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徐州土拍新政后首次集中挂地，
终于来了！
昨天，江苏土地市场网发布消息，
徐州市本级及铜山区发布土地挂牌公告，
市区26宗、铜山2宗，共28宗地块集中挂牌。
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其中20宗商品住宅地块，
全部限地价、限房价！
6月25日集中拍卖，
楼面价达到最高限价后摇号！
而且无论地价和房价，
限价幅度都比预计的大！
东区新城区毛坯房限均价19000元/㎡，
云龙湖毛坯房限均价24000元/㎡，
市中心毛坯房限均价23000元/㎡。
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我们来看这20宗商品住宅地块，主要分布在全市9大板块：客运北站板块2宗、五山公园板块1宗、新城区板块5宗、翠屏山板块3宗、云龙湖北板块1宗、市中心板块1宗、翟山板块2宗、九里湖板块2宗、高铁站板块1宗、杏山子板块2宗。
新城区板块 5宗限最高楼面价11000，限毛坯均价19000
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最热门的新城区板块，集中上架了5宗地块，都是黄金地段，但是最高楼面价被限为11000，毛坯房均价被限为19000！
2021-8号：一中南A地块（住宅）
出让面积：37226㎡，容积率：2.7
起拍总价：8.55亿
起拍楼面地价：8507元/㎡
限最高楼面价：11000元/㎡
限毛坯均价：最高19000元/㎡
出让要求：需配建18班幼儿园
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2021-9号：一中南B地块（住宅）
出让面积：35053㎡ 容积率：2.8
起拍总价：9.13亿
起拍楼面地价：9302元/㎡
限最高楼面价：11000元/㎡
限毛坯均价：最高19000元/㎡
地块解析：这2块地位于一中西南侧，时代艺境（均价16500）的西侧，临近地铁6号线与5号线交汇处紫金路站，靠近金融集聚区，附近还有奥体中心、青年路小学商务城分校、中心医院新城分院等。
2021-34号：太行路北A地块（商住）
出让面积：79221㎡，综合容积率2.07
其中商业10000.3㎡；住宅69220.7㎡，容积率2.2
起拍总价：13.7亿
起拍楼面地价：8339元/㎡
限最高楼面价：11000元/㎡
限毛坯均价：最高19000元/㎡
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2021-36号：太行路北CA地块（住宅）
出让面积：68868㎡ 容积率：2.2
起拍总价：13.34亿
起拍楼面地价：8804元/㎡
限最高楼面价：11000元/㎡
限毛坯均价：最高19000元/㎡
出让条件：竞得人须无偿代建一所12班幼儿园
地块解析：太行路北这2块地位于故黄河边，生态环境不错。北面靠近奥体中心，西侧靠近中心医院分院，西隔壁就是太行路小学，附近还有新元中学，距离地铁2号线和5号线的新元大道站不远。附近楼盘有绿地国博城（精装均价17200）、大都会（清盘时均价18000）。
2021-14号：昆仑大道南A-2地块（住宅）
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出让面积：60125.6㎡ 容积率：2.3
起拍总价：12.17亿
起拍楼面价：8800元/㎡
最高楼面地价：11000元/㎡
限毛坯均价：最高19000元/㎡
地块解析：这块地紧邻昆仑大道，西面靠近地铁2号线新元大道站和美的广场，生活方便；东侧紧靠故黄河，生态环境不错。北面一路之隔，就是新城区东部的地王——万科昆仑大道北地块（楼面价16109，预期房价30000）。而新挂牌地块限最高楼面价仅11000，比万科地块便宜了5000多；限毛坯均价才19000，比地王预期房价便宜了约10000！几个月前拿地的万科，估计要哭惨了！
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其实，目前新城区的几个在售楼盘，备案价已经被限，国博城、时代艺境等楼盘全款+天价车位都难买到，附近二手房都卖到了25000左右。现在新挂牌的5大地块，毛坯限价都才19000，估计开发商都会附加价格不菲的装修包！
翠屏山板块 3宗限最高楼面价11000，限毛坯均价19000
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2021-11号：翠屏山A地块（住宅）出让面积：34547.5㎡ 容积率：2.1起拍总价：6.17亿起拍楼面价：8505元/㎡最高楼面地价：10700元/㎡限毛坯均价：最高19000元/㎡出让条件：须无偿配建一所15班幼儿园
2021-12号：翠屏山H地块（住宅）
出让面积：28525㎡ 容积率：2.2
起拍总价：5.52亿
起拍楼面地价：8908元/㎡
最高楼面地价：11000元/㎡
限毛坯均价：最高19000元/㎡
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2021-13号：翠屏山I地块（住宅）出让面积：25738㎡ 容积率：2.0起拍总价：4.53亿起拍楼面地价：8800元/㎡最高楼面地价：11000元/㎡限毛坯均价：最高19000元/㎡
地块解析：翠屏山板块拆迁已经全部结束，是云龙区东区仅有的大片未开发土地。金龙湖、宜家、万科新淮中心都在附近；北面有地铁1号线，紧靠即将建设的地铁4号线土山寺站，郭庄路东延绕过地块至和平路。最近的楼盘——碧桂园云樾外滩，楼面价12412，首开均价20200（另外2600装修包）。
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东区是仅次于新城区的热门板块，目前新挂牌地块地价房价都被限死，最高楼面价比东区地王碧桂园云樾外滩降了1400多；毛坯房价比碧桂园云樾外滩不含装修的价格略低些。
云龙湖北板块 1宗限最高楼面价14800，限毛坯均价24000
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2021-15号：韩山B地块（商住）
出让面积：62583㎡ 容积率：2.2
起拍总价：15.14亿
起拍楼面地价：10996元/㎡
最高楼面地价：14800元/㎡
限毛坯均价：最高24000元/㎡
出让条件：须无偿配建一所12班幼儿园
地块解析：韩山B地块紧邻云龙湖风景区，环境很好；南与云龙湖金茂府一路之隔，北面靠近地铁1号线韩山站，交通很便利；东面有星光小学、三十一中，生活方便。
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与隔壁的地王云龙湖金茂府相比，新挂地块虽然最高楼面价刷新地王，但房价被限在毛坯24000，比金茂府低。不过，加上装修包，房价估计和云龙湖金茂府差不多。
市中心板块 1宗限最高楼面价14500，限毛坯均价23000
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2021-16号：太阳宾馆地块（住宅）
出让面积：9746㎡ 容积率：2.65
起拍总价：2.96亿
起拍楼面地价：11190元/㎡
限最高楼面价：14500元/㎡
限毛坯均价：最高23000元/㎡
地块解析：这块地绝对是市中心，北面靠近淮海路地铁1号线苏堤北路站，向东到彭城广场站2站，向西到金鹰二店几百米，周边还有儿童医院、市二院、13中，生活非常方便。隔壁的徐矿大院地块以后也在挂牌计划中。
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这么好的地段，限最高楼面价仅为14500元/㎡，比位置不如它的矿山东路春澜源璟的楼面价（16906元/㎡）降了2400元/㎡！限毛坯均价23000元/㎡，比春澜源璟放风价30000+低了约7000元/㎡！即使加上装修，房价也要便宜4000元/㎡！春澜源璟开发商看到这个地块，也要哭晕了吧！
客运北站板块 2宗限最高楼面价6500，限毛坯均价13000
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2021-4号：北区客运站西南B地块（商住）
位置：华润路西、北区客运站南
面积：26830.2㎡ 容积率：2.18
其中商业6632㎡；住宅20197.4㎡，容积率2.4
起拍总价：2.62亿
起拍楼面地价：4479元/㎡
限最高楼面价：6500元/㎡
限毛坯均价：最高13000元/㎡2021-5号：北区客运站西南G地块（住宅）位置：万科中山都会西南（原终止的商业地块）面积：19939.6㎡ 容积率：2起拍总价：2亿元起拍楼面价：5015元/㎡限最高楼面价：6500元/㎡限毛坯均价：最高13000元/㎡
地块解析：2块地均位于华润路（徐沛快速路）西侧，北临地铁2号线客运北站，南临三环北路高架。均限最高楼面价为6500元/㎡，而该板块地王——客运北站南C地块（万科中山都会二期臻境）楼面价达7182元/㎡，新挂牌地价比同板块地王降了600多元/㎡。
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新地块的毛坯限价13000，只与已售完的中山都会一期、德信未来之翼价格差不多。与万科中山都会二期的放风精装均价17000相比，新地块的毛坯限价便宜约4000元/㎡，预计未来新地块的装修包价格不便宜！
五山公园板块限最高楼面价14400，限毛坯均价23500
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2021-6号：五山公园西北角A地块（商住）
出让面积：76730.2㎡，住宅容积率1.1
起拍总价：9.33亿
起拍楼面地价：10899元/㎡
限最高楼面价：14400元/㎡
限毛坯均价：最高13000元/㎡
地块解析：位于三环高架东，五山公园板块内，三面环山，生态环境好。属鼓楼区，与云龙区交界。未来规划地铁7号线从旁边经过。
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隔壁楼盘富春山居，两年前拿地楼面价为10074，目前在售洋房精装均价21000。与之相比，新挂牌地块因为容积率更小吧，所以楼面价和房价要高出不少，抬升了五山公园的地价、房价。
南区翟山板块 2宗限最高楼面价7000，限毛坯均价14200
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2021-17号：十里村南A地块（住宅）
出让面积：37141㎡ 容积率：2.9
起拍总价：5.45亿
起拍楼面地价：5059元/㎡
限最高楼面价：7000元/㎡
限毛坯均价：最高14200元/㎡
2021-18号：十里村南B地块（住宅）
出让面积：13354.4㎡ 容积率：2.2
起拍总价：1.51亿
起拍楼面地价：5140元/㎡
限最高楼面价：7000元/㎡
限毛坯均价：最高14200元/㎡
地块解析：位于欣欣路北，奎河西侧，泉山区与铜山区交界处。向西过了铁路不远，有地铁3号线翟山站。南关大润发、铜山万达等商业体都在附近。根据规划，市儿童医院将搬到欣欣路南，与地块仅一路之隔。
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地块北侧，就是翟山十里村板块地王万科潮鸣（楼面价8260），新挂牌地块最高楼面价被限低1260元/㎡！万科潮鸣预期精装均价18000，新地块限房价毛坯14200，即使加上装修最多也就17000，比附近二手房也倒挂。
九里湖板块 2宗限最高楼面价4400，限毛坯均价11000
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2021-19号：莲湖路E-1地块（住宅）出让面积：46188㎡ 容积率：1.28起拍总价：1.78亿起拍楼面地价：3010元/㎡限最高楼面地价：4400元/㎡限毛坯均价：最高11000元/㎡
2021-20号：莲湖路G地块（商住）
总出让面积：60987㎡
住宅57987.2㎡，容积率1.28；商业3000㎡
起拍总价：2.22亿
起拍楼面地价：2820元/㎡
限最高楼面地价：4400元/㎡
限毛坯均价：最高11000元/㎡
出让条件：须无偿配建一所9班幼儿园
地块解析：位于九里湖板块，也是陆港新城概念板块，鱼先生的城西侧。可以说是此次挂牌地块中位置最偏的板块，目前配套很缺，只有九里湖实验学校在建。
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但限的地价、房价相对并不低。最高楼面价比鱼先生的城涨了3000元/㎡，限的房价，毛坯房价相当于鱼先生的精装房价，等于涨了1000元/㎡！所以，这2个地块的土拍较冷门，估计拍不到最高限价。
高铁站板块限最高楼面价6800，限毛坯均价14000
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2021-21号：高铁站J地块（商住）
出让面积：53949㎡ ，容积率2.24
起拍总价：5.86亿
起拍楼面地价：4838元/㎡
限最高楼面地价：6800元/㎡
限毛坯均价：最高14000元/㎡
地块解析：这两年高铁东不断拍地，而高铁站西土地稀缺，高铁西也多年没卖地了，这次终于挂地了。该地块东面紧靠高铁站，北面紧靠城东大道高架，南面就是高铁站广场。虽然出行方便，但环境比较吵。
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高铁西暂无新盘，次新二手房，像美的城、美的明湖、东方雅园，都有房源卖到了20000！绿地之窗二手房均价也约17000。新地块毛坯限价14000，加上装修包，也比二手房价格倒挂。而且，高铁东的和平君启，精装均价也在15000+了！
杏山子板块限最高楼面价6800，限毛坯均价14000
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XT2021-15号：泉润公园A地块(住宅)
出让面积：30041㎡ 容积率：2.4
起拍总价：3.61亿
起始楼面价：5007元/㎡
限最高楼面地价：6700元/㎡
限毛坯均价：最高14000元/㎡
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XT2021-16号：泉润公园B地(住宅)
出让面积：61002㎡ 容积率：2.2
起拍总价：6.71亿
起拍楼面地价：4999.8元/㎡
限最高楼面地价：6800元/㎡
限毛坯均价：最高14000元/㎡
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地块解析：杏山子板块终于要有新地块出让了。但这2块地地处泉润公园东，地块1号线杏山子站北，环境很好，交通方便，但属于铜山区，为铜山区与泉山区交界。周边还靠近新淮海西路西延、西三环、卧牛山公园、矿山医院，配套较成熟。
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新挂牌地块的楼面价最高限制在6800，比附近荣盛上月刚拿的卧牛A8-1地块便宜不少。至于附近房价，目前在售的属于泉山区的荣盛城五期涨到12300，这样看，属于铜山区的这2个地块，限价毛坯14000不便宜。但因为是紧靠泉润公园的湖景房，会很受欢迎。
总结地王说再见，但刚需买房可能更难
最后总体来看这20个地块，受限价影响最大的，就是最热的新城区、东区、市中心，使这些板块地价大降，房价也被限到倒挂！
但由于是双限，房价低了，但地价也低了。可以看出，限毛坯均价-最高楼面价，也约有8000-10000的差价，再加上装修包，这给开发商足够的利润空间，开发商没有理由再搞不好楼盘品质了！
而且，由于限价，将会刺激更多人投资买房，所以，全款优先、天价车位、房号费、滥加装修包，可能越来越普遍。刚需买房可能更难。
另外，由于限房价只限毛坯价，这样表面上看降低了徐州的房价，但对装修包并没有限制，所以，装修包价格可能会冲上新高。
还有，为了让限价楼盘的销售更公开透明，房管部门可能重启公证摇号买房！像南京、杭州等城市的千人摇、万人摇现象，会不会在徐州出现，有这个可能。
徐州房哥 原创出品
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法律顾问：江苏禾嘉律师事务所 高则登律师
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