品牌房企老总曝房价内幕：明年徐州会稳中有涨

无人岛屿颈

撰文：徐州楼市徐黎明，欢迎加我微信咨询：xzls15380103270。




只有读懂时代，读懂城市未来，才能赢得未来。




今年，徐州的楼市版图正在经历一轮大洗牌，从土拍成交价不断创新高到众多新兴板块开始崛起，再到淮海经济区10市公积金一体化，层出不穷的事件在示意着：未来，徐州楼市会更令人期待！




回顾这一年的徐州楼市，整体来说是比较稳的，但是很多人会对明年的楼市感到迷茫，因为较2018年相比，2019年的徐州楼市势头有所下降，但是就今年来说，又出现了很多“千人摇”的热盘。那么明年的徐州楼市会如何发展呢？
今天，我来到了融创凤鸣桃源售楼处，对融创中国上海区域常徐公司营销副总经理朱秀伟，进行了近2个小时的专访。这位幽默、智慧的老总，以自己近10年的房地产工作经验，给我们带来了许多关于在徐州置业的干货，非常精彩。



左：徐黎明 右：朱秀伟

朱秀伟精彩语录：

1、明年的徐州楼市会在谨慎中保持前行，在焦灼中保持乐观；

2、具有发展潜力的板块一定具备2大因素：价格洼地+区域独特价值；

3、未来徐州会进入品质时期，品质好、服务好的房子保值系数更大；

4、融创将品质死磕到底，从来不打价格战；

5、买房子一定要注重求异性原则，未来的稀缺性是房子升值与否的一个很关键的因素。




1、2020年的徐州楼市会在谨慎中保持前行，焦灼中保持乐观！




徐黎明：相比较2018年来说，2019年的徐州楼市整体势头是有所下降的，你觉得2020年的徐州楼市会如何发展呢？




朱秀伟：我认为，2020年的徐州楼市应该是比较焦灼的市场，当然在这个过程，整体的市场还是会稳步向前的，稳中有涨。




从2019年的11月份开始，不论是从淮海经济区10市公积金一体化，还是从银行政策来说，都对徐州楼市产生了一定的影响。



融创中国上海区域常徐公司营销副总经理朱秀伟




首先，淮海经济区10市公积金的一体化政策的实施，对于徐州吸引淮海经济区人才有很大的促进作用，以我们贾汪的融创凤鸣桃源为例，其实这个楼盘有很多都是徐州周边的县市的人群购买。




结合徐州市场来说，2020年，徐州的市场一定是积极向上的。因为目前徐州城市的整体均价只有1.2万元/㎡左右，相对是比较低的。




相比较同量等级的城市，例如合肥、青岛等，徐州的房价还有很大的想象空间。




另外，徐州的土拍市场也是比较合理的，成交楼面地价稳中求进，随着徐州5000元/㎡以上的高价地越来越多，等这些高价地入市之后，会进一步提升整个城市的楼市信心。






所以2020年的徐州楼市整体还是会涨，但是根据各个区域的库存，以及潜在购买人群的数量，各个区域还是会有2-3个月的消化、适应的时间。




2、具有发展潜力的板块一定具备2大因素：价格洼地+区域独特价值




徐黎明：今年徐州多个板块的买房门槛都在上升，你觉得徐州还有哪些板块的发展潜力比较大？
朱秀伟：目前徐州主城的买房门槛已经达到了1.2万元/㎡，发展潜力大的板块首先一定是价格洼地，然后要满足区域独特性。



贾汪凤鸣海区域就是这样的一个存在，它完全满足这2个条件。
首先，目前主城的购买门槛基本上已经达到1.2-1.5万元/㎡了,而且都属于刚改高层产品，容积率比较大，居住体验感一般。




而且，纵观整个徐州市场，目前有低密的板块可能就只有贾汪和铜山了。而铜山的低密产品主要集中在娇山湖板块，价格都在1.2万元/㎡以上。
而贾汪凤鸣海区域目前的新房均价还在6000元/㎡左右，且住宅容积率都非常小，居住舒适度较高。



凤鸣海实景图
但是，有个很明显的变化是，2年前融创刚进入贾汪拿地的时候，那时候的容积率普遍是1.2，如今再看贾汪土拍的容积率要求，已经达到了1.5-2了！
所以说，未来贾汪低密的房子将越来越稀缺！现在入住贾汪，是最好的时期。

另一方面是贾汪的区域特殊性，随着区域的不断利好，以及政府对贾汪山水资源的规划建设，这些年，贾汪的变化是大家有目共睹的。






特别是今年9月份，贾汪入围国际级全域旅游示范区，让凤鸣海区域的价值得到新的爆发。




你可以想象一下住在这里的生活，心烦的时候，坐在凤鸣海旁发发呆，看看日出日落；冬天的时候可以去督公山滑雪场滑雪，秋天可以去茱萸养生谷看万亩石榴园……






这个生活场景是非常美的，可以说除了贾汪，在徐州任何一个板块你都无法享受这样的生活。




可以说，真正懂生活的人，才会去买贾汪。对于投资者来说，贾汪是一个很适合投资的地方，你在主城购买一套公寓的钱，就可以在贾汪买一座山水景观洋房。




如果单说贾汪的升值空间可能很难想象，不如以九里湖为例，2017年的时候，九里湖片区的房价在6000元/㎡左右，随着张小楼地块的楼面地价拍到了3200元/㎡，九里湖片区的房价已经到1万元/㎡了。




面粉贵了，面包自然贵，九里湖如此，贾汪亦是如此。
如今贾汪的楼面地价逐步稳定在2000元/㎡左右，而楼盘价格也将会在8000元/㎡以上。




所以，无论是从价格还是产品的物业形态来讲，贾汪的潜力都是非常大的。




3、必须品质为王！只有少数楼盘，在花时间研磨品质




徐黎明：据我了解，融创凤鸣桃源是2018年徐州别墅的销售冠军，单盘卖了9个亿，在贾汪创造了热销文化。而贾汪的楼盘还是比较多的，凤鸣桃源为什么值得这么多买房人追捧？




朱秀伟：当贾汪的房价还是4000元/㎡左右的时候，凤鸣桃源的合院价格为1.3万元/㎡，在这样的环境下，我们还是实现了热销，最关键的一个因素就是品质。




首先，现在买房已经进入品质买房的时代，融创凤鸣桃源是融创在凤鸣海打造的桃源系产品，项目的叠墅产品是一二层带前院、三四层带后院的，同时带电梯，这在贾汪也是比较罕见。



融创·凤鸣桃源实景图




再加上限墅令的层层加码，融创凤鸣桃源的这种平墅生活，以后更是凤毛麟角。




另外，楼盘的品质对于小区二手房的升值也是非常重要的。其实我们可以发现，有很多一路之隔的2个小区，二手房价相差好几千的例子，追其原因，不过是因为小区的品质问题。







而目前凤鸣桃源合院的二手房价格是2万元/㎡左右，2年上涨了6000元/㎡，这是非常难得的。融创凤鸣桃源二手房价格的兑现，一定与品牌的溢价能力有关。



融创·凤鸣桃源实景图




随着融创的品质被越来越多的买房人认可，2019年5月，融创推出的全新项目凤鸣桃源风雅颂也被很多人热捧！




凤鸣桃源风雅颂整体规划洋房和小高层，容积率只有1.2，采用人车分流的小区设计，小区的景观设计也是桃源系民国风，每一处都是精心设计。而目前贾汪市场上注重小区景观设计的楼盘非常少，这也是我们的一大优势。




4、融创在徐州的品质是看得见、摸得着的，不怕被检验




徐黎明：刚刚也谈到了, 品质对于一个楼盘的后期升值是非常重要的，那么在凤鸣桃源风雅颂的建造设计过程中，有什么很特别的故事和我们分享吗？




朱秀伟：说起项目的品质，有上千个小故事要讲。融创是一个以品质扬名的房企，而贾汪融创领地凤鸣桃源风雅颂，是我们对凤鸣海这片土地最好的敬意，融创用好的产品来为这片土地赋能，证明我们是真的深爱着这片土地。






风雅颂项目从设计、落地到交付，每一个步骤都付诸匠心，特别是产品的设计，每个方面都是经历很多很多次的实验，光是小区景观设计稿，就改了十几遍。




例如风雅颂的社区景观设计，充分考虑了贾汪充分考虑了该地土壤特点、植物四季相更替和色彩搭配，整个园区采用桂花、朴树、榉树、银杏等为基调树种，以使在不同的季节形成不同的景观。






并且，融创坚持开放式管理，项目都成立了“客户产品体验小组”，为业主搭建通畅的沟通平台，让业主零距离接触项目现场，我们随时欢迎业主的检验与监督。




另外，融创凤鸣桃源的一部分合院已经交付，融创的房子品质大家是能够看得见、摸得到的。



融创·凤鸣桃源交付实景图




5、融创从不打价格战！但是会适时让利于买房人




徐黎明：众所周知，融创的楼盘一般要比同区域其他楼盘贵一些，而凤鸣桃源风雅颂无论是从品质还是设计上都有优势，但是价格却跟其他楼盘差不多，这是为什么呢？




朱秀伟：房地产是有一定的周期的，开发商不可能永远只做赚钱的买卖。




关于价格，我的观点很明确，融创从来不打价格战，但是我们会适时对买房人做出一定的让利。以近期风雅颂毛坯洋房均价5500元/㎡为例，我们只是希望在融创风雅颂南组团系列的清盘阶段，暂时做出价格让利。



凤鸣桃源风雅颂效果图




所以，这个时候是买房比较合适的时候，千万不要因为价格便宜了，你不敢买，等贵了你又买不起。那什么时候你才能买呢？




徐黎明：那目前凤鸣桃源风雅颂有什么产品在售？




朱秀伟：凤鸣桃源风雅颂目前正在推出洋房和小高层产品，户型面积约98-160㎡，带电梯，毛坯洋房均价约5500元/㎡，精装小高层均价约6425元/㎡。





左右滑动查看户型图




6、在徐州，一定要尽快上车，搭上城市发展的红利的班车，越早越好




徐黎明：楼市瞬息万变，很多买房人手捧现金，不知道该怎么房，对此你有什么建议吗？




朱秀伟：融创进入徐州已经2年多了，如同我们当时来的时候一样，对这座城市充满期待，我非常看好这座城市的发展，无论是从城市量级、城市发展，还是未来的潜力，这座城市都值得我们花费时间来打磨。






随着淮海经济圈的发展，徐州未来会有更多的价值溢出。关于想要在徐州买房的人，我想给以下三点建议：




1.在徐州，一定要尽快上车，搭上城市发展的红利的班车，越早越好。




2、根据个人的经济情况，一定要注重求异性原则，选择好的物业或者好的物业形态，能买洋房不要买高层，能买别墅不要买洋房，未来的稀缺性是房子升值与否的一个很关键的因素。




3、如果是自住的话，要买区域的核心地段；要是投资的话，要选择城市的价格洼地和价值高地。




采访札记：




通过对朱总2个小时的交谈中，我发现他是一个非常乐观且有感染力的人。虽然他来到徐州只有2年多，但是却能感受到他确实深深地热爱着这座城市。




特别是听到他在描述凤鸣桃源风雅颂的美好生活时，我真的被深深地吸引了。那些慢生活、那些在徐州主城里享受不到的山水风景……每一个生活片段，都足以让人心生向往。




此前，日本学者提出著名的一生四宅的概念。




他说，人的一生要有4套房子：第一套，自住；第二套，改善；第三套，收租；第四套，情怀。




我觉得，凤鸣桃源风雅颂就是拥有情怀的终极改善楼盘，未来，人们对于美好生活的定义，必然是可以居住在山水俱全，邻里和睦的社区中。

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