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标题: 在徐州，公寓能不能买？怎么选？看这篇就够了 [打印本页]

作者: 枣强公用号 时间: 2020-12-29 13:59
标题: 在徐州，公寓能不能买？怎么选？看这篇就够了
随着徐州的发展，高端改善盘越来越多，徐州的房价也随着水涨船高，虽然10月份出的新政在一定程度上控制了房价涨幅，但一些住宅楼盘的总价还是比较高的，也因此，有些人将目光转向了投入较少的公寓。

徐州的公寓能不能买，是最近粉丝们问到小淮最多的问题。实际上，关于要不要买公寓一直也是一个热度很高的话题，许多购房者在目前条件不允许购买徐州市区住宅的情况下，自然会倾向于购买其他种类的不动产，比如公寓。

那么，徐州的公寓到底能不能买？怎么买？一起来看！

?什么样的人群更适合公寓？?

在徐州，想到买公寓入住的人大致有两种：

第一种：收入相对稳定，定期存房的理财者。

收入稳定的人，手里都会握有一点资金。有的人会买理财产品，有的人会觉得买理财还不如定期存房产。徐州住宅虽然限售不限购，但是名下有2套贷款的购房者，投资住宅就需要全款，这个成本还是非常高的。

其实，对于稳健型基金投资者，股市、债券的高风险投资损失也比较高，但是如果资金只能放在银行做定存或低回报理财，资金回报率非常低。所以有人会考虑投资公寓，毕竟公寓也是房子，可见可得且回报率看着似乎也不错。

第二种：刚刚毕业或工作不久的年轻人。

这群人也是目前徐州购买公寓最主流的群体，这类年轻人手握资金不多，长期租房，对住所需求强烈。但是住宅动辄几百万，大部分年轻人的钱包不够富裕，够不到居民住宅的门槛。

但是公寓不一样了，公寓低成本，大部分公寓门槛低至百万，甚至20万以下，首付5—20w就能买到一套属于自己的小窝，可以满足自己一处心安的家。

那么，在徐州，如何选择公寓？

徐州的公寓到底能不能买呢？

下面我们用几个案例

来具体分析一下。

?具体楼盘案例分析?

在“东进南扩”政策下纵观徐州的公寓市场，徐州市区面积变大了，城市规模扩容了，各类商业综合体也接踵而至。公寓作为商业综合体的衍生品，依托于地标综合体外部大配套之上，拥有繁华的地段，便捷的交通以及完善的配套。

那么在徐州，该如何选择公寓产品呢？当然是地段要好，商业氛围要浓厚，未来也要有发展潜力的喽。

小淮挑选了目前徐州市场上4个具有代表性的楼盘作为案例，为大家具体分析，希望能够帮助到大家。

（数据来源：安居客整理：淮海楼事）

鼓楼区的和信广场

目前，在鼓楼区具有代表性的公寓是和信广场，位于复兴北路27号，一室一厅，户型面积为58平方米的租金约大约1300元/月，这个租金不算便宜，很符合它的地段价值。

新房开售约9900元/㎡的单价，目前二手房约10884元/㎡，虽然价格涨了一点，但是没涨多少。

和信广场的原购买的租金回报率只有2.8%，不算很高。若按照现在的二手房价格买房，投资租金回报率也只有2.6%，这个回报率是在一个非常低的位置。

综合二手房价涨幅及投资回报率，这种产品基本属于双输产品。

云龙区的万达广场

目前，在云龙区具有代表性的公寓是万达广场，位于和平大道58号，属于云龙核心板块。一室一厅，户型面积为48㎡的租金1300元/月左右，和鼓楼区的和信广场一样。

万达广场处于云龙万达商圈中心，人流量大，商业、交通配套都很齐全。现在的销售单价在9097元/㎡左右，在一定程度上，租金有可能会慢慢上升。

目前，项目租金回报率在3.7%左右，相对上一个项目还是高一些的。

铜山区的天赋广场和铜山万达广场

目前，在铜山区具有代表性的公寓是天赋广场和铜山万达广场，位于铜山万达北京路上，也是繁华的商业区。

其中，天赋广场，一室一厅，户型面积为58㎡的租金为1500元/月，不仅不逊色市中心的公寓，反而每个月的租金还比前面两个公寓贵了200元。

此外，其原购买价格的租金回报率达到了5.17%，算是很高的了，是投资比较成功的公寓产品。

值得一提的是，其购买价格是6000元/㎡，目前二手房销售价格达到15496元/㎡，单价翻了2倍多，属于投资非常成功的项目了。

另外一个公寓就是铜山万达广场，位于北京北路上，一室一厅，户型面积约50㎡的租金为1499元/月，租金算高的了，原购买价格的租金回报率达到了6.42%，算是非常高的了。

项目原购销售是售价在5600元/㎡，目前二手房价格达到8789元/㎡，涨了超2000元/㎡，还是比较值得购买的，至少不亏，还赚了不少。

两个项目都位于铜山区，以往，铜山区在徐州人眼里，一直都是比较落后、比较偏远的印象。近年来在徐州新的规划下，区域飞速发展，板块的预期也都留给了业主，而不是在新房阶段就被房企吃掉。

?在徐州如何选择公寓?

最后我们来总结一下，在徐州应该如何选择公寓。

首先，要看公寓的地理位置如何。公寓通常出现在市中心繁华地段，所在板块有强劲的的居住需求，城市中心、CBD、产业聚集区便是最适合公寓的地段。住宅产品少，居住需求越多，公寓越有潜力。

其次，要看产品功能如何。公寓的功能性越好，能住的人越多，单位面积的回报率就越高。公寓产品的面积都比较小，所以总价比住宅相比总价低，首付低，还款时间短，月供低，这样购房压力会减少很多。而且产品功能应有尽有，无论是居住还是办公都没有问题。

最后看看周边配套如何。公寓周边一般是商业中心，在交通上就会有地铁。地铁是城市流量的核心载体，有地铁就代表有人，商业是人流的旋涡，有地铁、有商业就代表着流量入口。

当然了，具体楼盘还要具体分析。归根到底，公寓能买，但要会买，记住“低价是王道，发展是硬道理”。

?附：关于公寓的一些问题?

关于公寓交税问题

公寓要交很多税吗？这要看具体的情况。卖房的时候，卖方一般需要缴纳的大额税费有个人所得税，还有增值税及附加。除此之外，公寓还会比住宅额外多一个土地增值税。

个人所得税，有两种征缴方式，一种为核定征收，另外一种叫查实征收。如果选择核定征收的话，住宅是计税价格（正常是合同价）1%，公寓是计税价格的2%。

如果你卖房的价格和你原先的合同差价很小，甚至是0差价的话。那就可以选择查实征收。当差额较大时选择查实征收，或者选择核定征收，那公寓的税费就会比住宅高很多。

关于公寓公摊问题

公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。普通住宅类产品的公摊比例在10%-25%之间，商业用地性质公寓公摊比例在25%-50%左右。

相较于住宅，公寓的建筑形态不一样，比如精致的入户大堂空间、同时运行的多部电梯、储藏间、休息区、避难所……正是这些都是公摊面积，是为业主打造出高品质的生活。

虽然说，公摊面积越小，住房的实际面积会越大，但是公寓的公摊面积大一点，公寓整体的配套也就会显得非常有档次。公摊过小也会影响居住的舒适度，特别是公寓产品，通过下降楼梯的宽度，或者下降走道宽度，缩小大堂、电梯，乃至小区配套公共设备规划也跟着缩小，一味寻求低公摊同样不可取，居住也不会很舒服。

关于公寓产权问题

普通的商品房的年限大部分都是70年，而公寓一般都是建在商业用地或者工业用地上，所以公寓房的产权年限大多为50年或者40年。所以公寓房的产权年限比普通住宅的产权年限会短一些。虽然公寓产权是40年，但是到期可以续约。

据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

所以，现在不用在意产权是商业40、综合50还是住宅70年，年限到了：无新规划的，交出让金重新享受40、50、70年；有规划的，拆迁补偿。

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