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标题: 五年后，“100万房产”和“100万存款”留哪个好？来看内行人分析 [打印本页]

作者: diegebadi 时间: 2019-4-30 14:31
标题: 五年后，“100万房产”和“100万存款”留哪个好？来看内行人分析
之所以用“房产”与“存款”作比力，原因在于从这么多年的发展经验来看，房产不仅具有居住属性，同时还兼具金融属性，甚至具备了保值增值功能。随着房价不竭创新高，人们意识到房产也可能存在一些风险，所以，积累下来的收入到底要不要换成房产？这是摆在各位面前的一道难题。

如果人有前后眼，回到5年前，必定毫不犹豫的选择房产。按照资料显示，全国住房均价在2013年还不到6000元/平方米，而到2018年时，已经达到近9000元/平方米，房价在5年时间上涨幅度大概在50%摆布。况且，这个均价是包罗全国所有地方的商品房均价，从个人感知上讲，很多城市的房价是远超这个涨幅，起码也是翻倍。

历史从来都不会简单的重复！在国家持续调控下，当前的楼市总体上处于平稳，即使还有热点城市的房地产市场出现了“小阳春”，但低得可怜的二手房交易量，让人看到房地产市场并不具备大幅上行的基础。当然，这仅仅是短期内，由于房产属于交易周期长的产品，如果我们把这个周期放大到5年，并考虑到各种政策和金融标的目的，推表演来会是一个什么结果呢？“100万房产”和“100万存款”留哪个5年后更好？来看内行人分析。

先来看看未来5年，“房产”和“存款”大概率面临的两个主要问题

第一个问题，房价还会继续上涨吗？这一波房价上涨，应该说表示出不同以往任何时候的情况，不像过去只涨大城市，这波房价上涨城市基本是全都有，只是各城上涨早晚罢了，最终大部分价格“凹地”都被带动起来。所以，这波行情持续时间也比力长。我们知道，这波房价上涨，特别是三四线城市上涨的动力主要受到国家战略去库存驱动，其中“棚改货币化”安设政策更是大幅提升了本地整个市场的购房需求。不外，现在及未来几年，棚改任务逐步下降是大势所趋。可以看到的是，此前棚改占比力高的城市，将面临购房需求锐减的境地。所以结论是：未来5年房价大幅上涨的概率大幅降低，部分前期有泡沫的地方，房价在未来还会处于一个较长时间的消化期。

事实上，在未来5年我们还要面临“房产税”问题。从政府工作报告看，房产税立法工作正在推进过程中，这是征收房产税最重要的基础。预计5年时间应会有一个明确的结果，全面开征的可能性虽不大，但在热点城市开征的概率还算比力大。不外，对于有房一族来说，按照别国经验，房产税开征初期税率不会太高，就应征住房套数上讲，起码也是3套房及以上家庭才有可能受影响。

第二个问题，货币贬值速度会下降吗？多年以来，M2与经济高增长保持同步，年度增速长期保持在两位数以上。货币超发带来货币贬值，物价上涨，房子作为商品，其价格自然也水涨船高。从某个角度来说，不是房价涨了多少，而是货币贬值了多少。但随着经济增速调整到中速，作为同步的M2也会降速，从2017年和2018年两年来看，货币增速已经快速下降，均下降到两位数以下，2018年M2更是仅8.1%的增速。按照这个趋势，货币增速虽在中间可能还会有反复，但总体上继续下行趋势已定。

预计未来5年，M2货币增速在7-8.5%以内的概率相对较大。比拟过去10年年均贬值7.5%，我们未来5年的货币贬值幅度有所降低，但贬值降速有限，年均贬值率6-7%还是存在的。从目前现有的各种货币保值产品来看，年化收益2.5-4%居多，跟货币贬值率比力起来看，购买力显然是下降的，如果你手中持有现金存款，显然也是不明智的。至于更高收益的产品，风险也高，一般也不适合普通老百姓。总之，未来货币贬值幅度会有所下降，但仍然面临较大的贬值压力。

内行人建议：现在留“100万房产”还是“100万存款”，5年后哪个更好？

截止到2018年末，全国住房均价过万城市已经超过60个。如果按照均价1万/平方米，100万现金可以购买1套100平方米的房产。当然，这个总价在城市大一些或者地段好一些的地方只能当做首付款。我们权当拿100万元作为例子，资金多少以此类推。如此，我们应不该该把手中的“100万存款”变成“100万房产”呢？主要有两个方面不雅观点：

1.选择因城而异。这波独有的房价全面上涨行情已悄然过去，再来一次谈何容易？未来不同城市的楼市大概率出现分化，与之对应的房价也会分化。教育、医疗、科技等优质资源集中的城市，人口吸引力仍然会持续，对住房需求会进一步保持，加之城市居民的自身改善需求，房价还会被推涨。在未来五年，房价翻番也不是不成能。如果你在这类城市有房产，建议保留房产。

别的，对于那些产业基础薄弱，且转型成效也不大的城市来说，经济发展水平比力滞后，没有就业岗位必然导致人口留不住，在住房需求持续下降的情况下，房价在较长时间内滞涨或者调整概率较大。这类城市也有可能是这轮“棚改货币化”安设占比力大城市，两项因素叠加的城市，房子不仅不能增值，还可能面临减值情况。有人说，彼时会不会再来一次去库存呢？只能说这种可能性实在太小，毕竟经济安全和系统安全是首先要考虑的。所以，对于这类城市，建议还是“留存款”较好。

2.买房量力而行。对于现在的购房者来说，需要考虑两个方面问题：一是应考虑还贷风险。当前的楼市并非报道的那样火热，新房由于价格倒挂热度尚可外，二手房市场交易量上不去，至少没有达到火热标准。除土豪外，对于大多数购房者来说，大都是要依靠按揭贷款，在工作不变性不确保的情况下，投资性买房要慎重。在很多城市现有调控政策下，一旦买了房，都有转售时间限制，如真遇到还贷不上的问题，房子也不具备转手资格，彼时会陷入进退两难境地。

二是应考虑买多大面积。在工作收入不变的情况下，选择购房面积遵循“适当跳一跳”原则，即在个人实际具备的购房实力基础上再上浮20%。例如：按你的购房能力可以买80平方米房产，生活上没什么压力。但考虑到生孩子等因素产生的换房需要和换房成本差距，建议你可以选择95-100平米的住房，这对你今后的置业规划是适宜的，即使未来再换房，压力也会小许多。

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作者: 稚子 时间: 2019-4-30 14:32
你“留房”还是“留钱”呢？

作者: 留洋 时间: 2019-4-30 14:33
@头条房产

作者: 粟利 时间: 2019-4-30 14:33
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作者: 粟利 时间: 2019-4-30 14:34
有房的留钱，没房的买房，没钱的努力奋斗！这样的问题是不是脑残？

作者: 超人奶力 时间: 2019-4-30 14:35
100万买收益在5%的理财，经过复利，十年后有170万摆布（粗算别在意细节）。买房得看地段。如果买我们那的小县城，100万的房子，估计十年后差不多能卖个120万吧扣掉持有成本其实收益应该没有多少。

作者: malataedu 时间: 2019-4-30 14:35
留钱你会死的很惨

作者: kfiwjgg 时间: 2019-4-30 14:36
盛世置地，乱世置金！你懂的！

作者: wenhui0762 时间: 2019-4-30 14:37
按现在的形势，个个都说必定买房，不消考虑的。没有选择性的。但是如果家里仅有的100万，不能按揭贷款，你全部选择买房，那万一家里有点什么事呢？怎么办呢？再说现在100万能有什么房子可买呢？

作者: 风铃摇 时间: 2019-4-30 14:37
一百万，买黄金，一百年之后还是黄金，房子一百年之后，是砖渣垃圾，这谁不明白。

作者: kfiwjgg 时间: 2019-4-30 14:38
100万买理财呢

作者: hyydad 时间: 2019-4-30 14:39
如果手里有一百万，再过五年，交首付恐怕都不够！

作者: wenhui0762 时间: 2019-4-30 14:40
把100万换成黄金！

作者: yl个霸气的 时间: 2019-4-30 14:40
长远来看人民币利率很快会不变，这是国家战略。人民币一旦影响世界，未来的货币非常看好。

作者: kfiwjgg 时间: 2019-4-30 14:41
记住了，一旦出现了不成逆转的经济大销条外资企业退回，打工人群都回老家，那就是东莞的例子了！！！谁都跑不了！！！时过境迁不是无道理的！！！学吧！！！

作者: 酗们啊 时间: 2019-4-30 14:42
有钱存钱是傻子，存钱等于变值，利息率低于物价增张率。有钱明知的要购房，房子增值率必定要比银行利息高。从改革四十年房子增值比存银行利息率增值几百倍。

作者: 零度的冰 时间: 2019-4-30 14:43
我出一计：有钱的存款，没钱的买房，没钱的人可以贷款，坐等房价上涨

作者: wenhui0762 时间: 2019-4-30 14:43
人活在世间什么最重要，没房住能活着，没饭后能活吗？等下把粮田变为水泥钢筋房子时，外国不卖粮，中国人不攻自破，小子你有后代吗？

作者: 流云 时间: 2019-4-30 14:44
记住了中国的房子过剩了！！！把钱留住！！！有钱就保障你不会死，但无钱你有再多的房都是等死。因为大家都有房立在那里，但是无钱买东西吃！！！

作者: sandy0113 时间: 2019-4-30 14:45
谁都想买房，关键要有钱啊，马云有钱他也一日三餐，房子在多他也是睡觉，吃饭吧！总不能今天住这里，明天住那里吧！大钱没有小钱不竭，开心健康每一天就够了。

作者: XTT 时间: 2019-4-30 14:46
可能都不好，拥有健康的身体才是最好的。

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