取消限售，央妈放水，楼市调控要放松了？

小妖女

2018年的最后一个月，冬天还没过去，楼市就已经按捺不住，开始蠢蠢欲动了。
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12月18日，菏泽住建局在官网上偷偷发布了一条楼市解除限售的通知，结果被网易小编用机器捕捉到，然后快速敲下一行字，发了出去：

易居房地产研究院副院长杨红旭表示，自2016年9月30日开启新一轮楼市调控以来，菏泽将成为全国第一个取消限售政策的城市！

就这样，本打算暗暗出台的通知，结果却引发全国媒体哔然，菏泽这个四线小城市妥妥的当了回出头鸟。

本以为枪打出头鸟，从政策到民意，都有可能导致这个政策流产。

不外，抬了半天的靴子，最终还是落地了，虽然山东住建局最后给出了一个很苍白的解释，但依然无法掩饰放松限购的目的。





紧接着，菏泽这个“勇士”所起的带头作用和相应的连锁反应也出现了。

12月19日，广州住建局发布通知：决定放开公寓买卖限制，2017年3月20日买入的公寓允许个人入市购房（之前不允许个人买卖商服物业）。
12月19日，珠海的金湾、斗门两区的限购政策也开始松绑，只需要一年社保就可以购买一套商品住房，虽然没有正式文件下发，但政府已经默认。








还有，深圳颁布颁发四大行放松购房者首套房房贷利率，北京首套房贷利率也调低了房贷利率，为上浮10%，之前是15%。

看到这些消息很多人心里的焦虑情况开始爆破，未来一段时间，“菏泽现象”会不会在越来越多的城市出现？房价是不是要....涨了？？？

想要找到问题答案，必需要了解目前中国楼市面临着怎样的局面。
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首先看外部环境带来的压力。
12月20日北京时间凌晨3点，美联储发布利率决议，颁布颁发加息25个基点至2.25%-2.5%区间。这是美联储年内的第四次加息。







很多人看到一有美联储加息消息就风声鹤唳，美联储加息对国内究竟有什么影响？


美联储加息，可以简单的理解为美国存款的利息变高了。既然存在美国各家银行的钱的利率高了，美元就要从世界各地回流到美国本土。
美元是国际货币，市场上的美元少了，美元自然就会升值，那么相对本国货币就会贬值。
对于各个国家来说，他们的选择要么是跟随美国的步子，选择加息，要么就是不跟，但跟随加息还是不跟加息，各有利弊。

你加息，我也加息，这样的好处是，可以保持利率对等，减少本钱回流美国，保持本钱不变，降低通货膨胀，减少货币投机的欲望。

对应到楼市上，就是炒房客的资金成本高了，已经买过房的人还贷压力大了。

当然，跟随加息的弊端也显而易见，那就是企业的贷款压力进一步加大，企业经营成本提高。为了保证活下去，企业很可能会选择不扩张缩小规模甚至倒闭。

但是，不跟随加息会直接导致货币贬值。

按照国内的大环境来看，跟随加息的坏处，大于好处。那么我国是怎么应对的呢？定向降息！

央行早已抢先一步在19日晚颁布颁发创设定向中期借贷便当(TMLF)，操作利率比中期借贷便当(MLF)利率优惠15个基点，目前为3.15%，已率先对美联储加息作出反应。同时，央行再推再贷款和再贴现额度1000亿元，是本年第三次以再贷款方式放水。

特麻辣粉TMLF相当于定向降息，央妈有规定，这些钱是给民营企业、小微企业准备的，主要用途是降低企业的融资成本。
看到这里，你也许会说，降低融资成本对房企不是利好吗？注意了，是定向降息，定向宽松。
我们前面说过，美联储加息，美元走强后热钱流出中国市场，货币总量势必减少，总体收缩的货币还要分流给TMLF，那么对房地产市场来说，意味着什么？
意味着开发商的融资成本将进一步提升，融资难度更高。
稍加留意，你就会发现，这大半年来，开发商的日子已经很难过了，裁员潮，房企资金断裂的消息层出不穷，融资渠道受阻，融资成本高是摆在房企面前的难题。








而美元加息后，开发商的日子将更加艰难。

其实，这一迹象早已出现，在这大半年时间里，开发商卖房困难，新房价格持续下探，加上购房者遍及买涨不买跌的心态，所以回笼资金难已经成为常态。









无法快速回笼资金，会造成钱荒进一步加剧，银行债务问题凸显，一旦房地产出现问题，会危机整个金融行业的不变，带来一系列的问题。
别的一点就是，你开发商没钱了，地块谁来买单？政府财政收入靠什么维持？这些都是难题。
所以，在肉眼可见的经济下滑的大环境下，尤其是对土地财政依赖严重，类似于菏泽这样的三四线城市，甚至一些热点城市，明年出现一些不影响大局的微调放松，是大概率事件。
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做出这种判断还有一个原因。
那就是房地产周期理论。关注房地产的人们都知道，房地产一直有个三年周期理论。








这轮调控周期是从哪一年开始的呢？
2015年3月，截至到目前为止，已经持续了45个月，调控时间之长、调控力度之大前所未有，而调控也已经达到了预期：
一线城市成交规模趋于不变，二线城市分化差距缩小，三四线城市成交量下跌








所以，在比来的两次重要会议上，都没有提到“房地产”三个字的举动，也就很容易理解了。

那么，这轮楼市下行会在什么时候结束呢？

2019年下半年。

这不是我说的，是中指院给出的判断。在《中国房地产市场2018总结& 2019展望》的研究报告中有这么一句话：

预计 2019 年市场将继续下探，2019 年下半年触底的可能性较大，未来市场将在稳中小幅波动，周期波动幅度将继续缓和。

言外之意就是，这轮调控政策底到了。
2019年的房地产市场将会是一城一价的理性市场。之前的调控办法也会按照城市需要进行调整。










在理性市场下，三四线城市转入阴跌，一些经济基础面差，人口流出严重，房价涨幅过大的城市，为了防止陷入崩盘危机，会放开限售、甚至限购的政策调控。
二线城市将会进行有针对性的政策松绑，例如继续通过人才引进这种方式继续光明正大的破限购，吸引人才落户。

一线城市和热点二线城市调控松绑空间不大，但市场会加速触底，这段时间内，被压抑许久的购房需求会慢慢释放，所以2019年上半年，是近三年以来最佳的购房时机。

你做好准备了吗？

黄贵云

调控反复无常，将失去人心，炒房客欢呼吧，我们大众认输了

中裕一汽丰田

人心是什么？

欲念扰乱思想

坚持维稳！大局为重！爱国爱家！有国才有家！

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管他呢！三年内不买房！

fenaini

因为高攀不起房价，我们天天吵架，后来心也凉了，现在准备离婚，有没有和我一样经历的伴侣啊？

曾小觉

水多放点，经济泡沫刺破，经济倒点，买不起房，还在放水。崩盘的时候到了。

蓝桥别墅

松松就有人买吗？慢慢哭吧[流泪]

源之旅旅行社

希望房价下跌的刚需们又要痛苦了，刚刚看到一点儿楼市下跌的希望又要彻底破灭了！

nh7xqg60qg

叫你取消限购！我美元快收紧！弄你房地产业！