侠客岛：房产巨头到了“活不下去”的程度了吗？

Fang.Y

2018年，娱乐圈的戏码仿佛都被地产和金融抢走了，一个个粉墨登场，又匆匆退场。
最新的的主角，是万科——曾经的中国房地产一哥，刚开机的电影定名叫做《活下去》。当然如果活得好，上映的时候或许就更名《王者归来》。谁都知道，在娱乐圈，换个名字，更能吸粉。
剧情梗概呢，是万科开了一次内部大会，会上万科高层声嘶力竭地强调 “未来三年万科的终极目标是“活下去”。此言一出，引得人心惶惶，毕竟瘦死的骆驼比马大，作为曾经的地产老大，万科真的到了这一步了？
且看岛叔为各位写的影评。




主角
话说，自从王石携田姑娘退隐江湖，还跨界为某手机品牌当起了代言人后，万科不做老大有一阵子了。而后，城头变幻大王旗，房地产市场也着实热闹了一阵。
比来一轮房地产市场格局之变，起于2014年。据说，彼时的万科内部做了一个超大规模的计量模型来推演中国房地产走势，结论并不太乐不雅观——房子太多，够全国人民住的。当年6月，万科董事长郁亮颁布颁发告别黄金时代，迎接白银时代。
万科的判断并不算错。2014年，银根紧缩，楼市库存高企，鬼城出没，各地楼盘打折降价之声此起彼伏，跑路的开发商东躲西藏。于是，万科战略从高歌猛进转为相对稳健，拿地不那么积极，开发进度也放慢了。顺带提一句，各路神仙们如今用得极为顺手的“高周转”神器，曾是万科的拿手好戏。
2015年，宝能横插一杠子，不共戴天的控制权之争不免打乱万科的节奏。不外，老大不玩，有胆大的敢玩。碧桂园、恒大、融创开启疯狂囤地模式，且纷纷下沉三四线城市，甚至五六线，哪怕大一点的乡镇都不曾放过。不外，万科一副我自岿然不动的架势，依然重兵把守一二线城市。
孰料，就在当年，风云突变，三年棚改计划出台，货币化安设横空出世，各地高企的库存消化一空，到2017年底，不少地方高喊库存不够用了，剩下的房子只够卖两三个月的。
热销之时，趁势涨价。敢于加杠杆、敢于囤地、敢于高周转开发的兄弟们，发达了。一些此前名不见经传的后辈们，纷纷喊出年销售千亿、三千亿的标语。没跟上形势的小开发商，销声匿迹。
没有老大的江湖，太乱。到本年上半年，乱局让人有点看不下去，工地上安全变乱频发，业主维权潮、退房潮再现，高周转、高杠杆模式忽然就玩不动了。
就在这时，沉寂许久的老大突然出来振臂一呼：“活下去”！
听完之后，再仔细咂摸，各路豪杰突然发现，本来老大只是像非洲草原上的狮子，假装不小心打了一个盹。哭着喊着“活下去”的万科，2018年中报显示的账面现金已经飙升到了1598亿了。本年1-8月拿地金额仅次于碧桂园。




“假哭”？
业绩疯涨，手头这么宽裕，2017年底的净负债率仅仅8.8%，万科这波“活下去”是哭给谁看？
郁亮说，2012年时，万科判断行业进入了转折点，只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折，而今天，转折实实在在到来了。
风向变了。“房住不炒”紧箍咒毫不松动，限购、限售、限商，一系列限制都来了，郁亮说，“在转折点上，我们曾经相信不会出现的东西都在出现。”
本年6月，中国房地产协会会长胡志刚警告，“现在的形势，只会让能活的活好，濒死的死掉”。
作为晴雨表的首都，北京市统计局发布的最新数据显示，本年1月至8月，北京市商品房销售面积为354.2万平方米，同比下降32.8%。其中，住宅销售面积为266.3万平方米，同比下降22.7%。
湖南长沙9月28日流出的一份内部会议纪要称，市场转冷，价格回落，个别楼盘开始打折，恶性循环，甚至导致信拜候题；销售放缓，金九银十销售节奏未入正轨。此前，长沙市住建委有官员称，没想到市场变得这么快。
其实，市场只是在回归常识。本年5月，在全国政协“健全系统性金融风险防范体系”专题协商会上，国务院副总理刘鹤讲了四句大白话：“做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。”
会前，全国政协阵容豪华的专题调研组给出的结论第一条就是：房地产市场已从总量供不该求转向供求总体平衡、结构性区域性矛盾更趋突出的新阶段，供需形势和面临矛盾的新变化，使潜在风险进一步积累。
刘鹤这四句话是什么意思，想必大家都懂。于是乎，万科郁亮把销售回款当做生死线。“如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停。”恒大的新目标是降低负债率；碧桂园开始怀念“从前的日色慢”；融创孙宏斌最新的表态是，安全第一。
本栏目由侠客岛与《中国经济周刊》联合出品
这是经济Ke的第59篇文章