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标题: “全装修”逐步推进，中国家居人何去何从？ [打印本页]

作者: Eve_Lw静 时间: 2018-11-30 13:41
标题: “全装修”逐步推进，中国家居人何去何从？
2018年以来，国内经济风起云涌，金融市场熊市破坏力的广度和深度，让所有人都措手不及。谈家居市场必定得联系房地产市场，下面我结合相关公开资料对2018年家居市场做一些浅见分析。

过去两年来房地产市场繁荣，销售额与销售面积均大幅度上升，房地产库存去化成果显著。比来两三年来，随着连续的货币宽松以及房地产市场去库存等政策的影响，商品房销售迎来了井喷。 2016 年商品房销售增速创 2010 年以来新高。 2016 年，我国商品房市场销售额达到 11.76 万亿元，销售面积为11.80 亿平方米，比拟于 2015 年的 8.73 万亿元及 9.68 亿平方米别离上升34.8%与 22.5%； 2017 年商品房销售延续 2016 年的强势，销售面积为 16.94亿平方米，销售额为 13.37 万亿元，同比别离增长 13.7%与 7.7%。房地产业库存去化明显，商品房待售面积连续两年下降。 2017 年商品房待售面积由2015 年的 7.19 亿平方米下降至 5.89 亿平方米。
2006-2017 年我国商品房销售面积及其增长率（右轴）

2006-2017 年我国商品房销售额及其增长率（右轴）

我国商品房待售面积及其增长率（右轴）

我国销售的商品房中期房销售面积及其占比（右轴）

我们认为，房地产市场过去两年销售额的提升将在 2018 年开始逐步对家居产业产生影响，同时，随着各省市相继出台的“全装修”政策的不竭落实，家居产业未来两到三年内将不竭受益于增量房地产市场的快速发展。期房销售为主或使家居产业未来两至三年内成长较快。 2007 年以来，我国商品房销售面积中，期房占比始终超过 70%。 2016 年与 2017 年，我国期房的销售面积别离为 65.59 亿平方米与 73.35 亿平方米，占商品房销售面积的比为 75.77%与 76.30%。进一步考虑到期房的交付时间，商品房销售的提升往往需要 1-3 年的时间才能传导至家居行业。各省市“全装修”政策文件密集出台。按照建设部的定义，“装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。” 2014 年以来，北京、上海、江苏、浙江等省市密集出台全装修相关政策文件。出台政策的各省市均制定了实现新建住宅全装修比例的时间表；其中，上海、浙江、海南均要求全装修比例达到 100%。
各省市密集出台住宅全装修相关政策文件：

1999.8.20 国务院《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》

加强对住宅装修的办理，积极推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象

2002.7.18 建设部《商品住宅装修一次到位实施细则》

推行装修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房；

2008 年住房和城乡建设部《关于进一步加强住宅装饰装修办理的通知》

要求各地继续贯彻落实《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》（国办发〔1999〕 72 号）和《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕 190 号）的意见，制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。

2014.10.31 江苏省政府《关于加快推进建筑产业现代化促进建筑产业转型升级的意见》

全省建筑产业现代化施工的建筑面积占同期新开工建筑面积的比例、新建建筑装配化率达到 50%以上，装饰装修装配化率达到 60%以上，新建成品住房比例达到 50%以上。

2015.5.1 北京市政府《关于在本市保障性住房中实施全装修成品交房有关意见的通知》

1.自 2015 年 5 月 1 日起，由市保障房建设投资中心新建、收购的项目率先全面推行全装修成品交房。 2.棚改区改造安设房、自住型商品住房…鼓励采用装配式装修工艺…

2016.1.4 河南省委、省政府《关于加强城市规划建设办理工作的意见》

郑东新区从 2020 年全省新建商品住宅基本实现无毛坯房。郑州航空港经济综合实 2016 年起，新开工商品住宅全部执行成品房标准。

2016.3.23 四川省政府《关于推进建筑产业现代化发展的指导意见》

到 2020 年，全省基本形成适应建筑产业现代化的市场机制和发展环境，在房屋、桥梁、水利、铁路等建设中积极推进建筑产业现代化。装配率达到 30%以上的建筑，占新建建筑的比例达到 30%；新建住宅全装修达到 50%。

2016.8.18 上海市住房和城乡建设办理委员会《关于进一步加强本市新建全装修住宅建设办理的通知》

从 2017 年 1 月 1 日起，外环线以内全装修比例应达到 100%，除奉贤、金山、崇民区以外，其他地区全装修比例应达到 50%。奉贤、金山、崇明区实施全装修的比例为 30%，至 2020 年应达到 50%。保障性住房、公共租赁住房的全装修比例为 100%。

2016.9.18 浙江省政府办公厅《关于推进绿色建筑和建筑工业发展的实施意见》

2016 住宅，全部实行全装修和成品交付，鼓励在建住宅积极实施全装修。年 10 月 1 日起，全省各市、县中心城区出让或划拨土地上的新建

2016.12.7 海南省政府《关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》

从 2017 年 7 月 1 日起，各市县商品住宅项目要全部实行全装修。

资料来源：公开资料整理

全国房价出现遍及上涨，存量住宅市场对家居的需求在未来或将得到提升。我国住宅房地产的价格不竭上涨，截止 2018 年 3月，我国房地产均价超过 2 万元的城市已达 11 个，而 2015 年底，仅有 5个城市均价超过 2 万元。以一线城市为例，北上广深四个城市过去五年内存量住宅出售价格年均复合增长率均超过13%，北京、上海、深圳在售存量住宅的均价均已超过 5 万元/平米。由于房地产价格持续维持在高位，许多正寻求改善居住环境的国内家庭已专注于翻新现有的住房，而不是纯粹地购买新房。考虑到中国住房翻新周期通常为 6至 8 年，这一细分市场的存在使得居民对家居装饰及家具产品的需求将不竭增加。
2011 年 12 月各省市二手房均价（元/平方米）

2017 年 12 月各省市二手房均价（元/平方米）

北京、上海、广州、深圳在售存量住宅均价算数平均值（元/平方米）

2006 年以后销售的商品房所配套的家居产品即将迎来更新换代，存量商品房市场家居产品更新需求迎来释放周期。 48.82%的消费者会在产品使用 5 年之内更换家居产品，考虑到期房一至两年的交付时间，以及厨柜、衣柜等产品更加耐用，这意味着， 2006 年销售的新房的配套家居产品，在 2016 年摆布有一半以上需要进行更换。我国存量商品房市场中，超过 80%的商品房是在 2006 年以后销售的， 1996 年至 2005 年、 2006 年至 2015 年、2016 年至 2017 年间商品房销售面积别离为 23.89 亿、 100.51 亿和 32.78亿平方米。因此我们认为， 2006 年以后销售的超过 133 亿平方米的新房家居产品更新换代的需求将在 2016 年以后的十至十五年内逐步释放。
家居产品更换年限

1987 年以来我国商品房销售面积（万平方米）

1980-1990 年我国人口出生率维持在高位，按照出生率及总人口数进行推算，十年间出生人口数达到 2.24 亿，随着“80 后”首次置业，“80 后”已逐步成为家居行业的主流消费人群。 “80 后”是家居家装人群的主要力量。近一年内有家居家装需求人群中，“80 后”占比最高，达到 51%。；“80 后”消费能力强，家居消费预算 15 万以上的人群占比达到 22%。
1980 年以来我国人口出生率（‰）、死亡率（‰）及自然增长率（‰）

2006 年以来 20-24 岁、 25-29 岁、 30-34 岁人口占总人口的比（%）

2017 年近一年内有家居家装需求人群年龄分布

2017 年家居家装消费人群人均消费预算

居民可支配收入增长有望鞭策家居产业消费升级。我国城镇居民人均可支配收入由 2007 年的 13786 元上升至 2017 年的 33834 元；城镇居民人均消费支出由 2007 年的 9998 元上升至 2017 年的 24445 元，年均复合增长率高达 9.74%。2016 年，中美英三国家居产品人均支出别离为 441 美元、 1101 美元和 880 美元，居民可支配收入的增长使得我国的家居产品消费支出在未来存在较大的提升空间。
2016 年中国、美国、英国家居产品人均支出（美元）

总体看来，家居市场滞后于房地产市场，所以当下，正值整个市场最热闹的洗牌期，对于家居人来说，坚持是最好的应对方式，信心堪比黄金贵，熬过去，也许就会海阔天空。

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