两大上市物业公司在邳州的共同遭遇

烈日如歌

邳州碧桂园翡翠湾小区临时物业管理委员会（物管会）的行为进行法律和合规性分析。

核心结论： 该临时物管会组织的本次业主大会会议及其表决事项，存在多处严重且根本性的不合法、不合规之处。其行为的合法性存在重大疑问，业主完全可以依据相关法律法规提出质疑甚至申请撤销相关决定。

以下是具体的不合规、不合法之处分析：

一、 核心原则性不合法：越权代行业主大会职责

这是最严重、最根本的问题。

1. 物管会的法律定位错误：
   · 合法定位：根据《民法典》和《物业管理条例》，业主大会是物业管理区域内的最高权力机构，而业主委员会（或物管会）是其执行机构。所有重大事项的决定权，依法属于业主大会，而非物管会。
   · 本次会议的错误：表决票和公告中的全部5项议题，其表述均为“是否同意授权物管会做某事”。这完全颠倒了法律关系。物管会应该是提出方案、提请业主大会表决，而不是让业主大会来“授权”它。例如，“授权物管会进行经营”、“授权物管会续聘/选聘物业企业”，这种表述方式在法律上是本末倒置的。物管会本身无权拥有这些需要被“授权”的权力，它的权力只能来源于《管理规约》和《议事规则》的明确规定，以及业主大会的决议，而不是“授权”。

二、 程序性不合法：违反“一事一议”和选项设置规则

1. 表决事项相互冲突且捆绑：
   · 问题：表决票中的第4项（续聘现物业碧桂园）和第5项（公开选聘新物业）是互斥选项，根本不能同时出现在一次表决中让业主选择。
   · 后果：这导致了极大的混乱和计票不公。根据文件1的统计，第4项同意票1081张，第5项同意票94张。但有很多投了第4项同意票的业主，其第5项可能投的是反对或弃权。最终公告只公布了各项的“同意票”，却未说明针对第4项和第5项的“反对票”和“弃权票”具体是多少，这无法真实反映业主在选择“续聘”还是“选聘”这个核心问题上的整体意愿。
   · 合规要求：正确的程序应该是先由业主大会表决 “是否同意续聘碧桂园物业” 。如果“同意票”未达到法律规定的比例（专有部分面积占比2/3以上且业主人数占比2/3以上），则决议不通过，物管会再执行业主大会的决议，启动“公开选聘新物业”的程序。而不是将两个步骤放在一起让业主投票。

三、 实体性内容的不合规与疑问

1. 经营公共区域的收益归属问题：
   · 议题1：同意授权物管会经营公共区域和用房，收益用于小区建设。
   · 疑问：根据《民法典》第二百八十二条，利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。该议题没有明确说明经营收益的分配方案、成本如何核算、如何审计、如何向业主公示等关键细节，存在收益被不合理使用的风险。物管会只有执行权，而非决定收益如何使用的决策权，最终方案应由业主大会决定。
2. 履约保证金的合法性与合理性：
   · 议题2：要求物业企业缴纳100元/户的履约保证金。
   · 疑问：保证金收取的法律依据是什么？这个标准是如何确定的？这笔资金存放在物管会账户（而非业主大会账户）并由社区监管，其法律属性和监管程序是否清晰？如果未来产生纠纷，如何界定？这更像是一种商业合同条款，其合法性和合理性需要建立在《物业服务合同》的基础上，而非通过业主大会决议来单独创设。
3. 物业企业专有账户的监管权：
   · 议题3：要求物业在本地设专户，并同意物管会有权检查。
   · 疑问：对物业企业财务的监督权，本质上是业主的知情权和监督权。但将此作为一项决议，并由物管会直接行使检查权，其法律边界需要明确。物管会检查的范围、频率、程序以及如果物业不配合的法律后果是什么？这些最好在《物业服务合同》中进行详细约定，而不是以一个原则性的决议来规定。

四、 其他程序瑕疵

1. 投票结果公告不完整：
   · 最终的结果公告（文件1和文件3）只公布了各项的“同意票”数，但对于反对票、弃权票的具体票数和对应面积没有完整公示。这不符合业主大会公开、透明的原则，无法让业主全面了解表决情况。

总结与建议

问题类别 具体表现 法律/合规风险
根本性越权 议题表述为“授权物管会”，颠倒了业主大会与执行机构的法律关系。 会议决议的法律效力存在根本性疑问，可能被认定为无效。
程序违法 将“续聘”和“选聘”两个互斥选项同时表决。 无法真实反映业主意愿，计票结果无效，决议程序不合法。
内容不清晰 公共收益经营细则、保证金的法律依据、财务检查权的边界均未明确。 即便决议通过，后续执行中也极易产生纠纷，缺乏可操作性。
公告不透明 未完整公布所有选项（反对、弃权）的票数和面积。 侵犯业主知情权，过程不透明，易引发质疑。

给业主的建议：

1. 提出书面质疑：业主可以联名向该物管会及其上级指导部门（街道办事处、乡镇人民政府和县级房地产行政主管部门）提交书面质疑函，指出上述不合法、不合规之处。
2. 要求重新表决：要求纠正错误，就核心问题（如是否续聘现物业）按照合法程序重新组织业主大会表决。
3. 申请行政介入：如果物管会不予纠正，可以向当地街道办事处、乡镇人民政府或房管局/住建局投诉，要求他们履行指导监督职责，责令物管会改正。
4. 司法途径：如果最终通过的决议侵害了业主合法权益，业主可以在法定期限内（知道权利受损之日起一年内）向人民法院提起诉讼，请求撤销该业主大会的决定。

请注意： 临时物管会通常是在不具备成立业主委员会条件下的一种过渡性安排，但其组织和行为必须严格遵守《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》以及《邳州市物业管理条例》 的具体规定。社区牵头不能成为程序违法的理由。