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标题: 未来10年，留“房产”好还是留“存款”好？楼价数据一语中的！ [打印本页]

作者: xxl2011 时间: 2019-3-3 21:23
标题: 未来10年，留“房产”好还是留“存款”好？楼价数据一语中的！

房地产快速发展的这二十年来，我们每一个人对房产的理解也不一样。买得早的人，后期买房压力小很多，有多套房的人，更是赚得盆满钵满，进入社会比力晚的人，要么背负房贷债务，要么还一直在为凑买房首付款发愁。可以说，不同阶段的群体，对房产的感情自然也不一样。

房子，首先是有居住功能，这是每一个人开始买房最原始动力。但随着市场的发展，房子还赋予了金融属性，具有了投资功能。事实上，当前的房子已作为部分普通老百姓保值增值的工具。在国内，多年的现实情况表白，房子价格上升会带来资产价值提升，抗通胀也不在话下。

现在的问题摆在大家眼前，当前房价已经上涨了这么多年，还会一直涨下去吗？如果房价不涨，甚至下跌，那么房产不仅不能保值抗通胀，并且还可能面临资产缩水。与其这样，还不如留存款好，至少价值还大一些。但如果房价还继续上涨，即使幅度不如以前，可以抵御通胀，说不定还会实现资产增值。不成否认，个人对“房产”和“存款”的最终取向选择，将影响到一生财富的积累，说不定差距还很大。

那么，如果说人的一生有几次财富积累机会的话，笔者认为，10年时间为周期基本可以拉开人与人之间的财富差距。下面，我们就“过去10年”和“未来10”年时间做一个实际对比和预测，通过“房价涨幅”与“通货膨胀率”和“存款收益”3个数据分析，或能得到启示。

①过去10年，“房价涨幅”与“通货膨胀率”和“存款收益”对比：

1.过去10年时间，房价取2008年到2018年阶段。2008年，全国新建商品住宅价格为3199元/平方米，到2018年时，新建住宅均价为8737元/平方米。10年时间，房价累计涨幅为2.73倍，年均上涨幅度为11.1%。

2.通货膨胀率采取“M2-GDP”算法。同样也取2008年到2018年期间的通货膨胀数据，10年时间，年均通货膨胀率为7.5%，这与统计部门公布的CPI差距较大，主要原因在于CPI数据所取标本有特定性。这7.5%的通货膨胀率数据，应该说还是比力符合居民感受的。如果过去100万元放到今天，那么购买力相当于45万元，货币贬值幅度超过一半。

3.存款收益。经查询，从2008年到2018年，考虑到资金收益和存取灵活度，我们以3年期定存为标准，这10年时间，存款收益基本在3%到5%之间，我们取中间数4%。

总结：过去10年，房价涨幅超过通货膨胀率3.6个百分点，超过存款收益7.1个百分点，房价涨幅跑赢通胀和存款收益。当然，这里面还不包罗买房杠杆带来的乘数效应。

②未来10年，“房价涨幅”与“通胀膨胀率”和“存款收益”预测对比：

1.房价涨幅预测。很显然，未来房价不成能保持高速增长，但仍然会中速和低速增长。这是基于城市化率，人均住房面积，以及未来人口净增长等因素的综合考量，同时，部分参照发达国家经验和国内土地制度实际。这是我们对未来房价预测的前提，具体原因分析在此前文章有多次阐述，不再赘述。

未来10年，房价涨幅从过去年均11.1%逐步下降，3年一个时间段，8-10%、5-8%、3-5%，基本上到2030年前后，房价涨幅可能在3%摆布徘徊。总之，房价涨幅会随着前述的各种因素逐步衰减，但不会一步到位，长期还会保持低幅上行，这主要基于经济发展和货币因素，这里只能预测平均幅度，各年有高有低。

2.通货膨胀率预测。M2的增长取向决定了通货膨胀率如何。在过去10年，我们M2的增长率平均都保持在两位数以上增长，事实上，在2018年，已经回到8.1%，为近年来新低，货供应量继续缩减，说明依靠货币超发鞭策经济增长的模式已经过去。那么未来10年，实际通货膨胀率还会下降，在目前年均7.5%的基础上，以两个时间段预测，未来5年下降到5-6%摆布，2030年前下降到3-4%摆布。

3.存款收益。各种投资收益不成控，常见的股市收益起伏不定，不作为收益参考标准。普通大众的存款从安全的角度考虑，一般会选择各种稳健性产品，存取相对灵活，又比单纯存款划算，目前各类宝收益可能在3%摆布，部分可以做到4-4.5%摆布。但随着经济增长调整到中低速，为刺激发展，存款收益会继续下行，各种宝类收益长期还会继续下探。未来10年，2-2.5%差不多。

结论：未来10年，房价年均涨幅取中位数5-8%，通胀率取中位数5-6%，存款收益取2.5%。由此可知，房产收益增长率＞通货膨胀率＞现金收益，房产增值不仅大幅跑赢存款收益，还能跑赢通胀。所以，留房子显然要比留现金好。

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往期热文：房产专家肺腑之言！2019年买房、卖房经验良心总结篇，建议保藏

作者: bbb441624 时间: 2019-3-3 21:23
如果说人的一生有几次财富积累机会的话，笔者认为，10年时间为周期基本可以拉开人与人之间的财富差距。下面，我们就“过去10年”和“未来10”年时间做一个实际对比和预测，通过“房价涨幅”与“通货膨胀率”和“存款收益”3个数据分析，或能得到启示。https://www.toutiao.com/i6664090993815454212/

作者: kytt 时间: 2019-3-3 21:24
你是留“现金”，还是持有“房产”呢？

作者: zhang，柠檬 时间: 2019-3-3 21:25
今日更新

作者: 中裕一汽丰田 时间: 2019-3-3 21:25
问题是房子20年还能卖多少钱啊？不计算折旧吗？银行对于老房子也不批贷款，那你卖出去也不容易，别想着房子跟普通商品一样流通不便利啊，这种虚拟财富算不上什么

作者: 源馨 时间: 2019-3-3 21:26
从对以前房地产市场的发展分析，看对将来房地产的发展看，比力客不雅观。

作者: 爽吗？ 时间: 2019-3-3 21:27
房子涨不涨可以参考美国和欧洲，一百多年来欧美的房价就没有真正的下跌过。遇到金融危机或战争会让房产贬值，产生波动，但把时间标准看得大一些，以20年，30年为单位，就会发现任何波动和下跌在整个增长的曲线上都不值一提。

作者: 尕Pan 时间: 2019-3-3 21:27
房地产泡沫崩盘在即，不信，瞧日本。

作者: 狼嗥 时间: 2019-3-3 21:28
生育率。越来越低，特别是90后00后了解一下。

作者: 逗我开心吧 时间: 2019-3-3 21:29
未来留什么？可以这么说留孩子，孩子越多越好

作者: 科尔沁祥瑞 时间: 2019-3-3 21:29
过去10～20年，是房地产人人获利的红利时代，房产可以这么计算。但是房地产红利时代过去了，今后10年房产只会在少数城市和局部区域得到尚可的获利，所以就不能用统一的5～8%的涨幅来计算和与通胀及银行收益做比力了。别的，房产买卖的各类税费（契税、增值税、个税、中介费）也要计算进去的，还有时间和精力成本等

作者: Unw 时间: 2019-3-3 21:30
留啥都一样。生不带来死不带去，空欢喜一场。世人共争不急之务。何不于强健时努力修善，欲何侍呼？南无阿弥陀佛！

作者: 926484520 时间: 2019-3-3 21:30
社会的快速发展没有给后来人任何的机会，这样就出现了一群原始积累很容易的人轻松混入一个中产阶层，而后来人拼命努力也不会让本身拥有好一点的生活，这种矛盾将成为社会发展中最尖锐的矛盾

作者: A。 时间: 2019-3-3 21:31
生育率虽然低，但人们的居住要求在提高；独生子女可能继承房子，但城市在发展继承的房子不必然是将来的城市中心；房价不必然高涨，但必然比普通人工资涨得快！

作者: 哈哈木子日月 时间: 2019-3-3 21:31
没有考虑房价下跌的情况

作者: xfyygz 时间: 2019-3-3 21:32
以前十年与今后十年你也知道？你以为你是神啊。[抠鼻]

作者: 07979488 时间: 2019-3-3 21:33
纯属胡说吧道。

作者: 浩文 时间: 2019-3-3 21:34
小编忽略了人口红利和不确定因素我觉得还是留现金好

作者: 吸血鬼海辛 时间: 2019-3-3 21:34
难受的就是，现在保地产意味着放弃银行，金融和制造业，甚至货币。但是不保地产，房价崩塌，金融体系一样受不了。现在是麻杆打狼两头害怕。

作者: jon777 时间: 2019-3-3 21:35
专家分析的到位

作者: 叮叮叮叮 时间: 2019-3-3 21:36
关键是10年以后城市化进程已基本完成，现在好多家庭都2套房以上。那么问题来了，10多年后的房子卖给谁呢？除非政府又来一轮城市改造。

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