春节探楼市｜成都龙泉大面：数十载变迁，楼市从喧嚣逐渐重回安静

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从2007年到现在，我已经在成都整整生活了12年。临近春节，却没有了往年严重的思乡情绪。我心里明白，我已经开始在这座城市扎下跟来，扎在这个叫龙泉大面板块的地方。这10多年，围绕这个地方，记录着我的求学、工作以及生活的点点滴滴。这个地方，也是我不雅观察、解读这个城市以及房地产市场的一个小小的窗口。

大面板块位于成都东南标的目的，隶属龙泉驿区，北至驿都大道，西至四环高速路成龙大道段，与锦江区临近，南至成龙大道，东至车城大道。从2007年开始开发，历经12年摆布，已经处于开发末期，区域已经逐渐成熟。这十二年的发展，也是成都城市发展的一个缩影。

图：2007年与2018年的大面对比





来源：成都向上UPchengdu

第一阶段：2007年-2011年，从拓荒到初具雏形

2007年-2011年，是我在旁边上学的时间。而当年的龙泉驿区还是大农村，唯一有的只是漫山的桃花与果树，以及山上的农民。除了龙泉老城区，其他地方没有一条像样的街道，也没有拿得出手的产业，与同期的百强县双流比拟，完全没有可比性，GDP常年靠后。在这里，并没有感觉到与乡村老家有什么不同。我们都叫这儿龙泉乡下，不叫成都。

远离城市的喧嚣，唯一的好处是可以沉醉在知识的海洋。也很少关注外面的世界，学校外面其实就是成都经济技术开发区，开发区位于成都市东13.6公里的龙泉驿区境内，总体规划面积26平方公里，是国务院批准的成都市城市总体规划中向东发展重点区域。当时对城市发展、对产业驱动完全没有概念。而十年之后，这儿已经成为成都的汽车城，有汽车和重型机械两大支柱产业，龙泉也一跃成为成都GDP前列区域。

2008年，成都城市开发才刚好扩展到二环外。而这时恒大把郊区系列——绿洲系列布局在当时的汽摩城（现在博美银河装饰城）旁。除了学校对面的九芝堂、西博苑外，片区还处于拆迁整理阶段。学校附件的农民，趁着拆迁前的时机，大肆修建农家乐，生意特别火红。十年后，农家乐的原址成了有名的小吃一条街。

图：2008年2月大面卫星地图



来源：成都向上UPchengdu

2009年，当年全国十大开发商世茂集团从一级土地整理商百悦集团手中拿下800亩大盘。从此，在成龙大道上，矗立着卓锦城、世茂城以及东山国际之城三座大盘。世茂在该区域的开发风格也从“豪宅教父”转变为郊区大盘，开启刚需产品时代。

第二阶段：2011-2014年，见证转折点

2011年考研未遂的我开始工作，经历过2008年地震与金融风暴的我，对于当年的调控内心不会有太多波澜，这也是四川人的某种豁达。2011年底参与一项大型的调研活动涉及到西南很多城市，用脚步丈量土地，开始真正意义上认识这个城市。其中调研的项目就包含恒大绿洲。当天调研完已经是晚上九点，出来已经没有任何车辆，只剩下孤独的灯火伴我行。

2012年，保利进入成都第四年，已经坐稳了成都楼市第一把交椅，保利花语系、林语系已经环绕成都四环。保利玫瑰花语开启了大面作为一个房地产市场板块崛起的步伐。加之2号线2期开通的预期，使得项目大卖。2013年6月，我因为工作原因前往玫瑰花语项目，标致的景不雅观与炒作的地铁，让没有经验的我差点下手。但是心中对板块价值的迟疑，最终成了后来的庆幸。

2012-2014年间，大面处于集中供地阶段，土地规划建筑面积达到385万平方米。有意思的是，因为有经开区汽车与重型机械产业的支撑，龙泉驿区并没有强烈的土地财政依赖。大面成了龙泉唯一大面积开发的区域。

图：2013年10月大面卫星地图



来源：成都向上UPchengdu

2014年，全国市场骤然冷却。大面与华府板块成了成都房地产市场的库存重灾区。价格方面，长期徘徊于5000-5500元/平方米，降幅500-1000元/平方米。库存方面，库存量从12年的6千套攀升至1.2万套，导致在营销方面，网络媒体继纸媒后开始落败，渠道营销大行其道，这时候的大面，遍地都是营销人员。



究其原因，从供应方面来讲，持续的供应远远大于去化的速度。从产品来讲，同质化严重。楼盘容积率基本维持在4.5摆布，只能打造紧凑型的刚需产品，户型基本是70-90的套三户型，居住舒适度欠缺。从客户来讲，该区域客户购买力有限，一是来自城东的原住民，包罗拆迁户，城东发展相对落后，购买能力有限。二是来自龙泉汽车产业园的员工，基本处于第二产业领域；三是来自城东三圣乡、城南标的目的的被价格挤压阶层。





第三阶段：2015年，大面处于调整期，捡漏买房

尽管因为各种原因，导致2015年库存压力较大。但是大面也是刚需阶层的福音。第一，从区位上来讲，紧邻主城区；第二，从交通上来讲，大面拥有成龙、驿都两条大道，2号线，以及绕城高速这些资源。如从成龙大道上绕城抵达会展、大源的时间，要比南二环去快得多。第三，从自然环境来讲，还紧邻荷塘月色、红砂村等五朵金花以及白鹭湾湿地公园这些自然资源，只待商业中心建好，这里就是一片非常宜居的地方。

2015开始，由于明显的价格优势，大面去化速度开始加快，市场处于回暖调整期。我更认可三圣乡的板块价值，在陆续看了所有在售楼盘放弃了三圣乡的楼盘。原因在于受到“70/90”政策，户型很畸形。比如90平米套三，根本不成能做出正常的阳台，对于一个对景不雅观有要求的人来讲，无疑是致命伤。

2015年底的时候，一次偶然机会去了世茂城，看到了世茂城一期B区，从看房到做决定，只用了2天。从小区品质来讲，不到2.3的容积率在成都高密时代，与周边项目形成鲜明对比，景不雅观也是之前世茂“首府”系列户型，虽然后期开发的景不雅观缩水严重，但比力优势明显；第二个就是户型方面，套三的户型，因为没有受到“70/90”政策影响，户型方正，实用性强。

最后，更重要的就是经过几年的发展，让我看到了区域发展的巨大潜力。而这一年，世茂城总共卖了25亿元，成为成都楼市销冠。

第四阶段：2016-2018年，区域走向成熟，产品逐渐升级

2015年底，开发商已经敏锐的嗅到了市场回暖的信号。土地整理商百悦集团在2015年11月溢价118%、楼面价4425元/平方米拿下卧龙谷地块，在平均房价5500元/平米的地方惊起波澜。2015年12月，龙湖仍以低价1750元/平方米拿下三千庭地块。2016年10月，蓝光高溢价以5075元/平米拿下公园华府所在地块。2017年9月，新希望地产以11000元/平方米拿下锦麟府地块，再次刷新板块土地价格。



2017年开始，二手房价格已经上涨到16000元/平方米。2018年，板块已经基本无地可供。开发商对剩余不多的房源在限价政策下惜售，区域中一二手房价格处于严重倒挂状态，新房平均9000元/平米，而同品质的二手房已经达到16000元/平米。2018年4月世茂城三期开始摇号排队，交资料的大军弯弯扭扭排了差不多1公里，最后登记人数约5万人摆布。在舆论上掀起了波澜，随着之后成都“515新政”以家庭为单位的分区限购的政策出台，经过3个月时间，市场整体开始回落，区域二手房价格遍及下调2000-3000元/平方米，市场逐渐重回安静的状态。

十年的时间，大面这个地方历经起步、发展、遇冷到疯狂后的安静，我也完整的见证了一个城市发展的缩影。

以下是我对板块发展的一些个人理解：

第一、关于城市发展大格局。1999年成都第一次正式确定了城市向东向南发展的标的目的。历经18年，成都也在践行这个发展格局。大面板块属于成都东南标的目的，非正南方面，意味着不是最热最受关注的地方。但是处于正南、正东夹角，后发优势明显。尤其是在2016-2035年总体规划中，成都整体城市格局由“两山夹一城”变成“一山连两翼”，东部的发展能级进一步提升。而大面板块的发展紧随城市的大格局调整，从最初的不被看好，被市场冷落，到现在已经逐渐形成竞争力。

图：成都中心城区空间结构