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标题: 揭秘！郑州多盘“涨价”背后的阴谋 [打印本页]

作者: liguofu86 时间: 2018-12-26 17:22
标题: 揭秘！郑州多盘“涨价”背后的阴谋
不管承不承认，现阶段的市场确实凉了。
9月份以来，全国多城房地产市场热度整体下降，价降，量降，购买热情、销售热度都在降，诸如南京、厦门、武汉、石家庄等等，当然也包罗郑州。
临近年底，为了刺激买房人越来越浓的不雅观望情绪，迫切回款的开发商在促销方面可谓花样百出，降房价、降首付、首付fen期、免息、甚至送车位……在冲业绩这条路上，几乎无所不消其极。
这其中用的最多、最狠、最有效的就是“降房价”。
比如上周，绿博组团碧桂园中央公园开盘，13层洋房精装价竟然不足1万，低出很多人的预期。

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但近期，一股离奇的逆市涨价风袭来，与整体大市场环境格外不协调。
来感受下这波奇特的画风▼

来划个重点：

物华国际，精装公寓，价格由12000元/平上涨至15600元/平；和昌林与城，12月18日起，在售房源涨价100元/平；蓝光·凤湖长岛国际社区，2019年1月1日起，在售房源总价上浮2%；绿地香颂，2019年1月1日起，在售房源涨价1000-2000元/平；融信江湾城，12月16号起，在售房源涨价200元/平，车位调整为2万元/个；东原阅城，取消消费贷政策，单套房源上涨5000元/套；汇泉西悦城，未售房源涨价100元/平；汇泉景悦城，12月24日起，在售高层涨价200元/平；

这些涨价消息释放之后，一个又一个置业顾问开始在伴侣圈疯狂刷屏，诸如“又一波房价上涨来了！”“年后房价必涨，年前赶快买房！”
借势捣乱，混淆视听，一片乱哄哄……

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这次涨价，能代表郑州市场的变化吗？风向要变？
不。截止目前，郑州公开“涨价”的只有这8个项目，并不是遍及现象，也不是郑州市场上主流开发商，只是个例，没有代表性。
这些项目都很火吗？不愁卖吗？
不。除东原阅城、汇泉景悦城外，这些项目大都在四环外，处于城市边缘的远郊区域，这些地方市场更冷、销量更差、日子更艰难。
涨幅大吗？有必要慌一慌吗？
不。很明显，除绿地香颂和物华国际涨幅外，其他项目涨价幅度都在50-200元/平，幅度并不大，一套房子涨价5000元，基本可以忽略不计。
物华国际，现在是现房销售，公寓还有几十套50-67㎡摆布的房源在售，品质一般。
这个项目在南阳路农业路，二环地铁口，位置还不错，但拖拖拉拉了好几年都没卖完，三期直接转给了康桥，如今郑州公寓项目大爆发，供应量十分充足，竞争白热化，它就更不好卖了。
和昌林与城，毛坯均价11500，略偏远，周边成熟度较弱。如果在以前，这个盘对于资金不足的刚需购房者来说性价比还可以，但就在地铁口的正商家河家推出精装不到1万3之后，林与城的性价比一下子降了不少。
蓝光凤湖长岛国际社区，平原新区销售情况都不好，之前均价8000，销量较差，随后分销价格7500，即使涨价2%，一平方不外上浮150，可忽略。
绿地香颂，中牟大孟镇的一个项目，别墅项目，能说出涨价1000也就不奇怪了，但在整个雁鸣湖区域，别墅盘扎堆，开发商日子要比绿博难过的多，更何况绿地项目并不出众。
融信江湾城，接手清华忆江南的后续地块，首期洋房和高层刚开过盘，高层毛坯7500，价格确实低，但位置太偏远，很尴尬。
12月初开盘，车位1万，变相优惠，现在房价涨200，车位2万一个，给购房者一种买到即赚到的错觉。
东原阅城，东原在郑州的第二个项目，西三环与三全路交汇处，精装1万4。
汇泉西悦城，西四环项目，曾经的销冠项目，本年高层价格保持在1万2摆布，前几天推出“双十二”特价优惠，一口价11000，还有首付延期，价格上调100没啥影响。
汇泉景悦城，西三环项目，这个区域降价非常严重，12月6日开盘，372套房源去化率仅有33%，销售相当差。
项目平平，销售凉凉，逆市涨价，究竟是谁给的勇气？！

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剖析“涨价”背后的阴谋。
市场一片凉意中，不管是哪家开发商，逆风高呼涨价，这种特立独行，其实绝不是真心想涨价这么简单、纯粹。
阴谋一：营销逼定套路。
曾经亲身体验过销售行业，身边也有很多伴侣长期深耕房地产销售领域，深知这个圈子里的营销全是满满的逼定、SP套路。
诸如“优惠最后一天！”、“这套房没了，不要保举了！”、“申请到优惠延时了！”甚至花钱找托儿烘托售楼部人气！……
人生如戏，全靠演技。
当然，这种“涨价倒计时”就是非常典型的一类营销逼定套路，无亚于拿着喇叭直白地吆喝促销，“马上要涨价了，快来买吧，不买我可要涨了啊！”
套路没错，只是放在这时候，太不合适宜。
阴谋二：网签逼定手段。

作为一个二线城市，郑州的房贷利率长期稳居全国第一位，以上浮30%为主，部分银行有上浮25%的情况，利率确实高。
所以很多开过盘的项目，定过房的购房者，介怀于高利率一再拖延网签。
但不网签，开发商就无法拿到银行那里的70%房款，严重影响回款进度。
很显然，这时候“涨价”只是变相催促网签、逼定网签。
阴谋三：制造假象，刺激不雅观望。
这两个月，市场不雅观望情绪非常浓，很多盘，即便降价，销售情况也并不乐不雅观，除非差价足够大、降价足够多的高性价比盘，才会热销一阵儿。
一声“涨价”来了，不外是想试图制造明年的涨势假象，一来让已经买过的业主有种“买到立即赚到”的错觉；二来刺激那些有意向、但又犹豫不决的购房者。

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那真会涨价吗？
不必然，大概率不会。
为什么这么说？
很多盘，降价还不好卖嘞，涨价更难跑量。
那已经明码标价涨价了咋办？不执行？
这简单。
本来价格调整的幅度就不大，届时，随随便便来个认筹优惠2万、购房送一年物业费、打个99折……等等，不就抵消了？
在房价里，能做的文章很多。甚至最后算下来，成交价可能会更低，再收割一波。

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明年究竟会怎样？
这两天，珠海放松了限购，菏泽取消了限售，杭州放宽了社保，广州放开了公寓限购，很多人慌了……
郑州会不会全面解除调控？又一波房价上涨要来了吗？
刚刚结束的中央政治局经济会议已经明确，明年的楼市调控，在全国层面会以维稳为主，以稳房价、稳地价、稳预期为目标。
但从菏泽、珠海、广州可以看出，对于地方的限制、管控，会视各城情况有不同程度的放松，库存较大的三四线会是第一波；
一二线城市边缘的远郊区域会是第二波，诸如郑州周边的中牟、新郑、荥阳、开封、航空港区、南龙湖等；
热门城市的热门区域会更谨慎，诸如北京、杭州，以及容易反弹的郑州主城区。
这是大趋势。
那落地到更具体呢？
郑州房价普降基本不会发生，以个别盘的小幅调整为主。
确实，年前结算节点前这段时间，迫于销售业绩和回款压力，很多盘为了跑量降价标准比力大；节点之后，明年上半年压力会有缓解，大标准降价也会更少。
年底越来越近，很多人心理越来越慌。
目前，郑州哪些盘是好机会，不消等，可以及时买？哪些盘是需要等一等的？加我微信，关注伴侣圈第一条获取答案。

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