徐州的一份官方文件，揭开地产圈潜规则！你被开发商套路过吗？

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住宅小区停车问题一直是市民关心的热点问题，而车位租金收费标准倍受广大市民的关注。在日常生活中，往往因为回家晚停车难让车主头疼，也因为停车费问题经常发生纠纷。


近日，邳州市三个部门联合发布《关于明确邳州市住宅小区车位租金暨汽车停放费政府指导价标准的通知》，其中明确了邳州市住宅小区车位租金、汽车停放费政府指导价标准，以及车位紧张时采取抽签方式公平解决的办法。


邳州发布文件 借鉴意义不小


先来详细了解一下邳州这次发布的文件通知。


















在这份通知中，明确规定，邳州市住宅小区车位租金基准价为100元/（车·月），最高上浮30%，下浮不限。明确上浮车位租金的住宅小区，邳州市经济发展局将认真论证，从严审慎备案；汽车停放费标准为：地上30元/（车·月），地下20元/（车·月）；机械停车位租金实行市场调节价，由双方协商确定。


其实，早在2019年底，徐州市发展和改革委员会、徐州市市场监督管理局联合发布“市区物业服务收费管理政策”，规定从2020年元旦起，普通住宅物业管理区域内前期汽车停放服务费政府指导价为：地面车位每月不超过30元；地下车位每月不超过40元；车位租金基准价为180元/车位·月，上浮不超过30%，下浮不限。


邳州和徐州市区的车主可以对照上述标准，看看自家小区物业收费合不合理。


当车位不够用时怎么办？邳州市这次出台的文件给出了解决办法，该通知规定：拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位。


圈儿哥调查发现，徐州很少有小区在车位不够时采取抽签方式来确定，多数情况是先租先得，时间久了，随着入住人口增多，基本上车位是“一位难求”。


邳州这次发布的通知，以抽签等方式来确定没车位的业主，这个方法比较新颖。这一条对于徐州市不少“车位紧张”的住宅小区都有借鉴意义。


租or买，哪个更合适？


说起车位问题，不管是在买房时所谓的“买车位”，还是入住后的“租车位”，好多业主都一言难尽。


按照邳州和徐州规定车位租金标准，邳州住宅小区车位租金基准价为100元/（车·月），最高上浮30%，也就是每个月最高130元，一年1560元，按照目前的月租标准，20年也就是31200元。


再来看一下徐州市区住宅小区车位租金，基准价为180元/车位·月，上浮不超过30%，也就是每个月最高234元，一年2808元，按照当前月租标准，20年租金也就是56160元。


再看看当前徐州市区商品房销售时的车位价格，经常会看到某某楼盘车位价格万、10万、15万，20万，甚至有车位高达30万。


自愿购买不要紧，因为是刚性需求。但是一些热门楼盘往往捆绑车位进行商品房销售就不太地道了。去年闹得沸沸扬扬的限价盘锦绣鹏程，当时开盘现场捆绑高价车位引发争议，车位价格在24.5万—29.5万之间。


1个车位的价格高达29.5万，停车位租价850元/位/月，锦绣鹏程当时开盘现场很多购房者表示不能接受。开发商则解释购买车位的客户可优先选房。虽然作了解释，但是引起议论颇多。


根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第十二条规定，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。


也就是说，在商品房销售过程中，开发商以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、或捆绑地下室）等方式，变相实行价外加价，都是违反不正当竞争法的。但是在当下的楼市中，尤其一些地段位置较佳的热门楼盘，高定存、全款优先、捆绑车位客户优先成为市场潜规则。


这潜规则抬高了购房门槛，让刚需一族苦不堪言。


其实买不买车位还得看个人需求！对于有车一族，随着每年上牌车量的大幅度增加，停车难成为现实问题，在不少人看来，如果经济允许，还是买个车位比较方便，虽说按照当下住宅小区车位租金政府指导价看，市区租20年车位也就56160元，但是这个价格以后可能会涨，而且租车位不稳定，今年能租上，明年不一定能租上。


车位“以租代售”现象普遍


说完了车位租赁价格问题，再来说一说住宅小区车位性质。按照产权划分，分为人防车位、无产权车位、有产权车位等。


在实际商品房销售过程中，所谓的购买车位，并不是真正的购买车位获得所有权，大部分情况下是地下车位使用权的转让，购买人和开发商签订的是《地下车位使用权转让协议》。


圈儿哥曾以9.5万购买徐州东区一个小区的车位，口头上说是购买，实际这个车位没有产权，签的是地下车位使用权转让协议。协议规定，该车位转让的仅是使用权，不能办理不动产权证书。该车位使用期限自车位移交之日起20年为第一个使用期，第一个使用期满后，乙方有权继续使用，直至该车位所占用的国有土地使用权出让期限届满之日。







现在有些楼盘卖车位，没有产权，实际是“以租代售”的行为。有的甚至在车位使用权租用协议上直接标注，租期为20年，并承诺赠送50年，届满无偿续期。


人防车位，关于人防工程(地下车库)的诠释：在商品房开发过程中，为了国防利益和国家安全，开发企业需要根据建筑面积的一定比例来修建人防工程。小区人防工程，主要由开发企业投资新建，尽管是企业投资，由于人防工程的公益性，所以开发企业不具有产权。

人防工程平时作为停车用，战时用作防空，是公益性的设施。根据《人防2008015号文件》之规定“谁建设，谁管理”，“谁投资，谁受益”的管理办法，所以由开发企业进行管理，收益归属开发企业。


在邳州市这次发布《关于明确邳州市住宅小区车位租金暨汽车停放费政府指导价标准的通知》第三条提到，住宅小区已发配建的人防工程平时用于停车的车位，需经人防主管部门竣工验收备案，并领取《人民防空工程平时使用证》后方可使用。物业管理区域内依法配建的人防工程，应当按照设计文件在实地标注。停车位应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。







第六条，提到人民防空工程平时用作停车位收取车位租金、汽车停放费可参照住宅小区车位租金政府指导价标准执行。


不管是第三条还是第六条的规定，都作了详细说明。所以，市民在租赁车位时一定要擦亮眼睛。邳州市这样的文件，对于其他县市住宅小区都具有很好的借鉴意义。


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