婚前房产卖房款购新房，是个人财产还是夫妻共同财产？

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案例

小李：我婚前全款购买了一套房产，婚后这套房增值很多，现在想把这套房产卖掉，再买一套新房，婚后用婚前房产的卖房款购买新房，这套新房属于个人财产还是夫妻共同财产？如何让房产只属于我个人呢？

律师说法

一方的个人婚前财产，婚后产生的收益，是否属于夫妻共同财产，要分具体情况：

如果是婚前存款，产生的银行利息归个人；

如果是婚前房产或收藏的古董，随市场行情涨价导致的自然增值，也归个人；

如果是婚前房产，婚后产生租金，属于双方投入时间和精力经营所得，属于夫妻共同财产。

（如下图所示）



本案中，小李的婚前房产及婚后增值，均属于个人婚前财产。自然，卖房款也属于个人婚前财产。用个人婚前财产购买新房，要区分两种情况：

第一，如果登记在个人名下，属于个人财产。

第二，如果登记在夫妻双方名下，属于夫妻共同财产。

但是，如果小李想让房产归自己个人所有，就要注意搜集和保留相应的证据，形成完整的证据链条。毕竟，离婚时，另一方不可能将婚内购买的房产“拱手相让”，即便明知争取不到，也难免打官司折腾一番。受旧婚姻法的影响，很多人依然存在“结婚八年后个人财产变夫妻共同财产”的观念。其实，中国的婚姻法是与时俱进的，“是谁的，就是谁的”这个理念越来越清晰。“我和他结婚这么多年，到头来，什么也没分到，我咽不下就这口气”，这种说法，真的已经过时了。

小李需要搜集和保留的证据包括：

1.婚前购房合同、支付凭证（银行转账记录）、发票等；

2.婚前房产出售合同、收款凭证（银行转账记录）等；

3.婚前房产出售所得房款用于购买新房的支付凭证（银行转账记录）、发票、购房合同、房产证等。

4.整个交易，最好用同一账户，避免婚前财产与婚后财产混同。

以上只是在婚前房产和婚后新房都是全款购买的情况下，最简单的分析。

如果旧房和新房之间价值相差较大，新房贷款购买，涉及的情形就会相应复杂一些。比如，如果涉及贷款，银行往往要求另一方同时签订贷款合同。还贷款项来源是个人婚前财产还是双方婚后所得？……最关键的，还是要把双方的出资、共同还贷区分开。如果具备条件，双方签订协议并公证也是理性的做法，毕竟，“未雨绸缪”比“荷枪实弹”好太多。

法律依据

一、《婚姻法》

第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

第十七条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

二、《婚姻法司法解释三》

第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。