那些不交物业费的业主，最后赢了吗？

法律知识

案例一



不交物业费理由：物业公司提供物业服务时存在多处重大瑕疵


案件起因：业主张某持续十年没有缴纳物业费被物业公司告上法庭，要求这位业主缴纳过往十年的物业费11260元及生活垃圾清运费300元。


业主抗辩理由：物业公司提供物业服务时存在多处重大瑕疵，例如从入住到现在十多年时间门禁没有使用；小区路灯损坏；小区绿化没有达到合同约定的标准；小区停车无序问题严重；小区安防形同虚设，小广告到处张贴，楼道内经常有人丢失物品；消防设施不到位，公共逃生楼梯堆放杂物，安全出口指示灯不亮；小区管理混乱，公共通道墙面、窗户及设备损坏，地面脏乱。


裁判结果：法院支持物业公司诉讼请求。


理由是业主张某提交了大量照片作为证据，隆盛公司收到张某提到的照片后，有针对性地进行了整改，张某在庭审中也予以认可。鉴于隆盛公司主动进行了整改，物业服务存在的问题得以解决，不宜再对其主张的物业费予以减免。


反之，张某提供的照片只能静态地反映小区门禁、停车、路灯、绿地、消防设施、安全通道、电梯等各方面状况，不能证明隆盛公司提供的物业服务存在重大瑕疵，故本院支持了隆盛公司诉讼请求。判决生效后，双方当事人均未上诉。张某主动履行了判决内容。


结论：业主输了，输在证据不充分。







案例二



不交物业费理由：物业未履行合同约定的服务事项


案件起因：业主连续3年未缴物业费，物业公司因催讨未果诉至法院，主张业主支付物业服务费38，891.30元及滞纳金38，891.30元。


业主抗辩理由：物业公司提供的物业服务质量与合同约定的物业服务收费标准有较大差距。例如多位业主要求物业公司维修损坏的电梯，但物业公司置之不理，业主无奈之下垫资自己找来维修公司进行维修，事后向物业公司提供电梯维修费发票2份，却被物业公司以电梯应委托具有专业资质的电梯公司进行维修保养，业主擅自联络他人进行维修是不妥当的为理由拒绝承担电梯维修费用。


裁判结果：业主按物业服务费收费总额的70%缴纳拒交期间的物业费，驳回物业公司要求业主支付滞纳金的诉讼请求。


理由是根据物业服务合同的约定，物业公司承担对房屋及配套的设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生和秩序的义务，就应当根据合同确定的具体管理要求实施物业管理服务。


本案中，物业服务合同具体约定物业公司服务内容的共有五项，而物业公司在四项内容上与合同约定的具体要求存在不符之处。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。


现物业公司提供的物业服务质量与合同约定的物业服务收费标准有较大差距，物业公司应当为此承担合同违约的责任。由于合同未对物业服务项目进行分类定价，故法院酌定上海银顺物业管理有限公司在物业服务费收费总额的基础上减收30%。由于物业公司违约，业主因此拒交物业服务费属正当理由，故对物业公司要求业主支付滞纳金的诉请法院不予支持。


对业主主张的电梯维修费用问题，与本案属两个法律关系，且涉及其他业主的利益，故本案中不予处理，林玉珠可通过包括另行诉讼在内的其他途径予以解决。


结论：业主赢了，但还是要交物业费，不过可以少交一点。







案例三



不交物业费理由：开发商至今未交付房屋，根据约定交付前的物业费应当由开发商来承担。


案件起因：业主接到开发商的入住通知称2008年12月4日可以入住，业主验房后认为房屋未达到收房标准，拒绝收房，拒绝缴纳物业费。物业公司根据业主早期与开发商签定的《商品房预售合同》中的条款“……物业管理费等应缴纳的费用均从《入住通知书》规定的买受人办理房屋交付手续之日起计算……”起诉业主，要求业主支付2008年12月4日至2012年12月31日的物业费99672.11元，并按每日千分之三的标准支付至实际付清全部物业费之日的逾期付款滞纳金，截止至2012年1月31日为73887.01元。


业主抗辩理由：1、开发商至今未交付房屋，根据约定交付前的物业费应当由开发商来承担；2、前期物业合同第6.8条、《商品房预售合同》第十五条第二款关于物业费起算时间的约定违反行政法规的规定，依法应认定无效；


裁判结果：业主缴纳取得房产证后产生的物业费六万三千零四十六元七角七分，驳回物业公司的其它请求。


理由是依据开发商与物业公司所签订的《前期物业服务合同》及开发商与业主所签订的《商品房预售合同》的约定，“……物业管理费等应缴纳的费用均从《入住通知书》规定的买受人办理房屋交付手续之日起计算……”。开发商于2008年11月27日下发入住通知书，要求业主于同年12月4日办理入住手续。故业主应于2008年12月4日交纳物业管理费。


但鉴于业主对房屋质量等问题提出质疑后，于当日未能办理入住手续，物业公司亦未将房屋钥匙交付业主，业主未接受该房屋，故物业公司起诉要求业主从2008年12月4日起交纳物业管理费依据不足。但业主于2010年6月3日取得房屋产权证时，应视为业主对房屋的接受，此时业主应当向物业公司交纳物业管理费，物业公司亦应当向田惠敏交付房屋钥匙。


结论：拿了《房产证》就等于收楼，收楼就要交物业费。







物业本应是服务业主、协调小区资源的存在，但现实生活中，业主与物业的冲突却时有发生，以至于很多业主感叹“花钱请了个爹”，究其原因还是很多物业公司对自身定位并不清晰，借用案例二裁判结果中的一句话：既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。业主如果对物业的服务不满意也应该以合法途径维权，譬如通过业主委员会向物业提出意见，断交物业管理费终究是一时之策，长期如此，吃亏的还是业主。


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