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标题: 小区物业“撤退潮”，可能才刚刚开始… [打印本页]

作者: 大邳帝国 时间: 昨天 13:13
标题: 小区物业“撤退潮”，可能才刚刚开始…
年末之际，特向诸位询问一事：当前物业费用，各位是否仍在按时缴纳？邻里之间，是否也都保持了缴纳状态？

贵小区的物业管理方，是否有撤离的意向或迹象？若一切如常，实乃幸事，当倍加珍惜。非我无端造谣生事，实乃近期物业领域的新闻颇具震撼力，引人关注。

不久前，杭州临平区乔司街道的一处名为复地连城国际的小区，意外地成为了舆论焦点，连续多日占据热搜榜单。原因在于，该小区业主累计拖欠物业费用高达1200万元，致使物业管理公司无奈选择撤离。该小区自2010年交付使用以来，由32栋高层住宅及1栋单身公寓构成，总户数接近3800户，实际居住人口约达万人。其物业费用标准，仅为每平方米每月1.8元，按当前市场标准衡量，属于典型的刚需型小区物业费水平。

然而，在近4000户业主中，主动缴纳物业费用的仅占少数，远低于物业管理行业普遍认可的60%收支平衡线。未缴纳费用的业主大致可分为两类：一类是经催促后愿意缴纳的，另一类则是即便催促也拒不缴纳的。截至今年10月，小区业主累计拖欠物业费用已达1200万元，平均每户拖欠金额超过3000元。加之人员薪酬、物料采购等运营成本逐年攀升，该项目长期处于严重亏损状态。

物业管理方经过深思熟虑后认为：如此持续入不敷出，即便是如马斯克般的商业巨擘也难以承受。于是，他们决定采取行动，与其继续承受亏损，不如选择撤离。因此，近期该小区物业发布了一封《关于退出连城国际小区物业服务的告知函》，正式宣布物业服务将于今年12月31日终止，并着手进行人员撤离工作。尽管函件措辞严谨、克制，但仍难掩其内心的沉重与无奈。

细算之下，距离服务期满仅剩一个半月的时间。经过深入调查，笔者发现这一问题实则陷入了一个恶性循环。目前负责该小区物业服务的上海永升物业管理有限公司临平分公司，自2021年中标入驻以来，满打满算也不过四年时间。起初，该公司还曾投入资金改善小区环境，特别是针对发臭的人工湖进行了有效治理，赢得了业主的广泛好评。

然而，不知从何时起，小区内开始出现垃圾堆积、环境恶化等魔幻现实的一幕……人工湖区域再度被丛生的杂草所侵占，保安与保洁人员集体罢工，使得居民在小区内散步时，竟仿佛能领略到几分智取威虎山般的豪迈与悲壮。另一边，物业公司则大倒苦水，称物业费收缴困难，公司长期处于严重亏损状态，实乃巧妇难为无米之炊，难以维持正常运营。就连小区业主们自身，也陷入了“先有鸡还是先有蛋”的困惑之中，难以厘清责任归属。

最终，这种困境演变成了一种恶性循环：物业费收缴率持续走低，导致物业公司亏损加剧，进而不得不削减预算、精简人员，服务品质随之大幅下滑。业主们对此愈发不满，拒缴物业费的情况愈发普遍，进一步拉低了物业费的收缴率。如此循环往复，物业公司最终选择撤离，留下了一地鸡毛。

物业公司若承担亏损，对于上市公司而言，更会影响其在资本市场的表现；而小区业主们，也不得不面对居住品质下降、房屋价值贬损等现实风险。这无疑是一个典型的双输局面，令人扼腕叹息。

好奇的读者不妨在短视频平台上搜索该小区名称，会发现诸多现场实况吐槽，令人唏嘘不已。然而，这并非个例，据中国物业管理协会的权威数据统计显示：全国住宅小区的物业费平均收缴率已从2018年的83.7%显著下滑至2023年的76.2%。如今又过了两年，恐怕连70%的收缴率都难以维持。

笔者还特意查阅了今年上半年有关物业公司撤退的不完全统计资料，发现其中不乏一些声名显赫的名企。一个非常普遍的现象是：物业撤退与小区房龄之间存在着显著的关联性，房龄越长，物业公司撤退的风险就越高。不少头部物业公司，也因成本压力而主动退出低效住宅市场，转而投向高端商业或公共建筑领域。

这背后究竟隐藏着什么问题？深入剖析其中的复杂关系，我认为有助于我们更好地理解未来很长一段时间内房地产市场的走势。一方面，老小区的物业费标准与维护成本之间的失衡，几乎已成为一种不可逆转的趋势。不知大家是否注意到，许多老小区的物业费标准仍停留在“远古时代”，物业费不超过1元的小区比比皆是，即便是1.5元的标准也并不多见。在老旧住宅小区中，即便物业费设定为每平方米1.8元，亦可称得上相对合理之价位；而一旦上调至每平方米2元，便往往会引发业主们对于物业费用高昂的广泛讨论与不满。

这些老旧小区的物业费水平之所以难以提升，主要归因于两大核心因素：其一，历史遗留问题。往昔岁月里，众多老旧小区的物业费标准多停留在每平方米几毛钱的低水平，若要实现大幅度的费用上调，业主们的抵触情绪与抗拒心理自然不难预见；其二，住户流动性问题。当前，不少老旧小区已转变为租赁市场的重要组成部分，其中不乏群租现象的存在，这极易导致业主与租客之间在物业费缴纳问题上相互推诿、责任不清。加之老旧房屋的保值增值需求相对较低，业主们在面对物业费上调时，心理负担自然更为轻松。

尽管物业费收缴困难重重，但物业维护所需的刚性支出却呈现出日益增长的态势。据专业研究机构的数据统计分析显示：对于房龄在5年以内的新建住宅小区而言，其年度维护成本大致占据物业费总额的25%至35%；而当房龄扩展至10至15年区间时，这一比例则攀升至45%至60%；至于房龄超过15年的老旧小区，其维护成本更是高达物业费总额的70%以上。这一现象，实则是由热力学第二定律所决定的必然结果，即便集达芬奇、爱因斯坦、米开朗基罗、拉斐尔等天才之力于一身，亦难以扭转此等客观规律。设备老化与管道锈蚀问题，直接导致了维修频率与开支的居高不下；同时，消防系统的维护升级、电梯的强制年检与保养等合规性成本，亦成为不可回避的支出项目。以杭州复地连城国际小区为例，其物业维护成本已占据物业费总额的70%，且这一比例的前提还是物业费收缴率达到100%，如此情形下，物业公司无疑面临着巨大的经营压力与亏损风险。

一边是业主在社会学层面上的轻松心态，另一边则是物业维护在物理学层面上的高强度需求……这一课题的解决难度，着实不小。此外，物业费的缴纳问题，本质上属于民事合同纠纷的范畴，既不涉及个人征信记录，亦缺乏强制执行的法律依据。

或许有读者会提出疑问：物业公司为业主提供了服务，若业主拒不缴纳物业费，这究竟是否可行？

诚然，无论是水电燃气的供应，还是搓背打盐等服务的提供，一旦欠费，服务提供方往往会迅速采取措施，让欠费者深刻体会到人情冷暖。然而，物业费问题却并非如此简单直接，它属于商业行为范畴，且服务效果与价值难以量化评估。从法律角度而言，业主拒缴物业费仅构成民事合同纠纷，除非纠纷升级至法院层面，并明确判决业主必须缴纳且拒不执行者将面临强制措施，否则一般不会与个人征信记录产生关联。

对于物业公司而言，这无疑增加了其运营管理的复杂性与挑战性。若真将纠纷诉诸法律，通过法院打官司并申请强制执行，其门槛设定是相当严苛的。大家不妨深思一番，物业公司与业主之间，日常频繁接触，本质上构成了一种“准熟人间的商业往来”。倘若物业公司采取极端手段，将自己彻底转变为类似“讨债公司”的角色，那么其后续的物业服务工作将如何顺利推进呢？物业公司此刻所面临的困境，并非虚假之态，而是实实在在的艰难处境。

再者，近年来房地产市场正经历着深刻的调整，众多楼盘已难以展现出昔日的财富增值或盈利效应。加之物业费缴纳问题往往与个人征信体系无直接关联，缺乏必要的强制约束力……在此背景下，物业费在不少居民的收支规划中，逐渐成为了“可省则省”的一项开支。对于此现象存有疑问的朋友，不妨向周边人士打听了解。

各位朋友，我们之前所探讨的，皆属物业与业主间那些剪不断、理还乱的纠葛。您可将此视为茶余饭后的谈资，但切勿让自己深陷其中，否则生活将变得纷扰不堪。

接下来，让我们转向一个更为严肃的话题——当前，物业行业正经历着一股“撤退潮”，这一趋势正悄然且有力地重塑着二手房市场的价格体系。昔日，我们评判一个楼盘的价值，主要依据其所在城市的区域能级、商业、教育、交通等配套设施的完善程度……如今，这一评判逻辑虽仍具指导意义，但随着房地产市场从增量开发向存量运营的转变日益明显，我们在评估房产价值时，必须引入一个全新的考量因素：物业品质。这几乎成为了支撑二手房价值最为坚实的基石，一旦物业撤离，就如同房屋失去了安全保障。

保安撤离后，大门将形同虚设，任何人均可随意进出；届时，人车分流的管理模式能否维持，实难预料。保洁服务停止后，垃圾堆积如山，异味难闻；绿化带、园林景观等也将迅速失去往日风采，转而成为各类生物的栖息地……电梯故障时，您只能自行爬楼，权当锻炼身体；楼道灯光熄灭时，您只能依靠手机手电筒照明，勉强应对。

购房者若亲眼目睹此等景象，无需中介夸大其词……实则，到那时，或许已无人愿意前来实地看房。从现实层面深入剖析，当某一住宅小区陷入“物业撤离→管理真空→加速衰败→房价进一步走低”的恶性循环时，我们便需审慎考量后续可能衍生的一系列连锁反应。经济条件优渥、具备较强决策力的业主群体，往往会率先采取行动。这类业主通常拥有不止一处房产，且行事风格高度理性。他们的集中抛售行为，无疑将对整个小区的二手房成交均价造成直接冲击，导致价格下滑。

而小区中剩余的居民，大多属于沉默的多数，他们仍需维持日常生活。面对此景，他们或许会选择集资聘请新的物业管理公司，或是组建临时性的管理小组以应对困境。然而，这个“临时”管理小组的存续期限，却充满了不确定性，难以预料其何时能够结束临时状态，转为正式、稳定的管理机制。

银行从事房产评估的专业人士，凭借其敏锐的洞察力，自然能够轻易洞悉小区所面临的这些问题。在评估过程中，他们自然会对这些因素进行全面考量，进而影响最终的评估价格。试想，在这样的背景下，该小区的房产评估价值，还能否保持原有水平或实现提升呢？答案显然不言而喻。

因此，在未来的二手房市场中，将不可避免地出现一道鲜明的分化线：一边是物业服务优质、管理有序的小区，它们将成为存量房市场中的抢手货，具备较强的议价能力和市场流动性；而另一边，则是物业服务缺失或管理混乱的小区，它们的房产价值可能会大幅缩水，甚至沦为名副其实的“不动产”，难以流通。

经过本轮存量房市场的深度调整，众多城市中涌现出大量价格亲民的房源。在此，我诚挚地提醒各位购房者：切勿仅因价格低廉而盲目购买。这恰恰为许多人提供了一个主动提升居住品质、实现城市居住环境升级的良机。若条件允许，不妨将目光投向那些开发商信誉良好、物业服务到位的次新品质楼盘。

在购房前，您可以向相关人员询问以下几个关键问题：“本小区的物业费标准是多少？”、“物业费的收缴率如何？”、“上一任物业公司是因何原因退出的？”、“小区业主委员会是否具备解决问题的能力？”这些问题一旦提出，您未来在该小区的居住品质，便将一目了然。

今日，我们既探讨了现实问题，也分享了实用的购房建议。若您觉得这些内容对您有所帮助，欢迎将其分享给更多的朋友，让更多人受益。

信息来源：唯贤老任原创

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