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薛定谔的房价丨未来5年,市区新增50万人,房价真会因此上涨?

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半梦半醒L 发表于 2021-9-10 16:31:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
半梦半醒L
2021-9-10 16:31:49 2309 0 看全部
徐州的房价似乎是一个永远无法预测的未知数,一千个徐州人嘴里你能听到一千个答案。在房地产那里,徐州的房价必然是“上涨”的。在相关文件中,徐州的房价是“定的”稳。在徐州的刚需眼中,徐州的房价是“必然会下跌”的。



徐州的房价走势成了“薛定谔的房价”,似乎每一次临到房价关键节点总能给购房者不同的“惊喜”,抑或是“惊吓”。近期发布的《徐州市区“十四五”住房发展规划的通知》再次引起了一系列对于房价的猜测,而楼姨则希望更为客观地看待未来5年徐州的发展,并以更为清晰的视角看待徐州未来的房价。

快速发展中的徐州

首先可以确定一点的是,徐州目前的经济发展和城市发展进程是极快的。一个老徐州人能够非常清晰且真切地感受到徐州近些年来的城区扩大、地铁修建、主干道扩建、生态整体建设等一系列的变化。



在9月6日,赛迪顾问数字经济产业研究中心发布的《2021中国数字经济城市发展白皮书》显示,徐州数字经济发展位列38位,排在二线倒数第三名。但终归是已经有一个领域跻身二线城市了。

快速发展的徐州必然需要更多的人才,人才在徐州必然需要居住,而居住则必然带动房地产市场的变化。这似乎是个很清晰的逻辑,但事实可能并非如此。

未来5年规划住房供应

根据最近发布的《徐州市区 “ 十四五 ” 住房发展规划》中提到的,到“十四五”中期徐州市新增商品住房10万套、后期,新增商品住房20万套。






而徐州市区则新增22万套城镇住房,建筑面积2617万㎡。

未来5年住房需求

根据徐州统计局第七次人口普查数据,过去10年徐州市区常住人口增长53.21万人,而以如今徐州淮海经济圈中心城市的定位来看,未来5年人口增长50万人似乎不是问题。



如此来看,徐州的房价上行似乎也并非不可理解。

那么基于以上发展、供需关系来看,徐州房价可能会呈现一个非常吊诡现象——市场依旧火热但交易会趋于冷淡。

外热内冷的房地产市场格局
一、老旧小区改造计划,在相关规划中,未来5年内徐州将陆续改造150个2000年以前建成的老旧小区。老旧小区的改造会让老旧小区的居住条件改善,同时,也抑制了部分老旧小区业主对改善居住条件的急迫要求。
二、另一个关键是,老旧小区通常分布在徐州老城区,地理位置极佳,生活配套都很成熟。而改造完成之后这些老旧小区的住房流入二手房市场之后,也会抑制新楼盘的成交。
三、徐州人均住房面积本来并不少,根据2020年的《江苏统计年鉴2019》数据,徐州城乡人均居住建筑面积为50.9平方米,排名全江苏省第二位。因此,对大部分徐州人来说是不缺乏住房的。
而如果单靠增长人口来消化这些商品房明显是不现实的,新增人口在短期内也不太可能进行房地产的消费,反而会促进房屋租赁市场的繁荣。未来5年大量2020年之前售出,满足二手房销售条件的二手房将会上市销售,会对新楼盘市场造成冲击。部分建设缺陷、设计缺陷、居住缺陷的二手房上市后还会对二手房的价格形成严重的下行推力。
四、徐州房地产市场并不会因以上三点停滞不前,淮海经济圈的规划是在更为长远的2030年,而只有淮海经济圈真正成熟之后,徐州的中心城市地位稳固,且已经在江苏乃至全国经济流通的格局上达成自身的预计目标之后,徐州的房地产市场价值才会真正体现。
而这个经济战略布局的形成会随着越来越趋近于目标,房地产市场的交易也会越来越热。而到那时,2020年之前建设的楼盘已经成为了新的“老小区”。因此,对于整个房价的影响也就相当于2015年之前建设的楼盘对如今房地产市场的影响。



总结

徐州的房价下行和上行的压力同时存在,而长期来看是上涨的,但上涨的幅度不会如最近5年一样快速。近5年的经济发展带来的上涨条件会被之前的“发展欠账”给抵消掉。这也是为什么房地产市场要求“稳定”的原因所在。
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