房产预售制度取消将至，开发商将二次洗牌

李苦禅

文｜地产游侠



房地产预售

1994年，为了培育我们的房地产行业，房地产法通过了人大的审核，确立了房地产预售制度。

房地产预售制度，是借鉴了欧美、日本、德国、香港等国家和地区而制定的政策，根本目的是培育地产行业，解决开发商的资金问题，给开发商提供金融杠杆。

房地产预售制度，虽然鞭策了行业的发展，但是其弊病也表现，比如开发商资金断裂、不能按期交房、质量无法保障、面积差较大等，消费者的利益无法保证。



金融机构

于是，在2005年，央行撰写的《2004中国房地产金融报告》明确建议取消预售制度。之所以央行建议取消预售；是因为在该政策下，促使了开发商可以极低的资金运转项目，开发商只要筹集部分土地款就可启动项目，后续的建设有总包垫资，到正负零后，即可有销售回款。

应该说，现行的制度对开发商的融资存在大量的监管空白，开发商与购房者都在使用银行的钱，开发商抗风险能力较弱，一旦挪用资金，项目将会烂尾，最终损失还是银行来承担。

在该提议提出后，开发商的领头人物均纷纷表示反对，理由很简单，开发商过的很艰难，处于保留的博弈阶段，如果此时取消预售，那70%的开发商都会死掉，最终受影响的，还是购房者和金融机构。

经过多方博弈，2005年8月，住建部表示近期不会取消房产预售制度。于是开发商松了一口气。



地产预售

2005年，取消预售制度可能市场不成熟，那现在呢？

2005年，那时候一线房企大部分都还未全国化，都在各自的地盘奋战着，一年的销售也就几十亿元，当时万科全年销售额也就80多亿元。

经过十多年的发展，房地产行业市场规模翻了好几倍，现在龙头房企年销售额都千亿，如果未有千亿，都不好意思说本身公司的名号。

据2018年1-11月统计结果，销售排名前三的销售额都在5000亿元以上；前25位企业销售额都在1000亿元以上；这些房企都进行了全国化、标准化。

可以说，现在的房企与2005年比拟，面临着天壤之别，现在的企业产品设计、营销、融资渠道等等都非常成熟；但是预售的负面影响却没有消失。

那当前是否可取消预售制度？

按照最新的中央经济工作会议，将建立地产长效的调控机制；个人判断，预售取消将会是一个调控的手段。

预售取消，会带来哪些好处？为什么要取消？

首先，如果预售取消，那么开发商的资金杠杆将缺失，为了现金流，开发商的库存产品必然会降价。

其次，现房销售，开发商 必然会在产品设计、质量上下功夫，给业主交付一个高品质的产品。

再次，资金安全，不会出现烂尾的情况。

最后，地产行业将更加集中，大鱼吃小鱼，剩下的都是品牌开发商。

可以说，当前取消预售的环境基本具备，作为调控的杀手锏，很有可能推出。前一段时间广东省就取消预售公开征求意见就是一个很好的说明。

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安之幸福

本来就不该该预售、货物都没有看到、怎么保证质量问题

exirt

只有中国是预售吧

caiting

预售是最坑人的，早该办理了，现在都还是预售

jinxinfadichan

坑害人不尝命

wodeluntan123

当家人过山车来了，2019年下跌60%。

陳媛媛

期房风险大，一旦烂尾找地方哭去吧

lee529342765

打倒预售证！安葬公摊面积！全部现房买卖！！

放飞梦想

房产租售应该取消，

kanou

有的全款交付了，现在五六年了 还是一片荒地 这个应该得到重视