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标题: 不到一年，20万变100万？他是如何做到的？ [打印本页]

作者: yfyffuuy 时间: 2020-11-6 09:00
标题: 不到一年，20万变100万？他是如何做到的？
这天，小张看上一套海景房，面朝大海，春暖花开，激动之余，立即和卖方小王签订了房屋买卖合同，成交价格100万元。合同签订当天,小张支付了定金20万元。

之后，小张多次联系小王，要求继续交款交房，小王却“神秘失踪”。钱支付不了，房也交接不成。

万般无奈之下，小张提起了诉讼，请求法院判令解除合同，小王返还购房定金并赔偿损失。

中介证实，小王眼看房价疯涨，觉得卖亏了，“我的房子现在值200万，凭什么100万卖给他？” 因此拒绝继续履行合同。

经评估，起诉时，房产价值200万元。

法院经审理认为,小王因房价上涨而故意违约，致使合同目的不能实现，构成根本违约。因此判决双方签订的合同解除，小王退还定金20万元,并赔偿房屋增值损失100万元。

诚实守信是合同的基本原则。逐梦演艺圈……哦不，逐利忘本，只能是“赔了夫人又折兵”。

什么是定金？

抖音上面，律师小哥哥，讲解一个“宝盖头的定”和一个“言字旁的订”就能收获几万的赞，我第一个大写的“不服”。

下面，我给大家讲解一下“定金”和“订金”的区别。

定金，是一种债务的担保，金额不能超过合同总价款的20%。支付定金一方违约的，定金不退；收取定金一方违约的，双倍返还定金。这就是“定金罚则”。

订金，法律没有明确的规定，不具有担保功能，其实质就是一种“预付款”，实践当中常见的有意向金、诚意金等。

如果你买个东西，交了“订金”，后悔了，是可以要回钱的。但是如果交了“定金”，后悔了，钱是要不回来的。

房价上涨，卖方悔约，双倍返还定金就能一了百了吗？NO!
遇到不少财大气粗的客户，说“房价涨了，房子我不卖了，大不了双倍返还定金，房子卖给别人，我稳赚不赔”。

违约，不是你想违就能违。

双倍返还定金，是买方的权利，而不是卖方的避风港。

一、当卖方反悔，买方可以选择：要房+要钱。

如果买方执意要房，要看房屋买卖合同是否具备继续履行的可能性。

如果房屋存在以下情形，显然，继续履行是不现实的：

……

没有上述阻碍的，法院会支持买方的诉请，判决卖方继续履行合同，把房屋卖给买方。所以，“大不了双倍返还定金”的想法过于单纯。卖方不仅要把房子过户给买方，还要支付一笔不菲的违约金。

二、当卖方反悔，买方的第二个选择是：不要房，要钱。

如果存在上述合同无法继续履行的情形，或者买方经过卖方毁约的折腾，对卖方丧失信心，不想要房，可以选择要钱。

法律规定，违约金和定金只能二选一。

所以，要钱有两种方法：

方法一：要求卖方双倍返还定金，并赔偿房屋增值损失。

本文案例中，合同解除，小王返还小张20万元定金，并且赔偿房屋差价100万元。有人要问，不是双倍返还定金吗？为什么只返还20万，而不是40万？

基于法律的“填补损害”原则，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

不管如何计算，小张获得的赔偿总额是不变的，因为小王悔约，耽误了小张的时间，如果房子已经如约过户给小张，小张转手卖出，就能赚100万元。所以，小张的损失是100万元。

其实，没必要追根究底，一言以蔽之：你违约了，你还我本钱，赔我房屋增值损失！

方法二：要求卖方支付违约金，并且赔偿房屋增值损失。

违约金和定金，两者相权取其高。这要看合同当中，对于违约金是如何约定的。如果约定了违约金是实际损失的30%，根据房屋差价损失100万来计算，违约金是30万，所以，要求违约方支付违约金，对买方来说，更有利。

遇到糟心的事，怨天忧人，不能解决任何问题。做个精明的买家，寻求律师的帮助，机智应对卖方毁约。买个房，白赚100万，何乐不为？

法律规定

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释
第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

合同法
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

担保法
第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％。

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