楼盘点评｜第16期：淮海新城——美的工润·云澜天境（2）

身无分文的少年

上一期重点介绍了云澜天境的拿地过程、交通、商业、基础配套以及项目动态，有粉丝在后台表示该项目还是不错的，值得投资。（楼盘点评|第15期：淮海新城——美的工润·云澜天境（1））。所以接下来，本章节将集中解析项目周边竞品地价及现状；板块内新房价格；二手房代表小区房价；板块内二手房房价近年趋势图及分析，以供参考。

看点01项目周边竞品地价及现状

云澜天境所处的板块内新房均价大约在1.3-1.5万元/㎡。周边竞品较多，尤其是隔壁的都会星宸，除此之外，还包括中海淮海世家以及六樟台。

其中六樟台仅剩少量尾盘，竞争不大；都会星宸作为板块内少有的改善盘，价格不贵，在市场上的认可度还是挺高的，竞争较大；中海淮海世家也在国庆期间公开了售楼处和样板房，竞争较大。




在这里，先讲解一下都会星宸与云澜天境的对比：

云澜天境是由两幅宅地组合而成的，项目体量较大，涵盖了住宅、幼儿园、商业，共计37栋住宅。据了解，项目的主力产品是11-18层的小高层产品，未来将有1574套房源入市。

而都会星宸的项目整体规划建有36栋住宅，其中包含：7栋11层小高层，16栋18层高层、4栋25层高层以及9栋26层高层。另外该地块为综合用地，除了城镇住宅用地，还有教育用地、医疗卫生用地、商服用地。

在整体规划上，两家几乎没有太大的差别。配套规划都差不多的情况下，还有不能忽略的点就是房价了。

2019年4月16日，桃花源武警支队西地块正式进行网上竞拍，规划为商住教卫综合用地，最终经过17轮报价，融创以12.84亿摘得该地块，溢价率1.26%，楼面价3152.55元/㎡。

值得注意的是，云澜天境拿地楼面价几乎是都会星宸的一倍，都说面粉价决定面包价，未来云澜天境的房价势必会比都会星宸高出不少，按照徐州房价=2.5*地价，后期云澜天境的房价至少会在1.5万/㎡左右，还有可能更高。

这样算下来，置业在都会星宸确实是比较划算了。

根据徐州房地产信息网查询，都会星宸自2020年3月30日至今，一共领了四次预售，因价格优势，整体去化高达8.5成，这里聚集了不少刚需和投资客户。



另外在今年徐州1-8月单盘销量排行榜单中，都会星宸以15.84亿的销售金额稳居全市第三，显示了这一楼盘在市场上的认可度。



不过买房更重要的还是得看品质，如果因贪图便宜而买到了让人糟心的“差质量”房，住着也不会顺心的。（这里没有针对谁家，千万别误解小编的好心~）

另外再简单说一下另一个竞品，还未开盘的中海淮海世家。

中海淮海世家能够在十一期间面市，也不简单。之前因为各种问题，暂停施工，在市场上销声匿迹了很久，唯一和它有关的记忆还停留在夏天的送奶茶活动。

2019年11月5日，中海以总价4.23亿元摘得2019-86号卧牛山A5地块，成交楼面价4320.75元/㎡，溢价率6.24%。

2019年11月9日，中海以总价1.702亿元摘得2019-87号卧牛山A6地块，成交楼面价4111.16元/㎡，溢价率5.58%。

现如今的中海淮海世家就是由这两宗地块组合而成的。2020年4月14日，徐州市自然资源和规划局发布了卧牛A5、A6地块建设项目的规划公示，包含17栋住宅，1栋9班幼儿园，小高层住宅，户型面积为110-136㎡。

中海在徐州的在售项目还有中海铂悦府，但是销售结果并不理想，具体分析可参考：楼盘点评|第11期：新晋豪宅聚集地—孟庄板块（2）。

看点02、板块内二手房房价及代表小区房价

根据安居客系统分类，云澜天境属于泉山区火花板块。二手房价自今年1月份开始，经历过两次大幅下跌，其余时间段均是稳步上升。最高二手房价达到11060元/㎡。板块内当前二手房均价10966元/㎡，环比上月下跌了0.85%，同比去年同期上涨11.60%。





为了解项目周边代表楼盘的涨跌情况，特意选取部分热门小区，查看近三年二手房房价涨跌幅度：西城晶华、荣盛城、融创玉兰公馆、华美风景园二期、紫薇园（住宅）。

1.西城晶华：小区是2006年建造的，目前有11套房源在售。近三年房价的波动较大，主要在2018年3月份，经历了大幅的上涨和持续下跌，当时最高房价为11966元/㎡。10月二手房均价11957 元/m?，环比上月下跌5.43%。



2.荣盛城：小区是2019年建造，共有4期，体量较大，目前有30套房源在售。三年内经历过三次价格下跌，整体房价处于上升阶段。近三年高层最高二手房均价为12394元/㎡。10月二手房均价12168 元/m?，环比上月下跌0.54%。



3.融创玉兰公馆：小区自2018年建造，目前有2套房源在售。小区近三年房价波动不大，比较平稳。近三年最高二手房均价为11644元/㎡。10月二手房均价10683 元/m?，环比上月上涨0.06%。



4.华美风景园二期：小区自2001年建造，目前有95套房源在售。小区近三年房价波动较大，有涨有跌。近三年最高二手房均价为11121元/㎡。10月二手房均价11090 元/m?，环比上月下跌0.27%。



5.紫薇园（住宅）：小区自2016年建造，目前有3套房源在售。自2018年6月开始有房价纪录，直到现在走向基本趋于稳定。近两年最高二手房均价为11410元/㎡。10月二手房均价11398 元/m?，环比上月上涨2.55%。




关于项目后期更多资讯、售楼处实景、户型解析，等售楼处、样板房公开之后再做详细解读。

写在最后：买房还是要参考政府规划来，毕竟板块是否还有升值潜力、未来发展的空间有多大，是直接关系到你买的房子未来是升值还是贬值，试问这年头谁不想赚钱；

另外一定要去你打算入手的楼盘附近好好转悠，首付款够了，你能保证周边的配套你真的满意吗？需要注意的有：①没有落实的规划千万不要轻易相信（比如山东某能的地铁广告牌）；②人流量够大的区域得考虑好停车的便捷性（比如月星环球港附近的某小区，停车得赶早）；③孟母三迁也要得到的“学区房”是不是真的在施教范围内（来回折腾导致孩子没地上学的事件屡屡发生）......

买房不是买衣服包包，不合适了可以换，如果你真的有钱，只为了投资，那就看恁心情了。

除此之外，徐州政府出台了一条新政，规定备案后价格三个月内不得涨价。而这次，直接限死一年的备案价格。这一年内，新房没有什么涨价空间了。间接性地给各大购房者吃下定心丸了，买房不用着急，慢慢来，精挑细选买好房。