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标题: 任泽平：据发达国家人口流入标的目的，房产未来价值在19大城市群表现 [打印本页]

作者: 梁金川 时间: 2018-11-22 18:59
标题: 任泽平：据发达国家人口流入标的目的，房产未来价值在19大城市群表现
在国家严厉的楼市政策调控下，尽管统计数据上仍呈现上涨，但目前全国房地产市场基本平稳，未出现大涨或者大跌情形，楼市处于僵持期。随着时间推移，各城市、各区域房地产市场也会出现分化，这是必然的。比如说，今天的城市房价排序格局与十年前的城市房价排序格局必定不一样。虽然都在涨，但增值幅度相差甚大，有的房产能达到10多倍，有的房产还跑不外通胀。下图为全国主要30城2012年与2018年房价对比，2012年房价按从凹凸排序，但到2018年时，这些城市房价涨幅和座次已经发生巨大变化：

任泽平团队经过十多年研究表白，房价走势"长期看人口、中期看土地、短期看金融"，房价长期走势与人口挂钩。其实，这是基于一个大家都懂的经济学原理“供给与需求”。任泽平团队发现，这些年凡是人口流入多的城市，房价自然就高，比如说京、沪、深等，人口流入多，高收入人群自然就多，再高价的房子也会有市场。人口迁移趋势主要从4个方面来看：

1.发达国家人口迁移路线图

以美国为例，美国在1940年城市化率为57%，与我国58.5%城镇化率相近，目前美国城镇化率超过80%。历史上，美国人口也经历长期迁徙，绝大部分人口从五大湖区域迁移到西海岸、南海岸。原五大湖区域曾是美国传统工业基地，而西海岸、南海岸是现代制造业、办事业、能源行业的聚集地，经历人口迁徙后，原五大湖区域也就形成了著名的“铁锈地带”。这一点上跟我们以前的老工业基地人口流出、东南沿海人口流入趋势基本一致。

再以日本为例，跟美国也有类似之处。在人口见顶之前，日本人口主要集中在 “东京”、“大阪”、“名古屋”三大都市圈。在08年人口见顶后，随着东京都市圈产业聚集和收入提升后，大量的人口向东京都市圈迁移，而非东京都市圈县市则出现大量人口流出。

10月31日世界人口将达到70亿

2.中国人口迁移趋势

中国人口迁移经历三个阶段：一是建国前后，人口主要集中在重工业基地；二是1978年改革开放以后，人口逐步流动起来，由于东南沿海开放城市新兴产业、出口贸易飞速发展，全国各地人口逐步向东南沿海城市转移；三是东南沿海城市产业升级，中西部加大产业接受和承接，人口出现部分回流趋势。

3.到2030年，新增2亿城市人口，将流入19个城市群

在目前的城市化率58.5%基础上，到2030年城市化率基本达到70%，新增城市人口2亿摆布。十三五期间，曾提出“19大城市群”，这些城市群以占全国25%国土面积，聚集全国74%人口，创造国家90%GDP。那么，从聚集力角度讲，未来新增的2亿城市人口将有超80%以上人口分布在这19个城市群，差不多平均每个城市群还将流入近1000万人口。

任泽平团队主要从人口流向趋势来谈未来城市房地产发展潜力。19个城市群范围实在太广，基本上也涵盖了大部分中国规模以上城市。结合任泽平的研究成果，再按照笔者多年对房地产市场的研究，对未来房产最具潜力城市做个挑选。主要从3个梯队去选择：

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第1梯队，京津冀、长三角、珠三角三大城市圈核心城市。现在有新的称呼“雄三角、杭州湾、粤港澳大湾区”，城市还是那些城市，换个说法罢了。这些地方房价目前最高，但现在还绝不是天花板，强者恒强，当然这是针对大资金人群。

原因：产业转型提档升级后，三大都市圈核心城市仍旧是新兴制造业、新能源、现代办事业发展高地，再次焕发青春平稳发展。随着收入的提高，高收入人群越来越多，房子购买力提升，房价在现有基础上继续保持上行。

第2梯队，“国中”城市、东部和中部省会城市，外加1个旅游度假目的地海南省，严格讲海南算1.5梯队。这类城市经过本轮房价上行，缩小了与第1梯队城市差距。但随着第1梯队城市房价继续上行，加之本身潜力爆发，房价具备巨大潜力。

原因：“国中”城市概念提出主要表现了现阶段中国过渡到现代化国家发展战略，是一次重大战略转变。这些城市基本会聚集区域和省内人口，往往这些城市都是背靠人口大省，一个省大几千万、近亿人口，相当于西方一个发达国家人口，潜力不言而喻。别的，“国中”城市还会陆续公布，没有入选的省会城市也不消泄气，省会聚集省内最优质资源，仍是人口净流入地。旅游城市重点看好海南，中国只有一个海南，气候资源独特，加上政策上的多次开发建设尝试，走出一条符合海岛发展路径也是必然结果。

海南省会城市--海口市配图

第3梯队，都市圈卫星城市。我们从中国夜间亮灯图可以看出，城市群灯光并未连成一片，说明目前中国城市发展水平还有很大潜力。都市圈城市房价会缩小与核心城市的倍数关系。所以，从这个角度讲，未来都市圈城市还大有可为。

原因：与荣俱荣，核心城市带动卫星城市发展在未来会更加明显。大城市发展成熟后，需要进行地理上的外拓。随着同城交通发展，核心城市产业转移成为必然，比如上海产业外溢到昆山、太仓、南通、嘉兴等地，深圳产业外溢到东莞、惠州等，北京产业外溢到环京、雄安等地。

综上，在未来相当长时间内，房价还是会有不错的表示，因所在城市对人口和资源吸引力不一样，房子增值潜力自然也不一样。有的城市房子只能保值，有的城市房子能跑赢通胀，有的城市房子还能增值。房子价值又与城市潜力交相辉映，“投资一处房产，就是投资一个城市未来”是我们未来对房产的态度。

作者: 寻找以往 时间: 2018-11-22 19:00
跟我分析的一致

作者: bbb441624 时间: 2018-11-22 19:01
这是一篇重要的文章

作者: 小精灵 时间: 2018-11-22 19:01
见地高!

作者: 骨头师兄 时间: 2018-11-22 19:02
有钱人早就进七城了，剩下的都是些为了温保的人群，说到底这是个卖房广告而己

作者: weijw2000 时间: 2018-11-22 19:03
专家们，想办法出造出高质量的产品出口或者叫外国人到国内来消费，挣外国人的钱好不好。不要老是盯着国内平民百姓这点活命钱。地皮是国家的，说一平方百万元，就百万。说十元就十元，房子就是个造价。就非要把平民百姓的钱向上层人手里转。

作者: zmlczs520 时间: 2018-11-22 19:03
人口，需求，经济，影响房价

作者: 比亚迪导航批发 时间: 2018-11-22 19:04
流来流去就是十四亿人口，而目前的房子足够三十亿人住。

作者: 永兴建材 时间: 2018-11-22 19:04
守护好你老家的土地和房子吧，未来最贵的房子必然是在郊区

作者: 小丸子有心事 时间: 2018-11-22 19:04
意气用事的经验比例推断，不成信。没有考虑将来科技进化改变因素和人性保留因素。一切都变化之中择取，哪有铁口直断。

作者: 蒙面 时间: 2018-11-22 19:05
从事这个行业，就要不时发声。不论对错与否他总是要弄点东西出来，让网民讨论一番

作者: luo6962354 时间: 2018-11-22 19:06
南昌现在遍及都1万6以上了，一号线上2万多的楼盘一片片，不知道这个怎么统计的

作者: SUPERMAN161 时间: 2018-11-22 19:07
第2梯队，“国中”城市、东部和中部省会城市，外加1个旅游度假目的地海南省，严格讲海南算1.5梯队。

作者: 習慣性、流淚。 时间: 2018-11-22 19:07
搞笑吧，居然没有深圳上榜！

作者: gz633cn 时间: 2018-11-22 19:07
未来去海南买房[呲牙]

作者: 宝宝蚕沙枕 时间: 2018-11-22 19:08
房地产人，不能干别的，只能继续做房产广告。

作者: 蜗牛 时间: 2018-11-22 19:09
还好空气不要钱！

作者: 桃梅 时间: 2018-11-22 19:10
考虑下贸易战，贸易战将持久，中国出口将重创，这些都是出口型城市，今后要转为内需型，所以地价将平均，高的要落，低的要涨

作者: 佘小全 时间: 2018-11-22 19:11
只有房地产，哪个城市都没前途

作者: jinguang138 时间: 2018-11-22 19:11
城市发展前景好，投资啥都有前途。还用分析?

作者: 沙心 时间: 2018-11-22 19:12
问题是如今中国一线，二线城市房价已超过发达国家了

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