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标题: 千万别说你懂买房，资深房产律师告诉你，房子应该这样买！ [打印本页]

作者: 逗我开心吧 时间: 2018-12-9 21:03
标题: 千万别说你懂买房，资深房产律师告诉你，房子应该这样买！
在买房的时候，风险往往发生在你不知道的地方。
当你意识到所有的风险时，风险就会离你而去！
——秦兵，著名房产律师
中央电视台《法律讲堂》栏目主讲人

当你大笔一挥，赌下未来数十年的贷款生活，只为有一个本身梦想中的家时，是否想过其中的法律风险？毕竟叫我们买房的人很多，教我们如何替本身选对房子的人却太少。一般情况下，购房者都是出了事才想起来找律师，想到买房之前要咨询律师的，少之又少。

徐斌律师从本身遇到的典型性案例入手，把复杂的买房流程一步步拆分，手把手教你小区怎么选、房子怎么看、合同怎么签，助你在每个环节精打细算、步步为营，避开买房路上大小坑。

今天我们就来讲一讲：一线城市的房子到底能不能买？

房产律师，在预测楼市方面，和经济学家是比不了的。中国内地的房价会不会像当年日本和香港地区的房价那样暴跌。

律师的主要工作不是为客户提供理财的建议，而是帮手客户解决纠纷、规避风险。从规避风险的角度，我们分析一下能不能买房。

这是个很简单的问题，因为总共只有两个选项——买，或者不买。预期未来的房价走势有两种可能——房价上涨或者房价下跌。因此，这个问题可分为4种情景。

情景A：不买房，房价涨了。

情景B：不买房，房价跌了。

情景C：买房，房价涨了。

情景D：买房，房价跌了。

认为房价会涨的理由除了过去20年京、沪、广、深的房价一直在涨之外，还有一些人尽皆知的“常识”：

京、沪、广、深的房价不容易跌

把钱存在银行不如买房

不买房就不容易结婚

哪里限购，哪里的房价就容易涨

导致我国房价下跌的“风险”包罗：

实体经济衰退

世界范围的经济危机

外汇储备大幅缩水

M2（广义货币）超发，有通货膨胀的风险

房子的租售比和房价收入比已经领先全世界

这些所谓的“常识”，你知道，我也知道，连街边的乞丐、扫地的大妈都知道有钱最好买房！目前政府高度关注“风险”，未来5年房价既有持续走高的可能性，也有出现暴跌的可能性——甚至还不小！我不雅观察到了一些现象：比来这几年，越来越多的富人在海外投资，却少有人在北京投资买房。甚至已经有人开始出售北京的房子——既然大家都认为房价会涨，怎么会有人卖房呢？按理说房子早该被买光了！

到目前为止，在预测房价这件事情上，本钱（家）的准确性比力高。一般来说，本钱（家）的信息总是比普通人更多、更准、更快。在大家跑到雄县买房之前，大企业早就在保定买了地，政策一出来，立刻赚个盆满钵满。有人认为，未来5年，北京房价必有一跌。也有人说，政府必然不会让北京房价下跌。普通人最好不要完全相信本钱（家），因为本钱（家）可能本身不买房，却劝你去买房！

造成京、沪、广、深房价不成预测性的一个重要原因是目前我们的房地产（土地）市场状况。

控制土地供应量的是政府——北京从2014年开始就在逐年缩减土地供给量。按照历史的数据，我们可以知道，土地供给量对房价走势有非常明显的影响，所以2016年的房价上涨和限制土地供给量有必然关系。再加上各种纾解政策、限购政策、限贷政策、税费政策（比如房产税、土地使用权续期等），影响中国房价的除了市场因素，还有很多政策性因素，因此更难预测房价走势。

在京、沪、广、深之外，中国还有很多地方的房子是卖不掉、卖不动的，比如很少有人愿意买鄂尔多斯、榆林的房子。

总而言之，房价涨跌的事情，是普通买房人摆布不了、预测不了的。

其实，普通人买房最怕的还是房价暴跌！

日本和中国香港曾经发生过这种事，今天我们通过互联网就能了解当年的情景。保举大家阅读陈言先生在2011年撰写的文章，我节选了一部分便于大家搜索全文。

20年前，东京差不多所有人都在买房，所有房价都在上涨。但租房的人越来越少，房价不是所有人都能承担得起的。尽管在地球面积问题上，渡边看得非常透彻，但似乎在这个小问题上，他没有了历史参照物。在击鼓传花的游戏中，“花”落到了渡边的身后。

东京的建筑在本年3月的地震中几乎没有受到什么损伤，保持着其现代的表面；东京的食品也依旧美味无比，原宿的时装让人看得眼花缭乱。但是，这些似乎都已经和渡边无缘了，他希望能够有更多的加班机会，尽快偿还20年来的房贷，尽管已经没有了那些房子。

在今天的日本，如果有人见到渡边开口便问：“买房了吗？”“买了几处房产？”那和开口骂他并没有什么区别。

日本房价大跌的时代已经远去，我没有机会亲自经历。近几年我频繁地往返美国，目睹了美国次贷危机之后的房地产现状——到处是法院拍卖的二手房房源，我的感触很深。

在房价暴跌的时候，购房人最沉重的负担就是要按时偿还银行的住房抵押贷款。这个贷款有多重？我们每贷款100万元，差不多要还给银行150万元到200万元的本息。买一套300万元的房子，首付100万元，贷款200万元，30年还清，相当于总共要花近500万元买这套房子。购房人资不抵债，无法偿还住房抵押贷款的时候，银行要拍卖房子来还贷。卖房时是按暴跌后的房价出售的，可能300万元买的房子只能卖出100万元，这样房子没了，贷款也无法还清。

房价暴跌怎么办？只要拍卖房子这件事情没发生，你总能期待房价有涨回来的那天！

20世纪90年代，中国也曾经出现过房价下跌的情况，但是阿谁时候上海浦东的房子一平方米只要1 600元。当时房价从每平方米1 600元跌到1 200元

就相当于今天房价从每平方米9万元变成6万元——但是只要坚持还贷款，到今天每个月的还贷额不外是区区几百元！以5年为周期，房价下跌可能会伤筋动骨，但是一旦以30年为周期，由于通货膨胀难以避免，房价总会上涨。在一线城市持有多套房产并不明智，虽然房价的上涨空间很大，但房产税是一个不成忽视的风险因素。很多富人不再在北京投资买房，是因为他们在京、沪、广、深可能不止一套房子。

降低风险的办法有两个，一是全款买房，二是你有能力偿还住房抵押贷款。

刚需人群能否买房，主要就是看你有没有足够的能力偿还住房抵押贷款。这里说的可不是你现在能不能偿还，而是你在房价暴跌的时候能不能偿还。

房价暴跌，总是和经济危机携手而来。经济危机，又总是伴随着大规模的失业。所以现在摆在年轻人面前的问题就是如果发生了经济危机，你能不能保留下去。如果不能，身上背的住房抵押贷款就会让你无法喘息，如果能，你就可以熬下去。

我的好友夫妻俩都是律师，律师这个职业有个特点，无论经济好还是不好，都有事可做。以我为例，房价上涨了，很多业主违约，购房人要打官司；房价下跌了，购房人想退房，也要打官司。

律师是逆境和顺境都能活下去的职业，一个月几千元的贷款，对我的律师伴侣来说真不是什么大难题。所以我建议我的律师伴侣：这房应该买。

一个月几千元的贷款，你真的还不上吗？只要合理计算一下，风险就不会太高。如果你有危机意识，就少贷一些款，多出一些首付，或者房子买小一点儿。刚需人群应该买房，只供一套房子，一个月不外几千元罢了，比租房子贵不到哪儿去。

京、沪、广、深集中了中国绝大多数的优势资源，也吸引了大量人口流入。这就导致这4个城市房子存在供小于求的情况，房价暴跌的阻力也还是有的。

政府不希望房价大跌，提出去库存，要托市。

此外，房价上涨也受通货膨胀影响。把财富放在股市、银行，买车、买奢侈品，买黄金、美玉，都不见得比买房好。

政府的需要、开发商的需要、银行的需要、百姓的民生、社会的不变、经济的发展、人口的流动，种种因素决定了京、沪、广、深的房价有比力高的概率不会暴跌。

买房后房价下跌和不买房房价暴涨，哪个更严重？我得出两个结论：

1. 不买房，如果房价暴涨，我们无能为力。

2. 买房，并且合理控制贷款，如果房价暴跌，我们可以控制风险。

我不敢说几年内房价必有一跌，只要有房价暴跌也能承担的心理准备，你就可以买房。

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作者: exirt 时间: 2018-12-9 21:04
感觉本文未完待续啊

作者: 森香整木楼梯 时间: 2018-12-9 21:04
这是真话，能听懂的自然明白。一个家庭毕竟经济安全是第一位的。

作者: 小祝 时间: 2018-12-9 21:05
房价暴跌，应该有怎样的心理准备？

作者: 小糖糖 时间: 2018-12-9 21:06
公务员不怕跌

作者: 天热打肋赤 时间: 2018-12-9 21:07
限购的地方都会涨

作者: 梦徙 时间: 2018-12-9 21:07
我手里有好几套房，我还买吗？

作者: tangyh156 时间: 2018-12-9 21:08
有一套本身住着就够了，毕竟我们不是有钱人。房价涨房租也会涨的，水涨船高。

作者: 狼嗥 时间: 2018-12-9 21:09
多希望房子暴跌啊，那我留着首付的钱可以去买一套了

作者: zhongcan826 时间: 2018-12-9 21:09
持续的现金流才是保证，问题是谁也不能保证未来一直美好，所以控制风险才是最重要的

作者: nh7xqg60qg 时间: 2018-12-9 21:10
前方下坡，禁止上车！

作者: 没的孩子会努力 时间: 2018-12-9 21:11
房价不会暴跌的

作者: 海蓝城 时间: 2018-12-9 21:12
深圳龙华开盘差不多6万一平，你律师深圳工资一般2万摆布，你多少年能付首付？

作者: 爱的好累 时间: 2018-12-9 21:13
文章很实在

作者: 谢三哥 时间: 2018-12-9 21:13
租房的成本太高了

作者: 2030hy 时间: 2018-12-9 21:14
好文，分析的透彻

作者: yinghuo 时间: 2018-12-9 21:14
这分析比力客不雅观实在

作者: 约定 时间: 2018-12-9 21:15
说的透切

作者: 风中的雨 时间: 2018-12-9 21:16
这，

作者: thatthat 时间: 2018-12-9 21:16
老王

作者: dreamer 时间: 2018-12-9 21:17
好文

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