的路上，遭遇了自称天一项目工作人员的驾车搭讪，40迈下的吼式扳谈，对方约停了我们的车子，虽然没有索要电话，但机灵的小伙还是暗暗记下了挪车牌上的电话，10分钟之后，一连两通电话证明这个楼盘销售行为的主动和高效。

那些热点真的凉了吗？房产君看到的是，几个售楼处外停的车子很多，里面看房的人也很多，但究其价格，比力不变，与前期浮动不大。这些热点板块，需求还是有的，毕竟配套上升的预期看得明白，价格也有必然入手合理性，之所以现在热度有些回调，一是因为市场大环境的缘故，再者，大盘大供应，对冲了需求，经历了前期快速释放后，新的需求聚集还需要时间。

在房产君看来，这些热点板块的凉也只是阶段性的，毕竟更多人做出购房决定，还是依据眼前所见。而胶州这些城市级、地区级的配套，所能释放的能量将超过人们的想象，就像3年前没人想到浮山后房价整体破3万，8年以前，没人明白新都心会像今天这样受宠。还有就是大盘有大盘的好处，大盘多且集中，竞争就激烈，价格涨得不会快，品质必需做得精，区域内各种配套会相对丰富许多……

楼市总是起起伏伏，一直热下去就爆了，这样冷静一下也挺好的，给未上车的伴侣一次机会，为下一次的爆发积攒能量，2019年胶州机场投入使用，2020年地铁8号线连通胶州和主城，跨海大桥胶州连接线后年通车、青岛大学年内就要动工，撤市划区已经走到了最后一步，估计也就是这一两年的事，有了时间表，胶州楼市冻不起来。

顺便提一嘴，去逛楼也顺便看了一下胶州机场，5公里外望了望航站楼还不怎么清楚的轮廓，因为施工缘故，非请莫入。这可能是青岛当下最大的工程了，方圆几十公里都在拆迁、平整、道路施工，一年之后，这里将代表青岛对接世界。一年之内，这里将呈现村镇变城市的奇不雅观。

花样年碧云湾

项目位于胶州开发区核心地段，与开发区管委、青岛大学胶州校区相邻，未来可就近获得青岛附小、附中、附院等优质配套。项目体验区已建成，位于开发区淮河路与创新大道交界处，项目首开定于10月中下旬。黄金周期间正式启动验资。

10月6日下午，房产君在体验区看到，花样年到访客户约有数十组，沙盘、接待区、样板间都很热闹，需要提高音量才能彼此交流。

花样年碧云湾是180万平大盘，一期房源包罗六层洋房和高层。洋房均价约在1.4万元/平方米摆布，高层价格区间预计在1万元-1.4万元/平方米。被重点推介的六层洋房产品，由一二层、五六层复式和三、四层平层户型组成，大面宽，高赠送是这批房源的突出特点。以该项目145平平层房源为例，南向面宽高达14米。近客厅的宽度就达到6米，客厅阳台赠送面积约5平方米。

赠送面积足够，让花样年项目各个功能区间拥有不错的空间容量，以致置业顾问都可以骄傲地说，他们样板间的床都是正常的2米大床，而不像其他项目那样，用特制小床为样板间视觉增容。

荣盛锦绣外滩

锦绣外滩算是本年胶州开发区乃至整个胶州片区的现象级楼盘，该项目的热销也让青岛业内见识了荣盛的操盘能力。动手早，启动快，顺势而为，逆势坚挺，这个200余万平的超级大盘，年内销售超过2000套，不仅在胶州，在整个青岛楼市都名列前茅。

10月6日下午，房产君在荣盛售楼处外看到，临时泊车线已经塞满各类车辆，尽管接近薄暮，车子还必需跑到离售楼处100米以外才能找到位子。售楼处内至少有15组以上的到访，操本地口音的客报答主。

精装修1.1万元/平方米的价格是荣盛的杀手锏，这个价格在片区内非常有说服力。目前项目在售房源仅有两位数，分布于两个楼座。

户型方面，建筑面积123平的三室户型，东向厅卧连体瞰景阳台宽度超过7米，采光和不雅观景效果非常有质感。整体而言，锦绣外滩从户型到区位，再到展示区和样板间的品质呈现，与其售价搭配，性价比力高，这也是该项目一直受到市场认可的原因。

但在具体细节上，锦绣外滩的处理也或多或少存在瑕疵。比如某些户型中与居住习惯和设计原则冲突的双卫对开，再比如示范区相对狭窄空间里山水云雾景不雅观小品的拼凑感，但考虑到锦绣外滩在胶州板块的定位，他们做得已经足够了。

奥园首府壹号

楼市不稳的时候，什么样的房子表示最稳？当然是市中心的房子。位于胶州新城区、胶州市政府一旁的项目——奥园首府壹号，中秋前后首开，虽然价格在胶州在售楼盘中首屈一指，依然去化良好。

去奥园售楼处，房产君被强烈震撼了一下，这里不是心灵的震撼，而是打桩机震得售楼处随时颤抖，虽然看房时有些头晕，但也是为了早日交房可以理解。

奥园也是全国地产排名30位以内的豪强，选择在整个胶州之核首开，自然也是有些王牌在手。奥园是地产界的运动社区专家，首府壹号的园区内容自然包含了夜光跑道、篮球场网球场等健康题材的配套。

首府壹号非兵营式摆列，合围式景不雅观，楼楼见景。项目的户型设计也别开生面，让人体会到空间科学的魅力。

88平方米的三房两厅我们也见过，95平的三房两厅两卫是不是就相当罕见了，他们还把122平做成了四室两厅两卫。这也算把空间合理利用到了极致。在首府壹号样板间感受小面积多房间，每个独立空间并不十分局促，一个秘诀就是高比例赠送。奥园的很多房间都有阳台，这也让这些房间都获得了额外的面积补偿。

首府壹号首开房源只剩下两位数，含精装价格区间在1.5万元—1.8万元/平方米之间。值得一提的是，这个价格与周边二手房价存在落差，胶州新城区绿城项目的高层售价在2万元/平方米摆布，首府壹号的价格让其更受青睐。房产君在首府壹号售楼处看到有10组摆布客人同时在访，尽管项目一期可售房源有限。

跋文

去胶州看了一天，地很大，房很多，走得很累，也颇有收获。胶州楼市的潜力很大，与即墨类比一下，利好一点不少。区划升级、大学入驻，机场投入使用必定带来天量级的带动。想想过去一年即墨房价的蹿升，胶州楼市的明天不会冷。

胶州是下一个大鳄名企的集散地，相对充裕的土地存量，给更多实力房企以舞台。这不仅对胶州的城市化进程是个鞭策，对购房者来说更是好消息。名企有能力，竞争多了，又让大家不得不把所有能量释放出来。我们在胶州看到几个项目，个个都有惊喜，有亮点，偏偏价格还相对低调。

我们可以乐不雅观地比方一下，现在在胶州购房的人们，都在为本身的未来播下种子，他们必将收获宜居生活的果实，并且时间不会太久。

作者: 钱、钱、钱、 时间: 2018-11-18 20:15
荣盛，地段不行。

作者: 飞女晓 时间: 2018-11-18 20:15
不单同行之间不大河蟹，外行我看不惯房地产行业，暴力房价，真TMMD恶心。
贪得无厌的行业贪得无厌的一群人
早晚有报应

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