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标题: 龙华商铺卖到30万天价，返租1000元/平/月靠谱吗？ [打印本页]

作者: 不知所谓。 时间: 2018-11-24 18:04
标题: 龙华商铺卖到30万天价，返租1000元/平/月靠谱吗？
“姐，要买商铺吗？龙华CBD地铁口无缝接驳，买到就是赚到，运营商返租1000-2000元/平/月。”比来，一天至少能接到五通电话，全是推销龙华各个区域的商铺。可实际上，如今龙华商铺能做到月租1000-2000元/平/月的商圈，还没出现。

返租实际上是投资公司惯用的商业模式。这个被中介包装为“下一个海岸城”的上塘地铁口综合体，由投资公司从开发商手里集中打包再出售，经过全深圳中介密集推销后，货量已经所剩无几。内街商铺价格在17-21万/平，外街价格28-32万/平。这价格目前来看是龙华最高价，接近南山云街商铺价格。

“住宅、公寓都限售，实业不景气，好多老板都是拿着资金怕贬值。投资渠道受限的情况下，还是有不少人会买单的。我们比来卖的一千万摆布中型铺，很多都是一次性付款。”龙华在售商铺销售负责人老张表示。

龙华住宅冲顶后，商铺市场迎来了新的“春天”。其中AT Mall、龙光·玖钻、特发和平里、中海锦城街铺等在售，均利用高佣金，启动中介联动带客。“现在各大公司都在压上塘和龙胜地铁口这两个项目，佣金高价格可谈弹性强，总价可打6-7折。”龙华中介赵玉称。
其中动静最大的要数位于龙华上塘地铁口的AT Mall，全城联动，返租、租金抵月供，条件十分诱人。不同于普通底商，AT Mall是中海地产开发的Shoppingmall+街区的综合体，属于购物中心放售的商铺产品。
据现场营销中心销售介绍，整个AT Mall由开发商自持运营80%，剩下则被深圳市泰德邦投资有限公司打包收购，目前市场上在售的商铺便是投资公司收购部分。知情人士告诉乐居，投资公司当初以低价批量收购，目前在售均价翻了几倍。
从中介提供的宣传资料来看，在售商铺为现铺，单套面积30-90平，售价在15-20万/平。投资回报率将达到4-5厘，每年还可以享受递增的租金抵月供。以60平商铺来算，售价1184万，首付600万。而中介给出的方案显示，第7年起就可以实现在租金抵月供的基础上逐年盈利。

乐居走访发现，AT Mall已被中介“占领”，现场看铺的客户络绎不停。整体还在装修中，部分引入商家已经开业。现场一位中介告诉乐居，深圳像AT Mall这种24小时开发商统一返租运营的购物中心外售很少，并且是现铺，很多投资客都看中这一点。
但实际上周边商铺租金只有返租的一半不到。“龙华这边商业的租金已经慢慢起来了，AT Mall这种集中运营的也许可以到600-800元/平/月，润达园庭街铺可以租到400-1000块钱不等，九方算是龙华商圈中租金最高的，听说九方喜茶租金租1000元/平，里面小平米柜台有到2000元/平的。”

而实际上，由于商业分布密度较高，紧邻AT Mall步行只有百米的中海锦城临街铺，空铺不少，租金在280-340元/平/月。乐居致电其中一位商铺转让业主，该业主表示出租的85平租金在280元/平/月，免租期一个月，另一间位置稍好一点的街铺租金在340元/平/月。

仅仅几百米之隔，AT Mall能超出预期达到抱负的租金回报吗？知情人士夏先生认为，AT Mall从片区来看价格有点虚高，实际贷款可能贷不到预想的数额，且参考周边街铺租金，后期返租也可能达不到预期。“返租租约一般是五年，五年后业主可能要承受较大的租金回落。”
和去年住宅底商空置、商铺市场萧条有所不同的是，本年尤其是下半年以来，商铺产品推盘明显增多，其中投资公司收购转让的产品也出现在市场上，而投资者购买商铺的意愿也比以往更为明显。
业内人士陈先生表示，一般投资公司把商铺的包装展示和招商做得很华丽，住宅、公寓限制了，实业不景气，好多老板是拿着资金怕贬值，投资渠道受限的情况下，还是有一部分人买单的。
资深商铺销售老张表示，“说来说去就是钱没地方去。股市、理财、外汇没有一个靠谱的。万科云街，一间美宜佳便当店，他们说租金可以达2000，想想觉得可笑。便当店利润率才10%摆布，要卖什么东西才能负担这个租金？”
对于目前投资商铺的风险，老张告诉乐居，判断风险主要就看银行给不给贷款。“好多银行是不做商铺贷款的，特别是二楼和内街的商铺。”

除了AT Mall，还有和平里、玖龙荟、万科云街、龙光玖钻等存在散卖的商铺。据悉，和平里同样是投资公司打包买入后再散售，推出产品150套，目前仍有139套剩余。
乐居在走访中发现，位于白石龙地铁口的玖龙荟也有不少商铺在售，同时商场也在进行招商。玖龙荟开发商自持部分只有5000平摆布，和AT Mall不同的是，玖龙荟并非所有商铺都由开发商统一运营。
经询问得知，2楼较偏位置一间商铺租金在340元/平/月摆布，周边大概遍及在380-400元/平/月。租金一铺一价，流量店即网红店租金低。而不少大品牌则是按营业额分成，一般小业主对租金期望比力高，大餐饮承受租金一般不高。”知情人士透露，多数业主购买商铺用来出租，也有少部分业主本身运营。

业内人士夏先生告诉乐居，买过商铺的人，对商铺接受度会比力高。从运营角度来考虑，街铺不受整体商场运作影响，风险要小一些，在购买商铺时也尽量选择开发商整体运营的商业。
夏先生同时透露，对于很多投资者来说，购买一手商铺没有转让费，转出去还能收转让费，即便本身运营亏本，转让出去可能还能赚二三十万。“目前在龙华买街铺的门槛大概是五六百万，但是龙华商业体量超过福田，商铺没有八到十年价值很难兑现。不外从20年来看，基本都可以回本，属于保值增值的产品。”
尽管商铺投资在比来热度有所升温，但对于多数人来说仍需要谨慎思考。知名工商铺高级客户经理张先生认为，购买商铺需要提前做大量功课：
一、以片区住宅价为参考捡笋盘；
二、以金角银边（端头位）位置、餐饮/轻餐功能为首选；
三、以地铁口和高铁站接驳运营和商业综合体为参考，重视运营能力；
四、投资在能力范围内，勿冲动加杠杆；
五、勿盲目相信高回报物业，正常3%-4%，5%以上要慎重，即要考虑本身经营和租户实际承租能力；
六、找专业经纪人，多听建议，多调查片区，以人口为基数，先社区后商业综合体；
对于深圳楼市来说，商铺似乎属于高级玩家，会空置还是会成为网红，成为网红之后会不会过气，都是时刻要担心的问题。在大量资金无处安放被迫进入商铺市场的洪流中，开发商、投资公司、投资客，谁是最大赢家还难以下定论。但愿这阵风吹过后，散售的商铺不会是一地鸡毛。

作者: 叮叮叮叮 时间: 2018-11-24 18:05
一铺坑三代

作者: samd669 时间: 2018-11-24 18:06
别买、亏死了

作者: 小祝 时间: 2018-11-24 18:07
看三年就知道是怎么样了

作者: 宝宝蚕沙枕 时间: 2018-11-24 18:07
以前是一铺养三代，现在是三代养一铺！
就这租金，你觉得多少商家能活下来？

作者: 都市亚当 时间: 2018-11-24 18:08
说返租骗人的，新时代商场已无作为

作者: 吸血鬼海辛 时间: 2018-11-24 18:08
好像鸡毛准备要飞起来啦！

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