房东和租客都需留意，明年租房迎来“新标准”，5类房源不能出租

特朗普大爷

每年的9月和10月，求职市场都迎来了自己的“金九银十”，因为每年的这个时候，都有无数的应届毕业生以及打工者前往一二线城市寻找工作，也另一方面说明了“城市化进程”仍然在如火如荼地进行着。对于一个城市而言，人口的大量流入必然对应着大量的住房需求。不过对于现在的房价而言，想在当地买一套房几乎是不可能的事情，因此这些进城的人一般都选择了租房，除了这部分人群以外，一些本地的人由于各种原因也会选择租房。
因此，租房可以说是一个相当大的市场，相关数据显示，截至到2020年初，我国租房人口数量已经达到了2.2亿，并且这个数据还有上升的趋势，如果加上对应的房东的话，那么整个租房市场规模可能达到4亿人。
不过由于房价过高，相对应的租金也提高了不少，因此造成了年轻人买房越来越困难的问题。一方面是楼市处于稳定后，大量的住房“由售转租”，另一方面越来越多的年轻人也将租房作为第一选择。根据新华网报道的相关数据来看，超过60%的租客已经租了3年以上，超过20%的租客表示愿意一直租房。不得不说，长租已经成为了城市青年的生活方式之一。



随着租赁市场的发展，越来越多的问题也逐渐暴露出来，对于租客而言，主要问题集中在住所上，比如租的房子不符合建筑标准、室内装修存在问题、产权问题等，给租客带来了很不好的体验。事实上，就连很多房东都以为什么样的房子能租，结果租出去最后与租客产生了纠纷。
2020年9月7日，住房和城乡建设部公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》主要为了维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展。一般来说，意见征求稿1个月意见征求完毕，3~6个月就可以落地实施。也就是说，从明年开始，有以下几类住房不能用于出租，房东和租客都需要了解。



01不符合工程建设强制性标准的住房
首先解读一下什么叫做“工程建设强制性标准”。其主要是对于建筑（设备、设计、防火、节能）、勘察和地基基础、结构和抗震设计等十个方面都做了具体的规划要求。只有这些条件都达到的房子，才能用于居住和出租。
目前来看，市场上的绝大多数开发商的新建房源都是符合这些标准的。不过在早期相关的标准规范出台之前，很多住户为了拆迁的时候多分一些拆迁款，擅自将自己的房子改造，使其变得“大一些”。还有一类完全就是自己建造出来的“违建房”，这类房子卖不掉，并且短时间内也不可能拆，因此部分房东将其拿出来用于出租。对于租客而言，存在一定的安全隐患。



02不符合室内装修国家有关标准的住房
最近几年，很多购房者为了节省一笔开支，于是在购房的时候选择毛坯房。然后自己再用很便宜的装修材料来装修，这类住房很可能会出现相关有害物质超标的情况。还有一类房东等到房子装修完成，就立即推向市场。我们知道，房子装修完后是需要很长一段时间的放置，因为类似甲醛等有害物质的含量是远远超标的，对于租客来说有害身体健康。
这次的房屋租赁条例，单独将室内装修这一个要求给列出来，足以见得国家对于室内装修的重视。如果相关标准是用于“防患于未然”的话，那么室内相关的安全标准则是直接保护了租客的身体健康。那么对于租客而言，租房的时候不能仅仅“闻一下有没有刺激性气味”，最好是带上专业的测量工具或者相关从业者来检查一下。



03厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住
随着房价越来越高，相应的租金也越来越贵。很多在一线城市的打工者甚至连房子都快租不起了，每个月的薪水也就比房租多一些，连吃喝都比较吃紧。这时候，一些房东为了多获得一些利润，将房子“全面利用”，比如将两间房的卧室隔成4间房，更有甚者甚至连地下储藏室、厨房都单独作为一间房来租出去。
地下储藏室常年见不到光、阴暗潮湿，厨房由于常年的油烟污染，两者居住久了都对于身体健康有影响。之前看过一个关于香港“蜗居”青年的报道，甚至有租客直接在厕所里面隔了一张床出来。也就是所谓的“群租房”，一群人挤在一个狭小的空间，人均住房面积连5平米都不到。
事实上，早在2013年，北京市住建委、市公安局、市规划委会同市卫生局等部门联合印发《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，明确规定，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人 ，违规出租的房东会被给予一定的惩罚。如今再次被提出，可以看出其重要程度。



04未按规定出租的房子
除了上述几种不能用于出租的房子外，为了避免纠纷，保证租客的权益，一些“违规行为”出租的房子也是被禁止的。按照规定，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权属证书等证明住房权利归属的材料。以及在合同期内，除了相应法规或者合同写明了的情况，出租人不得擅自终止合同或者提高和降低租金。
还有这类房子也是禁止出租的，也就是没有经过原房东允许的“二房东”房子。房东将房子租给了第一位租客，然后租客转手又将房子给租出去，赚取其中的差价，但是这件事情并没有告知原房东，因此这种情况下也是禁止将房子租出去的。
除了还没有敲定的住房租赁条例外，已经确定明年1月1日开始执行的《民法典》也有一类不能出租的住房。



05设立居住权的房屋不能租
《民法典》生效以前，还没有“居住权”之类的说法，居住权指的是居住人有权依照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。其最大的特点是居住人享受相关的住房权益，但是不可转让由他人享有或由他人继承。
因此，一旦租客承租了设立居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为无效。对此房东和租客都应该注意，避免踩雷。
总结：如今，很多年轻人已经将租房视为了刚性需求的一种，这是面对高房价不得不妥协方式。尽管现在楼市在稳定调控，但是短期来看，房价泡沫不可能消除，因此租房市场会是一个长期市场。对于租客而言，买房困难，租房也不容易，纠纷发生不仅让自己财产受到损失，更可能造成心理上的伤害。因此，不管是对于房东还是租客而言，都应该了解一下上述5类不能出租的房源，避免日后踩雷。

李荣浩

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