2014徐州楼市数据：10家楼盘9家降

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近日，徐州市2014年1-11月住宅商品房销售排行榜出炉。从数据(下图为部分数据)中不难看出：除去万科淮海天地、华润橡树湾等本年低价入市的楼盘，大部分楼盘均进行了幅度不小的价格调整：每平方米少则下调三五百、多则千余元。



自本年6月以来，徐州楼市便迎来了“价格战”。先是万科淮海天地“8999元精装住宅”低价入市，紧接着市中心华润绿地凯旋门项目8500元/㎡开盘，随后荣盛香榭兰庭也因降价引发了一场不小的风波;在这些大型房企的引领下，雨润新城、苏宁尊悦府邸、国华天玺……或是直接降价，或是尝试性的推出部分“特价房”以求回款，徐州几乎所有的楼盘均参与了这场“价格战”。

一位本土开发商老总这样评价2014年的徐州楼市：“从2006年到2013年，开发商都是过惯了好日子，谁能想到会有这么难捱的一天?还没来及做准备，市场就变成这样了……现在不降价卖，资金链就保不住，降价了，也达不到预期的销售目标。”

数据分析：哪些区域还会降?

供求关系是市场经济的准则，房地产市场也是如此，供应量大的片区，楼盘之间就要进行价格战。笔者针对徐州各区域，整理出2014年1月-11月住宅类商品房的成交量与存量数据(下图所示)。



通过上图所示，徐州市目前住宅产品严重供大于求，同时按照区域人口数量，可以直不雅观了解到哪些区域存在更为恶劣的房地产供需环境，笔者不再赘述。

未来：徐州房价还要降多久?

2014年末，与暗澹楼市截然相反的就属股市，这与具有中国特色的政府指导市场经济是密切相关的。自2008年期，中国产能严重过剩，企业债务率全球第三，经济体系内杠杆比例过大，实体经济融资成本过高、房地产泡沫已经影响到全国经济的不变等等。

在此背景下股市天然成为下一步政府不变经济增长并刺激经济进一步走强的强大抓手。中国政府将鼓励人民币涌入股市，主板、中小板、创业板、新三板开放，数万企业上市，造成牛市效应，大量的民间资金和社会资金将投入本钱市场。最早明年中期开始推出注册制，大量的国企上市，国企混合所有改革制，然后这些股权卖给个人和民间投资者，然后企业和政府的杠杆就去掉了，经济就可以轻装上阵了。

你知道政府为什么这么做么?中国经济中个人杠杆率很低，大量民间本钱游离在实体经济之外，房地产低迷后，这些资金无处可去，那么政府引导你去股市和债券市场。这是中国一次具有历史意义的伟大的财富转移运动。

自2014年8月，“取消限购”、“房贷松绑”、“公积金新政”、“税费降低”、“银行降息” 等一系列楼市新政陆续推出，为火烧眉毛的开发商带来一丝温暖，但事实证明，效果甚微。为何不像2008年一样再拿出4万亿刺激内需?

2014年6月，国家统计局公布数据显示，全国商品房待售面积5.34亿平方米，房地产开发企业到位资金46728亿元，其中，国内贷款9379亿元;利用外资150亿元;自筹资金18222亿元;其他资金(民间融资)18977亿元。著名经济学家郎咸平、马光远分析：即使目前政府出台一系列救市政策，也是出于全国新建商品房存量5.34亿㎡的现实压力，防止楼市瞬间崩盘。救市的目的只为大量民间本钱安全脱身，进入股市和债券市场，顺利完成本钱转移。

当然，无论房地产如何低迷，刚性需求仍然是不变的购买力。2014年6月，《中国城市竞争力排行榜》数据显示，徐州市流入人口为-147.75万人，占常住人口比重-17.2%。不仅徐州，济宁、扬州、洛阳、南通、重庆等全国大部分二三线城市均为人口输出型城市。

反不雅观京沪广等一线城市，已成功转型为消费办事型城市。以上海举例，2010年世博会带动了大量人流进入上海;自贸区的成立也使上海逐渐替代香港成为中国贸易之都;迪士尼乐园的建成，每年将带动数以亿计消费客流。极大的消费力涌入，带动了消费办事业的蓬勃发展，外来人口不竭增长，直接导致购房需求的增加，房地产供需达成平衡甚至供不该求。供求关系才是市场经济的根本准则。徐州与上海的区别已是经济结构上的本质区别，房地产市场自然冰火两重天。

笔者不雅观点

当前房地产市场形势并不明朗，价格起伏和波动是在所不免的事情。但无论未来房价是否再跌，如果明天结婚，今天还是要买，刚性需求仍然存在。笔者认为，在庞大的市场供应量面前，徐州楼市已彻底转变为买方市场，刚需购房者在选房买房过程应扭转“乙方身份”，该提要求提要求，该讲条件讲条件。毕竟，开发商比你要急。