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标题: 过去5年涨幅达62.6%，这波徐州地产牛市，何时是个头？ [打印本页]

作者: chris是小胖纸 时间: 2020-6-20 10:57
标题: 过去5年涨幅达62.6%，这波徐州地产牛市，何时是个头？
在徐州，房子是个热门话题，你会在各种场合听到有关房地产的信息，绝大多数都持正面态度：快去买。我们被各种各样的信息包裹着，让你深陷焦虑之中，仿佛每天都有一个声音在你耳边回响：再不买房，又要涨价了！

1、史无前例的地产牛市

连续四年半的房价上涨，让人们形成了思维惯性，再经周围人不断传递“某某前几年买房才几千块一平，现在翻了一倍”等刺激末梢神经的信息，越来越多的人相信：徐州的楼市会越来越“牛”！

大院青年的统计数据说，徐州过去五年新建住房售价涨幅达62.6%，仅次于西安，领跑全国。

新房售价五年涨幅

有网友说，他在徐州的房子刚刚买，价格是原来的2.5倍；楼下的一户邻居前几天把房子卖了，总价比买入时整整涨了100万。

一位在地产行业摸爬滚打二三十年的老大哥说，以往徐州楼市是周期性的，两三年一个周期，但现在，“确实看不懂”。因为这一波上涨，持续时间确实太长了，让人觉得匪夷所思。

到底是什么力量在推动着徐州房价连续4、5年的涨势，造就了史无前例的地产牛市？

2、是日趋好转的生态环境吗？

一城青山半城土，作为资源型城市，多年前徐州对外界的印象确实只能用“土”来形容，不仅仅是城市建设土，整座城市就像笼罩着一层灰尘一样。在2013年以前，仅主城区北区就有400多家工业企业之多，其中很大一部分是化工企业。在九十年代，甚至能看到从淮海路上呼啸而过的拉煤车。

资源型城市大抵如此，靠着地下的煤炭、矿山吃饭，而由采煤延伸到煤发电、煤焦化，继而发展钢铁、水泥、建材、玻璃等产业，支撑了徐州很多年的发展，但也造成产业结构偏重、单一。

2002年，徐州开始关闭煤矿，正式步入资源枯竭。多年来华东地区重要能源基地的名号，为徐州留下的大量采煤塌陷地、采石宕口、工业废弃遗留地。

经过十多年的环境提升和整治，徐州的城市面貌和人们的精神气质，发生了根本的转变，一城青山半城湖，成为徐州人津津乐道的佳话。

徐州云龙湖

但是资源枯竭所带来的阵痛还没有过去，有超过三分之一的采煤塌陷地没有修复，有超过4/5的采石宕口没有治理。随着产业结构的优化调整，徐州的水泥、钢铁、焦化、热电等行业企业被陆续关停、腾退用地，工矿废弃地仍在持续增加，到2020年将新增12000余亩。

产业机构偏重、单一的局面，仍没有发生彻底转变，规上企业仍然以高耗能高污染企业为主，空气质量虽然有所提升，但仍在省内靠后。

可以肯定的是，城市面貌、生态环境，不断好转的趋势在延续。这从一定程度上吸引了周边城市居民，同时也加强了徐州人改善生活环境的信心。

这或许是，徐州人购置改善型住房的内生动力之一。

3、是各类政策利好吗？

近年来，徐州在城市名片建设方面确实利好不断，淮海经济区中心城市定位，全国文明城市、全国卫生城市、联合国人居奖等。

首先说淮海经济区中心城市。淮海经济区的概念由来已久，上世纪80年代，全国横向经济联合大潮涌动。1984年，胡耀邦同志视察徐州时召集苏豫皖三省领导畅谈横向联合事宜。1986年，苏鲁豫皖接壤地区经济社会发展战略讨论会在北京举行，著名经济学家于光远老先生倡导成立淮海经济区。

近年来中共中央、国务院出台《关于建立更加有效的区域协调发展新机制的意见》，明确指出要坚持和加强党对区域协调发展工作的领导，坚持新发展理念，深化改革开放，坚决破除地区之间的利益藩篱和政策壁垒，加快形成统筹有力、竞争有序、绿色协调、共享共赢的区域协调发展新机制。

2017年，徐州城市总体规划正式获得国务院批复，规划中明确：徐州是国家历史文化名城，全国重要的综合性交通枢纽，淮海经济区中心城市。

徐州的城市定位，得以成型。

2018年10月，国务院批复《淮河生态经济带发展规划》，将淮海经济区列为重点规划的三大板块之一，首次在国家层面正式明确淮海经济区10个城市的区划范围，并要求“推动淮海经济区协同发展，打造省际协同合作示范样板”。

淮海经济区地图

对徐州而言，中心城市的定位得到了认可，同时也获得了省级层面的全方位支持。但，淮海经济区建设远没有上升到国家战略，跨省、跨市之间的联动，仍然缺少上层牵引。这或许是今年“建议将淮海经济区协同发展纳入国家‘十四五’规划”呼声颇高的原因之一。

全国文明城市、全国卫生城市名片的获得，来之不易，对徐州而言生态环境的改善终于得到认可，并将在未来很长时间里受益匪浅。但对一座城市而言，尤其是在江苏的城市，这两张名片的获得时间相对较晚。

在省内，到目前为止除了盐城、淮安、连云港为提名城市外，其他均已是全国文明城市，徐州和宿迁为同一批次。

这些名片的获得实为不易，但从某种程度上而言，是城市发展过程中必然的结果。

4、是人才涌入吗？

有人的地方才有发展，有人的地方房子才卖得出去。

徐州是传统的劳务输出大市，每年有两百多万人外出，主要目的地是长三角和珠三角地区。外来人口的回流，以及周边地区人员聚集，会一定程度上为徐州房地产市场提供支撑。

首先是高校毕业生。徐州是科教文化名城、区域人才高地，拥有14所高校，在校大学生近20万人，高校数量居全国地级市前列、淮海经济区城市首位，在省内仅次于省会南京。但是，受周边创新型城市虹吸效应影响，徐州高校毕业生流入比极低，2018年只有0.49，以中国矿业大学为例，留在徐州就业的本科以上毕业生不足5%。

也就是说，20万大学生毕业生每年只有两千多人留在徐州。

其次是对周边城市的虹吸效应。这是一组有意思的数据，据统计每年徐州人口流入约2万。而根据官方的公开数据，徐州地产行业的购房人群有/3是淮海经济区周边城市居民。2019年徐州共卖出新建商品住宅79878，差不多26000套是被淮海经济区周边城市居民购得。但，这些住房并没有转化成实际的人口流入。

故，徐州对高端人才缺乏吸引力，甚至对大学毕业生也是如此。但是对周边城市居民有很强大的吸引力，在近两三年时间里，是支撑徐州房地产市场的中流砥柱。

5、是棚户区改造吗？

很多地产专家都说，棚户区改造是楼市的一大助推器。徐州君不是地产专家，无法深究对楼市助推效果如何。

徐州棚改多年，经验成熟。根据官方公开数据，这些年以来，通过实施大规模棚户区和城中村改造，累计完成棚户区改造1亿平方米，52.6万户居民实现“出棚入楼”，极大地改善了城市环境面貌和市民居住条件。

几年前徐州君多次接触棚改，很难相信一家六口蜗居在十平米的小房间里，出门即是水沟。如此居住环境，在徐州城大量存在，这也决定了棚改的势在必行。

棚改的货币安置政策并不宽松，多年前在云龙山脚下的棚户区，安置费也就四五千一平米，还达不到三环边新建商品住宅的价格。

6、谁在买房？

四五年以前，徐州房地产市场还是本地开发商的天下，但是本土开发商的产品生产能力、融资能力、营销水平，确实不敢恭维。徐州城区留下的多数烂尾楼，都与此相关。

随着国内顶级房企的进入，从产品设计、营销、资金实力等，都进一步撬动和强化了徐州房地产市场的上升趋势。

综上，四年多的楼市上升期，受到徐州城市生态环境持续改善的红利，以及各类城市新名片的获得等不断的刺激市场，以及徐州过去房价偏低、走势平稳、上升空间巨大的影响，形成房价上升的趋势。

第一波入场的购房者，多数是本地改善型需求以及地产行业人；第二波入场者，多为一二线城市溢出，寻求更稳定的投资；第三波，近一两年，多为周边城市居民，寻求更高更好的居住环境和资产保值升值能力。

但是，这波牛市，何时是个头？无人知晓！

作者: qiliwo 时间: 2020-6-22 01:53
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