邳州信息网

标题: 中国房产即将迎来四浪时代 [打印本页]

作者: jon777 时间: 2018-11-28 07:12
标题: 中国房产即将迎来四浪时代
首先普及一下何为“四浪”？

这里引入一个理论——波浪理论：

简单的解释一下，上面这个图叫做波浪理论（不了解的可以百度一下）：
上升五浪，下跌三浪——也就是说，大的上升周期要经历5浪，大的下跌周期要经历3浪。
波浪理论的精髓在于：
1、任何一个成熟的领域都会经历：朦胧发展期——争议期——上升期——再争议期——疯狂期——暴跌期——反弹期——市场恢复期——直至下一个上升五浪下跌三浪
2、上述过程循环往复
3、每一个新的循环，这个领域都会有质的飞跃
4、没落消亡的行业将永远停留不才跌第三浪
波浪理论在房产领域的应用：
上升1浪（最初的上涨）：
人们对该行业的投资认知还不是很了解，中国房地产这轮上升的1浪处于2003年至2008年。很多人对房产投资还不是很了解，相应的市场机制也没有今天健全，但是房价确实是涨了。很多投资房产的人也在1浪中，收获了这个领域投资的第一桶金。
当然小编也是赶上了好的时候，2005年大学毕业后的我，就投身了这个行业，从事房地产销售工作，因为刚工作，没有多少资金，也只买一套房子。阿谁时候的我也只能叫做投身房地产行业，而不能够叫做投资房地产行业。毕竟一套算自住，而不能够算投资。
上升2浪（回调）：
波浪理论其实想说明的一个事情就是，任何投资领域不会一次上涨完毕，而是中间需要反复的。2008年中国房地产行业已经经历了本轮上涨的5年，08年奥运会开幕前，很多房产投资人士纷纷表示担忧，中国房产已经上涨到了一个很高的价格（至少是从当时的角度去看是这样的），08年也是金融危机年，08年下半年至09年上半年，中国房价出现了第一次大幅回调。
上升3浪（主升）：
经历了08-09上半年的回调后，当时的国家也认为需要进一步振兴经济，之后便出现了中国房产的主升浪。从09年之后中国房产投资进入了黄金十年，房产投资者越来越多，从本地投资发展为跨领域投资甚至是海外投资。从全款买房发展成为大多数人贷款买房。
当今的中国房产市场总体处于波浪理论中的上升三浪（主升浪），当然现在的一线城市北京、上海、深圳已经回调，但是近一年更多的二线城市涌现出来，其中包罗杭州、青岛、西安、重庆、成都等等。。。
我们现在需要警惕的是上升4浪（回调），何时才是转折点？
上升4浪（回调）：
这里说一个经典的案例香港：
去年是香港回归20周年，电视里多次报道了香港回归20周年的活动。
可是有很多人不知道，1997年万众瞩目的香港回归时，很多人看好香港的未来。香港居民也是如此，香港是世界的金融中心。同时香港地少人多，房产投资也是港人的重要投资之一。
也许很多人会痛悟今天的大陆女孩有多么势力，结婚必需有婚房。。。那我们不妨听听香港女生怎么说，在TVB采访中，香港年轻女孩对待记者提问的回答是：有房有（性）高潮。。。多么大标准的回答，可见港人对房产的热衷。
但是就在1997年，大家都看好的时候，很多港人就像今天的咱们一样，不计成本不计后果的贷款买房，抱着快进快出的态度时，房价却下跌了。很多人都没有想到，但是房产的属性和股票是不一样，当房产下跌的时候，你是卖不出去的。
股票的特点是只要报价低一分就可以立刻出手，但是房产是不成能的。因为房产的交易频率是大大低于股票的，尤其是房价下跌的时候是没有成交量的。很多人因为过多的贷款无力偿还，导致资金链断裂，败尽家业。
经历了香港的例子以后，我们必然要认清不计后果贷款的危害性。合理贷款，收支平衡很重要。
上升5浪（最后的主升浪）：
但是历史总是喜欢和你开玩笑，就在今天香港回归20多年之后，香港的房价却又创出了新高。
我想说的是，如果当年的香港购房者没有那么贪心，没有使用所谓的首付贷、高利贷，资金链断裂、资不抵债。。。
那么即使他是在1997年高点买房的，一直持有到今天仍然是有盈利的机会的，更不会败尽家业。
总之，负债没有问题，但是要有个度，至少是建立在收支平衡的基础之上的。这里详细说说支出问题：
本人始终不认为，买房是最大的支出，顶多也只能算大类支出之一。子女教育、白叟看病的支出必需要考虑其中。
资金链断裂会毁掉我们的人生，敬畏市场，也许你不会是赚的最多的，但却是活的最长的。
到此为止上升5浪已经讲解完毕。下面说说下跌3浪：
下跌1浪（主跌）：
任何投资没有只涨不跌的，天下也没有不散的宴席。下跌一浪是下跌周期的开始，而不是下跌周期的终结，但是威力惊人。
这里举个日本的例子：
1985年，广场协议签订，日元开始快速升值，房地产价格飙升。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。
1989年，日本人均GDP是23887美元，当时的美国人均GDP仅22047美元。当时日本第一大银行的资产劝业银行超过1万亿美元，联同住友、富士、三菱、三和、日本工业和农林金库，横行全球。1989年，全球十大富人名单，有六名是日本人，全部是因地产起家。当时东京银座大街最贵纪录是每平米约95万美元。
1991年，日本房地产泡沫破裂，房价一泻千里，造成历史上最大的房地产泡沫之一。以上面提到的银座大街来看，到了2014年，银座7丁目的成交价格只有盛况时的四分之一不到。
1990年后，日本陷入“失去的二十年”。 20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。
下跌2浪（反弹）：
和上涨一样，所有的上涨不是一次完成的，他需要一而再，再而三。所有下跌也不是一步完成的，他也是需要有反复的。目前的日本就处不才跌2浪，反弹的过程中。
这里需要注意的是——东京市中心的闹市繁华依旧，环东京1小时通勤圈，杂草丛生。
在大的下跌过程中，即使是上涨（反弹），也很难是普涨。这是为什么呢？
因为日本房地产投资市场已经由增量资金时代转变为存量资金时代。即使是在大跌之后的上涨，也不成能是全面上涨，而是资金抱团取暖，市场内的有限的存量资金往往会选择市中心拥有核心资源（就业、教育、医疗、交通、购物资源）的区域进行抱团取暖。
所以说投资核心城市核心区域性价比高的小区，不必然是涨的最多的，但却必然是最抗跌的。
下跌3浪（漫长的下跌与等待）：
下跌3浪与下跌1浪虽然同样是下跌，但却有很大的区别：
下跌1浪跌幅大，下跌时间要比下跌3浪时间短；下跌3浪跌幅比拟下跌1浪的跌幅要小很多，但下跌时间长。
虽然日本现在整体情况上有很大的好转，包罗日本在行业创新，科技发展方面都有很好的发展，以及房产投资领域也有所好转（东京市中心），但是人气的修复在短时间内是很难做到的。
最后要说的是，当存量资金时代再次转变为增量资金时代时，本轮的上升5浪下跌3浪就走完了，将开始新的一个轮回。
但是，如果没有增量资金的介入，那么本轮的下跌第3浪的时间将变得十分漫长。
回到最主要的战场——中国地产：

近期各地相继出台了各种新的政策，就在今天北京对于公积金的使用又出台了新的政策：

这一政策无疑对房产市场的上涨又起到了必然的按捺作用。
那么我们如何去判断，房产市场进入四浪时代呢（房产市场短期回调时代）？
如果你所在的城市9、10月份房价并没有上涨，并且2019年1、2月房价又出现了下跌。那么你所在的城市就进入了一个回调时代。
前面举过香港的例子，也算前车之鉴。
如果你所在的城市出现回调，你要做到以下几点：
1、努力利用房产回调阶段，积蓄资金（投资其它领域）
2、更加关注房产市场的走势，多去看房，去挖掘笋盘
3、买房要做到，收支平衡，不成以使用过多的贷款
4、投资购房者，可以将房子迅速地出租出去，缓解贷款压力或者获得租金收益。
5、尽可能的卖掉二线城市郊区的房产、尽可能的卖掉三四线城市的房产，去购买一线城市（前提是得有亮灯率保障）、二线城市（市中心房产）。当然有的二线城市新城取代了老城，那就买新城。有的二线城市是单中心城市，那就买市中心。
最后要说的是，中国房地产市场的牛市远远没有结速，即使有回调（四浪），也是给我们更多的准备时间去迎接更大的机会（五浪）。

作者: 村长的夏天 时间: 2018-11-28 07:13
没看完的，直接到评论里来的举手

作者: jiansen 时间: 2018-11-28 07:13
如果浪成立，就等五浪结束后买房，正合我意，因为现在也没钱，等积够了钱正好五浪结束。

作者: sheng2007 时间: 2018-11-28 07:14
第一套房子，贷款一百年，二套房子贷款十年，三套房子上浮百分三十

作者: 农民一族 时间: 2018-11-28 07:15
安居客是中介机构吧

作者: 大金牛 时间: 2018-11-28 07:16
希望市场长期调控,使房地产的房价回归理性.

作者: 木子老歌 时间: 2018-11-28 07:17
房产奖迎来主升浪，现在买房正是时候。

作者: 小叮 时间: 2018-11-28 07:17
房地产还要大涨，希望我们的大常州房价涨价到五万一个平方，反正我也买不起房子住了

作者: 村长的夏天 时间: 2018-11-28 07:18
有房有高潮，真经典[捂脸]

作者: 都市亚当 时间: 2018-11-28 07:19
希望作者现在多买几套

作者: 阿科 时间: 2018-11-28 07:20
看看风雨中的国际形势，难道房子还能长吗？降是目前趋势。

作者: 儿是爸！别打 时间: 2018-11-28 07:20
本年暴涨一下就算是浪到家了

作者: lailaihy 时间: 2018-11-28 07:21
天快黑了，都洗洗睡吧

作者: 谢三哥 时间: 2018-11-28 07:22
现在正在浪头上[抠鼻][抠鼻]

作者: cdbill 时间: 2018-11-28 07:22
香港……等20年解套……还算五浪

作者: 海蓝城 时间: 2018-11-28 07:23
不懂这个理论，但是感觉有道理

作者: xyy060925 时间: 2018-11-28 07:23
整体大A浪下跌，个別城市IV浪调整

作者: 钱、钱、钱、 时间: 2018-11-28 07:24
还要翻一倍

作者: yangruixia 时间: 2018-11-28 07:25
只知道，洪湖水里浪打浪，这是真的亊情，房地产也会浪打浪？

作者: 江湖多风波 时间: 2018-11-28 07:25
以为是炒股。

作者: wei450391168 时间: 2018-11-28 07:26
房子买涨不买跌

欢迎光临邳州信息网 (https://www.pzxxw.com/)