实探丨楼面价创新高，东区这片价格洼地即将消失

身无分文的少年

进入四月，徐州多宗“地王预备役”准备土拍。


其中东湖片区出让的彭祖大道北、徐贾快速路西地块，出让面积17.96万方，起始总价近20亿，起始楼面价5000+，还未土拍就已经成为东湖新城地王。

地块实探，人烟稀少









地块位于彭祖大道北、徐贾快速路西，南侧是嘉治剑桥公学。







实探发现项目周边较为荒凉，以村庄、空地为主，往来大车较多，车速普遍不低。













地块与东湖距离不近，应该只有高层可以看到湖景。







项目西侧是东湖悦府，距离约2、300米。


西南侧是绿地高铁东城，周边项目较为密集，基本以高层产品为主，整个板块调性比较刚需。












5000+起拍价，体量巨大




东湖新城挂出的2021-2住宅地块，起始楼面价高达5300+，总价超19亿。目前徐州总价地王新城区万科地块成交总价28亿，与2021-2地块相差不大，2021-2地块成为徐州总价地王概率很高。







地块位于彭祖大道北、彭祖路西，占地面积179612.57m?，容积率2.32-2.55，预计后期会建设高层以及小高层产品。







根据规划，地块划分为六个区域，包括15万方住宅、5000方商业、3万方交通服务场地，并且需要配建一个12班幼儿园以及一个体育公园。







东湖片区前任地王公元九里成交楼面价4400+，该地块起拍楼面价就已成板块新高。




板块规划好，目前配套缺失









东湖片区目前正在发展中，但是东湖新挂出地块周边配套比较一般，生活上并不便捷。


交通方面：地块周边有彭祖大道、徐贾快速路等城市主轴，驾车出行便捷，但是公共交通较为不便，周边规划有地铁S2号线站点。


商业方面：地块周边基础商业缺失，其他基础商业配套较远。目前片区缺乏商业综合体，周边纯新盘东湖上璟的商业部分为东湖水街，一定程度上可以弥补板块配套缺失。


教育方面：周边有东湖实验学校是九年一贯制学校，今年该学校就会投入使用。项目北侧还有私立的嘉治剑桥公学，包含小学、初中、高中。医科大学新校区选址也在东湖片区。







周边在售项目：目前东湖片区在售项目为公元九里，也已经进入清盘阶段，项目前期价格1.4万左右。纯新盘东湖上璟预计毛坯1.3万左右，预计4、5月份开盘。周边二手房价格在1.2-1.4万左右。


未来东湖片区会以东湖为中心，形成东湖商业圈。目前东湖还在扩湖中，建成后预计会带动周边的商业发展，为经开区提供一个崭新的湖景区域。







东湖片区的大型商业目前依托于东湖上璟的配建，小编现场实测，从东湖上璟前往新地块距离不近，并且由于项目门口彭祖大道车行速度较快、大车多等因素，前往商业区域步行比较不便。

结语

东湖是徐州向东的价格洼地，近几年在逐步发展中，目前来看环境比较荒凉。去年三江、中骏楼面价2000+竞得东湖上璟地块，今年高达5000+的起拍楼面价着实有些出人意料。


东湖片区在售项目少，截至目前，今年也仅有这一宗地块挂牌。


可以想见：该地块竞争会比较激烈，供地少，地价高，东区这一片价格洼地可能也会不复存在。