最高法审委会：开发商原因不能按时交房，银行贷款可以不还

法律知识

对于很多人来说，买房是人生大事，需要压上所有积蓄同时还要跟银行借大笔的贷款，大部分的人都会选择30年的还款周期以减轻自己的压力，如果能顺顺利利收楼还好说。但一旦发生什么意外，开发商资金链断裂，工期就会拉长，如果开发商一直缓不过这口气，楼盘变成烂尾楼，消费者就会陷入收不到楼却要继续偿还贷款的尴尬局面。
2021年2月19日，最高法院审判委员会发布了一则案例，明确了：因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。



简单来说就是，由于开发商没有按时交楼而导致《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》也会被解除，这种情况下，开发商应该将之前收到的购房贷款本金及利息返还给银行和购房者，购房者没有继续向银行还贷的义务。
案例具体情况

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，以1.4亿元的价格购买越州公司开发的西宁市城东区建设南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，交付时间为2015年10月30日前。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。



2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》，约定：王忠诚等三人向建行青海分行借款7397万元，借款期限2015年8月25日至2025年8月25日；贷款年利率6.215%；借款人采取等额本息还款方法，每月归还本息829227.74元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，抵押财产为西宁市城东区建国南路66号3号楼66-16号商业用房，建筑面积3736.19㎡，抵押财产价值147953124元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》（以下简称《抵押合同》），约定：王忠诚以其购买的位于西宁市城东区房屋（建筑面积3736.19㎡，土地使用权面积16459.85㎡）为前述贷款提供抵押担保；抵押贷款期限自2015年8月25日至2025年8月25日止；贷款年利率6.215%；越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房，交房时须经建行青海分行书面同意；越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时，越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任。2015年8月18日，建行青海分行取得案涉房屋他项权利证书。
2017年，由于越州公司未能按时交付房屋，王忠诚等人通过诉讼途径解除了《商品房预售合同》、《借款合同》、《抵押合同》。截至解除上述合同前，王忠诚累计偿还贷款本金9170995.81元、利息6095047.89元，尚欠建行青海分行贷款本金64799004.19元。



以上事实，双方都没有争议，案情的争议焦点是，《借款合同》解除后，王忠诚等人是否应该承担剩余贷款的还款责任。最高院是这样评析的：
1、《借款合同》解除后，谁有义务偿还贷款？
越州公司。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
2、《借款合同》中“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”内容无效，因为这条内容是建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。



3、越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
最终，最高院判决越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。
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