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标题: 2025年，一套市值150万的房产到底能值多少？悬着的心落地了！ [打印本页]

作者: 美立方 时间: 2019-5-7 09:41
标题: 2025年，一套市值150万的房产到底能值多少？悬着的心落地了！
2025年，一套市值150万的房产到底能值多少？悬着的心落地了！

无论是现金理财，还是买房保值，无非两个目的，一是本金不能受损失，二是尽可能实现收益最大化。特别是对于我们依靠省吃俭用、辛苦奋斗获得财富的群体来说，更是慎之又慎，容不得半点闪失。

在98年住房商品化改革以前，相信我们很少有人会去关注房产，毕竟没几个人会认为房产能够获得快速、高额的收益。阿谁时候，我们宁愿去买黄金，甚至股票。但自98年以后，我国的房地产行业开启了发展新纪元，以全世界绝无仅有的速度实现了发达国家上百年走过的路，人们的居住质量大幅提高。

这期间，我们不仅诞生了超强实力的开发商，也孕育了数量众多的中产阶级，他们很多人的主要资产就是房产，有人说，在北上深卖掉一套房子，然后理财，这辈子基本就可以实现财务自由了。原因就在于这些年，我们的房产增值太厉害了。就其增值倍数来说，虽然跟一颗糖差不多，但由于房子的价值基数大，其乘数效应更是可不雅观。比如以前一颗糖0.5分，一套房子2万，如果都增加100倍，一颗糖和房子价值别离就是5毛和200万。那么，你会认为谁增长不合理呢？其实，根本没什么区别。

大家都见识了中国楼市的奇迹，也见证了房价的一路高歌，但时针转到2019年，全国商品房均价已接近9000元/平方米，将近80个城市住房均价过万，在人们的真实感知中，可能要比这个价格还要高，毕竟均价都是包含一个城市很偏很偏的地方。有人说，房价不成能永远涨，终有掉头向下的时候，或许2019年，或者2020年就是一个转折点。所以建议大家不要再买房，应该留现金最为保险。事实结果到底如何？

要回答这个问题，我们就要弄清楚未来房价的趋势，向上或者是向下。太长的时间，可能我们谁都无法预测，本文以2025年为时间点，到现在6年时间，差不多以前两个楼市周期。那么，问题抛出来了：到2025年，现持有一套市价150万房产大概相当于多少现金？分析预测这个问题，就必需先找出影响房价的关键因素，主要三大因子：

第一个因子，货币贬值幅度

先举个例子，设定一件商品的价值是5元，全社会的商品总价值为50万亿元，这个时候国家发行的所有货币总额刚好也是50万亿元，5年后，国家发行的货币为100万亿元，那么这件商品就从5元变为10元。这是商品价值增加了吗？显然不是，只是货币池子的钱翻倍了，也就是说货币贬值，当然，如果我们此时手上仍握着现金，结果就是被稀释了，因为你的钱已经够购不到本来同样商品了。房产也是商品，同样适用这个原理，货币贬值幅度决定了房产价值。

第二个因子，地价增长速度

用面粉与面包的关系来形容地价与房价关系是最贴切不外了。在现实的楼市中，两者是互为影响、互为促进。土地成本往往占整个商品房售价的65-70%，其他诸如营销成本、人员工资、办理费用和建筑成本等占售价的比重并不高，开发商在北、上盖房子的成本与小县城盖房子成本差不了多少，主要就是房子下面的土地价格，不同的城市或者地段决定了面粉价必然天壤之别。

决定土地价格也并非完全市场因素。据统计，2018年，我国土地出让收入已达6.5万亿元，同比2017年上涨了25%，2017年土地收入占本级财政收入比为24%，2018年只增不减，这已经是多年连续上涨。原因就在于地方对土地财政越来越依赖。毕竟各城要发展，不成能都依靠国家财政。就目前来看，除北、上、深等一线大城市外，其他城市土地财政对地价影响较大，有城市土地财政依存度有进一步扩大之势。城市发展要出成绩，用钱地方多，土地收入是难割舍之源。

第三个因子，人口因素

离开人口因素谈房产那是不负责任的。在这轮房价上涨过程中，比力显眼的西安、成都、杭州等城市，无一例外的就是人口增长名列前茅，道理很简单，有人就有住房需求，即使是不同层次的。据联合国预测，至2030年时，中国城市化率在70%摆布，彼时，中国的城镇人口将达到10.2亿，比拟2018年末增加2亿城市人口。按照近5年人口增长趋势对比，其中新增城市人口中有50%的城市化人口是来源于农村，50%来源于区划调整和自然增长。

恒大研究院也对这一数据进行了进一步论证。到2030年时，这2亿新增城市人口中有80%即1.6亿人，将分布在国家规划的19个城市群。其中长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、长江中下游、成渝、中原七大城市群将接纳60%的人口，约1.2亿摆布，剩下的40%人口将分布在其他12个城市群。从这个角度看，未来几年，虽然人口净增长率下降，但城市人口还会继续增长，并且绝对数量还不小，这是未来楼市持续增长的基础。

2025年，一套市值150万的房产到底能值多少？

1年太短，10年太长。我们权且把预测的时间放在2025年，虽然我们不能完全预测出准确数据，但通过上面三大因子和具体数据，基本可以推导出一个大概数值。说是大概，也并非不成实现的数据。论证如下三点：

1.货币增速。我们知道，2017年和2018年，我国M2增速为8.07%、8.1%，都在8%徘徊。如果说我们对此还没什么概念的话，那么时间再往前延伸10年看，2016年M2增速为11.3%，越往前，货币增速越高，08年的M2增速达到17.82%，在08年到16年间都保持在11.3%-17.82%之间，反过来看，我们的货币增速是逐年下降的，也就是说我们的现金贬值幅度不才降。按照此速度，到2025年货币贬值幅度大概在6%摆布。

2.土地财政依存度。2017年土地收入占地方财政比为24%，到2025年，我们的智能制造可能会有所增长，可以替代一部分财税收入，加之一二线城市可供建设的土地减少，土地占财税收入比可能下降到20%摆布。当然，到2025年时，我们还可能面对一个新情况，那就是房产税，基本上在一些城市开始试点实行是大概率，当然，如果初期1%不到税率，对房价的影响也比力有限。

3.人口增加因素。强者恒强，经济较弱的小城市人口必然面临被大城市虹吸的结果，加之农村人口继续流入大城市，到2025年时，上面提到的19个城市群人口还会净流入，只是不同城市群人口吸收的多少罢了。

综上3个推导因素，我们认为，未来房价不成能继续像过去一样3年翻倍，但在人口净流入城市，可以实现5-6年翻倍，也就是说，到2025年时，彼时优质城市或者城市群仍能够实现超额增值，现在一套市价150万的房产，可能有300万到350的价值。平均数大概在250万到300万的价值。当然，还有少部分差生，比如资源型城市，说不定保原值都困难。

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作者: hyydad 时间: 2019-5-7 09:42
你怎么看？

作者: wenhui0762 时间: 2019-5-7 09:43
@头条房产

作者: 陆党华 时间: 2019-5-7 09:43
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作者: 田浩 时间: 2019-5-7 09:44
转发了

作者: XTT 时间: 2019-5-7 09:44
2025年150万的房子，最多值50万，能卖掉就是万幸了![捂脸][捂脸]

作者: 超人奶力 时间: 2019-5-7 09:45
我是南宁的，昨晚跟伴侣的两个同学一起四个吃饭，闲聊得知一个有七套房，别的两个别离有两套在南宁，聊到房价他们都很得意的样子，说买的时候多少现在又多少，我在旁边没说话。心里想我本身只有一套170平米，手头有80万存款，三十万的车，应该不差了吧，你们要那么多房子干什么？

作者: 413191962 时间: 2019-5-7 09:46
早些年家用电器很贵，95年一台日产29寸画王要一万元，现在50寸日产液晶电视还500O元，是张还是跌，房子是被炒高了，房价今后只能跌不会涨，涨的太高大部分人买不起只能是有价无市，目前在很多城市二手和一手房都很难卖掉，价格是下跌的，到2025年可能跌回到2015年前的价格。

作者: 酗们啊 时间: 2019-5-7 09:47
非也，农村的房子将在十二年之内将有60％的空置率，试想有几个年青人愿待在农村，势必有大量农村人口要进入城市特别是大城市，加之地皮涨价，财料涨价，人工涨价，除了工资外还有什么不涨的，所以除了农村和小城市的房子不涨外，大城市的房子必涨万疑。

作者: 怡然 时间: 2019-5-7 09:47
前几年只要手里有首付的钱，大部分都己经买房了，没有钱买的以后更买不起，房子才有价无市，而现在买房的有两种人，第一种是改善住房条件，有能力小房换大房，第二种是在一线或二线城市工作，买房压力太大，干脆到三四线买没有压力。还有一种是父母没能力买房，孩子大了结婚硬着头皮买，30年银行贷款会让他们没有好日子过。我只信一条，国家是在和老百姓做生意，并且是霸王合同，想让房价回到以前，那国家还挣谁的钱去，除非金融风暴再来一次，不然还是洗洗睡吧，但愿大家都梦想成真。

作者: 风铃摇 时间: 2019-5-7 09:48
要想你买到手里的房子比前几年下降除非国家补助，工资从以前的3000降到1000,因为国家要发展，，现在房子虽然降了，降到了2016年之前的房价了吗？别在不接受现实了，不忽悠你，现在要是都去买房了，将来那有那么多后备军去买房啊！现在要是有钱，还是比放在银行的稳，要吗去干生意，

作者: 狼人 时间: 2019-5-7 09:48
有人会买别人住过25年的房子吗？

作者: kfiwjgg 时间: 2019-5-7 09:49
中国房价高是因为中国老一辈人家的情怀比现在的年轻人要重一些，8090后大多是独生子女没老一辈的兄弟姐妹多，现在的年轻人绝大多数都是受过文化教育的思想更加开放，眼界更加开阔，就像中国现在流行的一句话‘’房价都是丈母娘逼出来的‘’但随着丈母娘的‘年轻化’这的‘逼’就会慢慢减少，房子是商品会随着供需关系的变化而变化，随着老一辈的的退出城市有条件的都跑到农村空出来的房子会越来越多，房价涨的机会不大可能会稳住

作者: yl个霸气的 时间: 2019-5-7 09:49
我就笑笑罢了，我在三线城市，前两三年我本身拼了命买了个两房，被亲戚笑说傻买贵了，房价跌便宜了再买，现在我把二房卖了换了一个三房，别说什么大话未来怎样，把你现在的搞清楚就行了，要是什么都让你们猜到了，你们早就发财当专家了

作者: hyydad 时间: 2019-5-7 09:50
除非国家不再印钞了，但不成能，只要每年保持百分之八的贬值率就算不变了，那六年后贬值多少也就是房价涨多少，正常说六年后当今150万的房子涨至250万属正常保值价，如果六年后仍为150万的话那就实际已降值100万了

作者: yl个霸气的 时间: 2019-5-7 09:51
只要记住一点：未来中心城市群的房价是必定往上稳步走高的。那北上广深等一线城市就更不消讲了！因为没有高额的房价作为门坎的话，那这些主要的城市是根本容不下那么多人涌进来居住安家的！除非国家能够出台什么梗好的能够控制相关城市扩张的有益的良好政策——这个目前来说似乎不太可能！除非国家取消了商品房政策！请问：这有可能吗？别做梦了！所以说需要买的，该买房的人就不要犹豫了，像这些中心城市圈里的房子是永远不成能一夜跌回解放前的！

作者: 酗们啊 时间: 2019-5-7 09:51
所有的分析都是假如，未来的事情都是按照你的设想得到的答案。美国负债二十多万亿物价实际来说比中国还便宜，日用品，石油，汽车，粮食等都很便宜。消费单价按照，挣美元花美元来对比。再说人口分布，为来几十年是九零后，和零零后当家，他们的思维，不会和之前的人那么禁锢。他们的视野开阔，思维敏捷，本质教育和经济方面非常丰厚。根本不在乎一线城市二线城市，工作自由自在，我喜欢哪个地区我就去哪里工作，走到哪里拎包入住是未来年轻人的惯例。再说现在城市的中老年人，退休之后只要有条件的都要回到农村生活养老，因为农村空气质量好，吃的粮食蔬菜自产自销，农药化肥少，对于白叟绝对是有益无害，这也符合了叶落归根。

作者: XTT 时间: 2019-5-7 09:52
未来的商业是电商化，实体要被大品牌大商家整合。门面都会不值钱，住房就别提了。去掉折旧，还能原价就算万幸。很多人忽略了一点，住房属于国家社会福利事业的一项内容。目前在社会福利上，医疗、养老、教育都有所进步，唯有住房开倒车。不成能一直倒。这是个污点。

作者: kfiwjgg 时间: 2019-5-7 09:53
刚需是有的，但是居住西安10年以上的老居民必然是绝大多敉是有房住的，其中的绝大多敉居民的房子是住不完的，还别说外地囤房客了，物以希为贵，再好的东西你有，我有，他有就不真贵了，谁不知道吗？都不想捅破这张纸，一但捅破了，谁最没利，那么谁越想庇护它。

作者: 酗们啊 时间: 2019-5-7 09:54
你是吃人说梦！走着瞧，到2025年房价必定会有不同成度下调。想过没有现在每年的开发量是多少，真正的刚需需求是多少，其中有多少是炒房者想从中获利，有多少高价位楼盘是有价无市，醒醒吧我们的销费者不要被这些没有按照的评论加入那些高价位买房的群体请爱护保重我们的血汗钱！

作者: kfiwjgg 时间: 2019-5-7 09:55
前期切实是这样发生了房价飞天，买房发财，睡着数钱，以后就不必然了，要知道不竭的透支百姓的余粮，总有透光的时候，眼下到处企业关闭，门店关门，没有了工作，那来钱交房贷，慢慢吃饭都会成问题的，一旦失业潮真正到来，弃供将成趋势，你的推导将成问题，毕竟能生活下去才是硬道理，虽然大部分人会向往大城市，但能付首期的又能有多少人，正当的收入现在根本难以交首付，把乡下的仅有住房卖了也不够首付的一半，房价再飞涨只会透支光大城市的一切活力，让大城市发展前途难以持续，也给国家的前途带来更大的风险！

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