卖房时房屋的维修基金该怎么办？维修基金该如何使用？

老隆地滴

很多人在进行二手房交易时会认为：维修基金是跟着房子走的，只要拿到了房子产权证，维修基金自然也是本身的。其实并不是这样的，即使拿到了房子的产权证，只要维修基金没有办理过户，都不算是购房者的。

什么是房屋维修基金？

房屋维系修基金，包罗房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金，又称住宅专项维修资金。公共维修基金在购买新房时才会交，准确说业主需要在房屋交房前把维修基金缴纳完成，一般来说，首期的房屋专项维修基金业主是可以直接存到房屋专项维修基金专户的，也可以委托房地产开发商代缴，开发商在收到这笔钱30天内把代缴维修基金存到房屋专项维修基金专户。二手房交易中涉及的费用主要为房价和各类税费，其中并不包罗公共维修基金，所以大家不要把维修基金和税费搞混了。

注意事项

如果房屋维修基金缴存人与产权人不一致，可能会导致在维修资金使用过程中出现不必要的麻烦，因此在房屋买卖交易时，买卖双方应约定好办理房屋维修基金过户（更名）。所以买房时维修基金到底该怎么办？那就是必然要办理过户，不光把房子过户，还有维修基金也要过户，这时房子和维修基金才是真正属于购房者的。

维修基金过户

先去本地房产部门打印一份合同，提交买卖双方身份证、卖方的结婚证、房产证到初审台进行初审；然后再去查档窗口出示身份证、产权证，填表排号查询维修基金；持房产证、结婚证、买卖双方身份证、合同复印件、查档资料、公证书、委托人身份证件去报税；报完税后拿着房产证、买卖双方身份证、结婚证、合同复印件等去递件窗口领取一份取件通知单，然后拿着取件通知单到取件窗口领取维修基金票据；交税后只需要买方单方面出示一下身份证，填写一张取件确认单后，打印出新的产权证，然后去窗口填完税证明，基本的过户就完了。

卖方买房时已交过维修基金，卖房时这笔钱未使用完，是否能向买方索取？

在法律层面并无关于在二手房交易过程中房屋维修基金由谁承担的明确规定，所以在签订房屋买卖合同时，买卖双方可以在补充协议中明确表述。一般来说，这种情况有四种处理方式：

①房屋的业主愿意把所有的维修基金无条件顺延给买方；

②业主想把房屋维修基金全额索取，要求买方将这笔钱全额承担转给卖方，这时买方是可以借此向卖方讨价还价的，可以要求卖方在房价上做点让步；

③买卖双方经协商后愿意共同承担这笔维修基金；

④买卖双方经协商后按照必然比例承担这笔维修基金，这时是有一个相对比力公平的比例公式的：（房屋产权年限-原业主所购房屋与出售房屋的时间差）÷房屋产权年限。

未交过维修基金的房屋如何出售？

特殊性质房屋，例如已购公房未缴纳过房屋维修基金费用，比及符合条件上市交易时买方需按房屋成交价的2%补交这笔款项。

维修基金缴纳标准？

维修基金其实按照不同的房屋类型缴纳标准不同，按规定，在2009年12月以后，房屋维修基金的缴纳标准为：6层及6层以下的多层住宅和非住宅楼，维修基金缴纳标准为100元/m；高层住宅和非住宅楼，维修基金缴纳标准为200元/m；如果是像别墅这种独立式住宅，维修基金缴纳标准为50元/m。其实在公布规定后，各个城市在落实这个标准上还是有必然的差异，按照本地情况也做过规定的调整，所以大家需要缴纳维修基金时最好到本地相关部门再咨询一下。

维修基金产生利息归谁？

维修基金其实也是一笔不少的钱，很多业主会疑惑交了后看不着摸不着，这笔钱产生的利息又归向何处？其实，维修基金不管交多少，都是归所有业主所有，一般都是放在银行维修基金资金专用账户中，而存储方式也和我们普通账户一样有按期和活期两种方式，那它产生的利息自然也归全体业主所有。

维修基金如何查询？

而这笔钱业主都是有权查看的，如果维修基金已划到业主委员会账户下，业主可以找该小区业委会，由业主委员会去银行查询；如果维修基金没有划转到业主委员会账户下，业主可以拿着房本和身份证到银行办理维修基金查询卡，查询维修基金余额。

维修基金使用范围？

一般来说维修基金主要用于两个方面，一个是共用部位和共用设施，共用部位包罗屋面防水层破损、顶层房间渗漏、楼房外墙渗漏、外墙墙内表面浸湿、地下室渗漏积水、外墙涂料脱落、建筑保温层破损脱落、楼梯间走廊涂层开裂、窗台楼梯扶手围护墙破损、公共区门窗或窗纱破损等，这些情况都是可以使用维修基金的；共用设施包罗电梯主要部件需要维修或更换、或二次供水系统磨损锈蚀、避雷设施失效、电缆配电箱损坏、消防系统故障、排水排污系统故障等，也是可以申请使用维修基金的。

维修基金使用流程？

按照物业办理条例和住宅专项维修资金办理办法规定，维修基金按照不同情况使用流程不同：

没有成立业主委员会的：

第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会办理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

①物业办事企业按照维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业办事企业的，由相关业主提出使用建议；

②住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

③物业办事企业或者相关业主组织实施使用方案；

④物业办事企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责办理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

⑤直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责办理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户办理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

⑥专户办理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

已经成立业主委员会的：

第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会办理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

①物业办事企业提出使用方案，使用方案应当包罗拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

②业主大会依法通过使用方案；

③物业办事企业组织实施使用方案；

④物业办事企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责办理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

⑤业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责办理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责办理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

⑥业主委员会、负责办理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户办理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

⑦专户办理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

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