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标题: 比公寓风险还高的房子，本来就在市中心，买了可能就卖不掉 [打印本页]

作者: hefei 时间: 2019-3-28 11:57
标题: 比公寓风险还高的房子，本来就在市中心，买了可能就卖不掉

以房致富有多种方式，其中之一就是拆迁。所以很多人就打起了市中心等核心区域老破小住宅的主意。很多首次置业者，虽然紧一紧裤腰带，可以买到新的住宅，尽管面积会小一些，但在中介的忽悠下，你看这房子同样的价格还多十平米，你看这房子一拆迁就发财了……他们又动心了。

老破小住宅，到底能不能买？

笔者的建议是：千万别碰！

为什么会有老破小卖高价的不雅观念呢？笔者从两个认知误区来分析。

第一，就是“位置位置位置”。这个现在妇孺皆知的不雅观念，买房就是买位置，其实是最大的讹传。之前笔者多次撰文解释过，现在简单说一下，位置理论，是现任美国总统特朗普最先提出，后来经李嘉诚传入中国大陆，成了一线房产销售人员的推销标语；它主要针对商业地产，好的位置才能带来巨量人流，从来保证出租率；但对于住宅地产，巨量人流并非其优势，举个例子：机场火车站等交通枢纽人流绝对密集，去那里住住就会发现，人流带来的是安全隐患和生活的不便，绝非安闲。并且，任何一个城市，去优质的居住核心区看看就会发现，一街之隔的新建优质住宅和老宅子，真正的成交价格，基本上有40%-60%的落差。

第二，就是拆迁致富。这个误区源自于城中村改造，拆迁就得三套房五套房。但要搞清楚，那是城镇化的高潮期，并且仅仅针对于集体土地用地的动迁；跟城市商品房没有半毛钱关系。城市住宅用地上的建筑，要么按照协议价（当然不是跟你订的协议）一次性货币补偿，要么按照最高1.5倍面积置换安设房——但这就失去了所谓的地段优势：你看那座安设房会建在优质区位、核心区位呢？

当然，也有人会说，我投资老破小，不外是因为他的总价低，这样我有限的资金可以投资更多的住房，也符合开源理论和现金流理论啊。确实，在房价异常上涨，楼市畸形火爆的时候，所有的房子，哪怕是个过道，每天的价格都在上浮；又没有限购限售的约束，那种情况下快进快出，确实有机会。但这并非楼市的常态，老破小的投资前景，只会随着楼市调控的加入和市场回归理性，而使得资金链越来越长，周转周期也越来越长，对于普通投资者而言，无疑这是非常致命的问题。

可以说，老破小的价值越来越得不到认同，将是大势所趋。毕竟，老房子即便没有占据城市核心区位，也是优质的地块，城市要想升级发展，势必要把这些房子拆迁改造。而如果拆迁成本过高，即便是在楼市最火的时候，也不是开发商可以承受的，因此，无论从市场方面，还是从政策方面，都不会对老破小再有倾斜；房住不炒的大精神下，拆房换豪宅，基本上已经是不成能的了。

综上而言，楼市的规则逐步在变化，过去可以赚钱的不贰法门，如今留下的可能只是幻象。老房子一套换三套，可能是最大的幻象。老破小房子的时间已经不多了，随着房龄的增加，脱手只会越来越困难。如果说现在有什么买房建议，那么第一条就是：别买老破小。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、《决胜海外房地产》《澳洲房地产投资全攻略》作者，多家媒体房地产专栏作者、作家。

作者: 孤单的我 时间: 2019-3-28 11:58
小编你的不雅观点很有欺骗性，一看就是不在市中心生活的主儿，只有在市中心和郊区别离生活过的才能更深刻体会到市中心的优越性，如果你为了忽悠大家把市中心房子卖了你来接盘的话可以理解你，如果为了某些郊区地产商当吹鼓手那就对不起了，鄙夷你！

作者: XTT 时间: 2019-3-28 11:58
市中心的房子，买了就没打算卖过。小编别操心了。

作者: 田浩 时间: 2019-3-28 11:59
前几年因为娃娃上学的问题，在市中心买了个30年房龄的老旧学区房，一直出租，本年春节后因生意周转，挂中介一星期卖掉，价格与街对面电梯房一个价，小区绿化多物管费低，一般挂出来很好出手。位置才是价格的决定性因素。

作者: malataedu 时间: 2019-3-28 12:00
我宁愿住老破小，市中心的房子，也不肯意住郊区的大房子，好多便利不是你能体会到的。

作者: 陆党华 时间: 2019-3-28 12:01
结婚时买了郊区的三室平时俩人感觉也挺好小区年轻人多等娃上幼儿园才发现幼儿园离家远去菜场超市病院都花费大量时间尤其老年人来带娃特别住不惯（我家在隔壁城市市中心）后来娃上小学前搬到了市中心所有的生活需求走路即达（买菜能顺路逛几个菜场平时配药楼下三个药店娃的文具随时能买）感觉真的便利生活美中不足的是上下班堵我只能自行车上班了

作者: 稚子 时间: 2019-3-28 12:02
宁要市区一堵墙，不要郊区一栋房，这是我买房要坚持的基本原则！

作者: 酗们啊 时间: 2019-3-28 12:02
老破小，主要看位置，如果满足以下5个条件中的4个以上，决对可以果断入手，
1，交通便当(轨交/公交)，
2，配套完善(大型超市/院校/公园/病院/商业街等)，
3，周边发展良好(知名公司/大型企业/政府单位)
4，常住/暂住人口流量大
5，位于一线/新一线城市

作者: yl个霸气的 时间: 2019-3-28 12:03
这么说来我家小城市的房子都是老破房但是不小。都是120以上的。位置都是市中心学区房，并且挨着最大的公园。这样的房子真的比旁边新楼盘还好卖，可能价格便宜一点点，房龄都得快20年了。一挂上网，三天直接现金交易。真的，可能买房的都是傻子。按照作者的说法

作者: kfiwjgg 时间: 2019-3-28 12:03
我家挨着主干道，对面市里最好三甲病院，住院在病院楼上能看见家，摆布小学银行超市菜市邮局不外一里地，半小时办几件事，便利的没法说，房子二十多年了，已经买了电梯新期房，我想将来是出租合算？还是有条件把它换新小区电梯房合算？

作者: hyydad 时间: 2019-3-28 12:04
赔1.5倍的面积，如果不是同区位优势的，你可以不签啊。低层老破旧才是最值得买的，前提是低层特别是6层以下的。因为开发商都看着你的地流口水，拆了盖30层，发达了。

作者: 孤单的我 时间: 2019-3-28 12:04
房子不值钱，在哪里很重要。北京的一个破单间估计可以换二三线城市的别墅。这就是位置的重要性

作者: 风铃摇 时间: 2019-3-28 12:05
我就买了老破小七千入手两年不到一万三了小学在隔壁初中五分钟菜场在对面隔街是超市出门地铁口还要咋滴

作者: 风铃摇 时间: 2019-3-28 12:06
刚刚买了一套姑苏区的老破小房子，被你一说心里噶登一下。

作者: baif 时间: 2019-3-28 12:07
这是帮郊区楼盘做广告，实际情况是:楼市供求快平衡了郊区房销售缓慢失去了买到就是赚到的获利保证变成了买到就被套到的窘境。证据就是现在郊区出售土地流拍现象频现，为了消除郊区楼盘库存，拆除城中老破小是一条路，只要库存少城中贵点的房子也能卖出，因为随着房市走低郊区房产开发会减少，而原本已开发的郊区楼盘其生活配套的市政建设也失去了投资动力，以后生活不便利的感觉日益增加，获利脱手的可能大大少于割肉脱手。

作者: 天煞孤星 时间: 2019-3-28 12:07
难怪我们这里老破小送都送不出去，本来是这样的情况。坐标南京[呲牙]

作者: 稚子 时间: 2019-3-28 12:08
天津市中心8万多一平环城四区才一万多

作者: 田浩 时间: 2019-3-28 12:09
市中心的房子，楼层数低，拆迁成本明显低于高层，再加上地理位置，别的就不说了。

作者: 孤单的我 时间: 2019-3-28 12:09
最多也就是原地还建，可能还要掏出一部分钱来。

作者: 粟利 时间: 2019-3-28 12:10
超过25年的市中心老小区，基本随时会变成鸟不拉屎地方的一套安设费，还的二次装修。

作者: XTT 时间: 2019-3-28 12:10
没调查别轻易下结论，看看无锡的定销商品房的楼盘位置，都是好地段。放到5年前的安设房，现在也都是好地段。你就看看哪个万科，恒大，绿地旁边没有一个安设房小区吧！！

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