里拉大跌土耳其的房子值得抄底么？

鬼使汐 · 发表于 2018-10-8 14:20:53

自土耳其货币里拉两周前（8月10日）暴跌以来，欧洲房产投资者纷纷涌向土耳其，试图抢购房屋和公寓。

由于里拉汇率暴跌等因素，这些房屋和公寓从一个月前的55,000英镑（约合48.46万人民币）降至现在的37,000英镑（约合32.6万人民币）以下。

土耳其里拉的闪崩可能是这个国家的灾难，也可能会是在那里投资的外籍人士的灾难。

2017年8月，一英镑可兑换4.5里拉，之后开始稳步下跌，到6月中旬跌至6.3里拉。但在上周货币问题的最高点，它与英镑的交易价格略低于9里拉，这意味着与一年前比拟，土耳其本币贬值了几乎一半。

据土耳其房地产专家称，此举立即引发了一股抄底淘金热。上周，从中东到伊斯坦布尔的直飞航班迅速被订光,因为高端投资者纷纷涌向土耳其首都以抢购便宜货。生活在德国和其他地方的外籍人士也一直试图利用危机来收购房产。

在土耳其南部度假胜地博德鲁姆（Bodrum）和马尔马里斯（Marmaris）出售房产的代理商发现他们面临着买家狂热的兴趣。一年前售价50万英镑（约合440.6万人民币）的带游泳池别墅本周降至35万英镑（约合308.4万人民币），并且一度还更便宜。如果现场全款支付，两居室公寓仅售4万英镑（约合35.25万人民币）。

图一：位于Kalkan售价35万英镑（约合308.4万人民币）带游泳池的别墅

随着汇率波动，马尔马里斯的一些公寓价格从26,200英镑下跌至18,500英镑，然后在上周四又回调到22,400英镑。

PropertyTurkey.com负责人Cameron Deggin表示，“现在这是一个买方市场，并且买家正在源源不竭地涌入，好像再不来就过时了。” “我们通常每天收到50个询盘电话，我们的网站每天获得大约2,500个点击，在过去的几天里，这还算正常水平。在里拉下跌且报价还未按照汇率上调之前，买家们显然正在寻找机会。“

8月刚过了一半，居外收到土耳其的询盘量已经是上月的3.8倍。

成本以美元计价的开发商已经开始提高新建公寓和其他公寓的价格——在某些楼盘涨价20％ ——以弥补土耳其里拉贬值。 Marcus Moufarrige，一家土耳其办公空间提供商在接受《纽约时报》采访时表示，土耳其业主已经拒绝接受里拉支付的房租。

上周，博德鲁姆的地产公司Emlak Properties告诉《卫报》，来询盘的英国人很多，还有移民德国的土耳其人。

也有分析认为，此轮降价是土耳其房地产长期繁荣之后出现的“修正”。 2010年至2017年期间，该国房价持续上涨，主要原因是该国日益壮大的中产阶级开始接触到住房抵押贷款——全国房产均价上涨2.5倍，而伊斯坦布尔更是上涨3倍。

地跨欧亚的伊斯坦布尔

这种不雅观点认为随着土耳其里拉美元贬值，使得伊斯坦布尔和安卡拉等城市的房地产看起来像给外国投资者打了折扣，但即使在货币不变的情况下，土耳其的房产仍然会回调。

市场对土耳其总统埃尔多安执政的悲不雅观，以及该国与美国和欧盟的关系恶化的担忧，导致土耳其里拉比来几周处于历史低位。

由于卡塔尔政府计划在土耳其投资150亿美元的消息，里拉开始回稳，但上周五再次下跌。

在这剧烈的波动中，一些人认为土耳其房地产是一个重要的买入机会。近年来，土耳其房地产的外国投资大幅增加。

开发商寻求利用对伊斯坦布尔的重燃兴趣以及该国旅游业的改善，特别是黑海沿岸兜售地产项目。按照该国文化和旅游部的数据，在2018年的前五个月，拜候土耳其的游客数量同比增长了31％。

Market Watch记者Jacob Passy 认为以下是土耳其房地产可能仍然风险过高的一些原因：

土耳其的住房可能是泡沫！

关于土耳其房地产市场是否显示泡沫准备破裂的迹象，或者它仅仅是显示出过高估值的孤立现象，还存在一些不合。

然而，自去年秋天以来，不雅观察人士一直在警告泡沫的存在。其中一个主要问题是埃尔多安如何向房地产开发商提供资金，以促进该国的经济活动和住房建设——但由于里拉贬值和建筑成本上升导致房价下跌。

英国媒体Ahval News报道称，由于美元走强，许多土耳其建筑商面临着破产的威胁。本年5月，土耳其银行降低了抵押贷款利率，政府削减了必然的税收，房地产公司大幅削减了房价。试图通过刺激房屋销售收回成本。当时，该国有大约200万未售出的房屋。此外，许多房产，尤其是伊斯坦布尔等热门市场，都是外国投资者持有，一旦经济形势进一步恶化，他们可能会倾向于跑路。这可能引发抛售浪潮。

总部位于迪拜的股票策略师和基金经理Matein Khalid在阿联酋媒体Khaleej Times上写道，在可预见的未来，土耳其货币可能仍然不不变。土耳其的经济基础不不变，加之埃尔多安向政府官员施压，要求他们避免采取可能按捺该国通胀风险的办法，引起不雅观察人士的警觉。 “当我听到埃尔多安指责他的央行行长'叛国'，如果他敢于提高利率或反对银行家作为'经济中的邪恶势力'，我知道土耳其里拉将继续对美元贬值，”尽管在欧洲和中东地区处于最大的贸易逆差国之一，据彭博社报道，土耳其财政部长Berat Albayrak表示，他本周早些时候在与投资者的电话会议中承诺不会实行本钱管制。

这促使安联集团首席经济顾问穆罕默德埃里安（Mohamed El-Erian）等经济学家呼吁减少土耳其的投资。高净值投资者的大量涌入虽然能缓和该国的金融困境，但那些投资者可能会发现本身面临长期的困境。 Realtor.com首席经济学家Danielle Hale表示，“美元走强确实会让新兴市场经济体面临压力，因此我们可以看到更多的货币波动。” “你可能不得不长期持有这项投资，比起你的预期。”

你不得不关心土耳其的政治形势，关心特朗普政府对土耳其的态度，如果该国不释放目前被拘留的美国牧师。 “你不想把钱花在一个可能面临严重制裁的国家，并可能导致投资继续贬值，”专注于全球豪华房地产投资的房地产律师Edward Mermelstein说。

土耳其的政治风险不仅源于该国的对外关系。国内来看库尔德分离主义团体和极端主义分子过去几年中在全国各地发动了多次恐怖主义袭击事件。而这些袭击如果继续下去，可能会威胁到目标地区的房产价值。但最大的政治风险可能在于总统埃尔多安。 Mermelstein表示，在2016年政变失败后，埃尔多安已经巩固了本身的权力并做出了一些姿态，通过修宪表白他可能会为本身的余生做好长期执政的准备。

这已经使这个国家与欧洲政府的关系不成逆转的恶化了。“这与我们在克里姆林宫或委内瑞拉看到的情况没有任何不同，”Mermelstein说。 “这种政治局势导致巨大的经济不不变。”土耳其民粹主义可能在地方层面上茁壮成长，随着土耳其的民粹化与孤立变得更加不受国际社会的影响，地方官员将获得更大的影响力。为了从外国投资者手中获利，可能会变得更加胆大妄为。例如，在俄罗斯，Mermelstein说他的客户被拒绝批准开发地方政府持有的土地。“作为外资无法与俄罗斯本地开发商平等竞争，除非你愿意采取贿赂等手段同流合污。”

Mermelstein说：“此外，土耳其可能制定法律，如果本钱外流升级，换汇并撤出国外会更加困难，这可能会限制投资者的资产的流动性。

参考来源：卫报、纽约时报、Market Watch

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