独家采访｜14位房产大咖，把脉咸阳楼市走向！

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北方的冬天只会迟到，但从不会缺席。
咸阳的空气里充满了寒意，像极了比来的楼市。房子刚一开始降价，有些人就接受不了了，一会儿吵吵着退钱，一会儿吵吵着退房。才闹腾了几天好消息就来了，之前才发布“活下去”的万科，昨天在沣西新城暗暗开放了万科大都会展厅。说房子会卖出葱价的马爸爸，在双十一豪赚2135亿之后，迅速加入地产商行列，开始一起割韭菜。比来转了几个售楼部，上客量转而向暖，成交数据开始上涨，据说奥园前几天开盘时，还暗暗提了价。
市场风云变幻，房价起起伏伏，岁末年终，是继续不雅观望还是快速出手，是活下去还是血战到底，听听咸阳的14位地产人如何说：

房产办理者



01 陕西中集车辆园经营办理有限公司总经理 戴勇
分析大西安区域的房地产市场趋势，无外乎需求侧和供给侧两个方面。
在需求侧，由于落户政策的优化和调整，大西安的人口数量和结构发生了积极的变化，形成刚需。同时，我们也不能忽视由于经济条件改善而形成的改善性，以及西安的区位优势带来的投资性需求。
在供给侧方面，这两年西安的经济发展速度明显加快，国内知名企业纷纷投资入驻，土地供应趋于平衡。随着土地供应办理思路和体制的调整，土地成本处于上升通道的初始阶段。并且西安经济突破前些年的低速格局，也需要土地要素的激活和牵引。
所以无论从需求侧和供给侧而言，大西安区域的房地产市场还有很大的空间。当然，市场在某一个时期或者在某一个局部可能有起起落落，这是市场规律的客不雅观表示，并不改变房地产市场的长期走势。

02 绿城·春江花月项目副总经理 李硕磊
随着一线品牌房企陆续入驻咸阳，咸阳房地产进入品牌时代和品质时代。高品质、人性化、智能化及高端物业办事的社区，会逐渐成为部分改善型客户首选的标配。

03 宇宏·健康花城总经理助理 邹桂根
西咸与西安越来越融合，其房价差距越来越小。目前楼市处于平稳及理性状态，近期甚至还有价格松动的可能。结合政策及发展趋势，楼市平稳状态将持续一年摆布。
这是考验楼盘品质、成熟配套及开发商实力的时候，适合终身居住的房子将受追捧。在此阶段适合置换房产，把小房子换大房子，把旧环境换新环境，是进行改善置业的好时机。

04 鑫苑·又一程营销总监 王彩侠
比来，大家所期盼的金九银十没有如期而来，10月份的成交量在大幅下滑，市场有点冷。各开发商也是八仙过海各显神通，楼市分化越来越明显。
一二线城市房价稳中有降，而三四线城市房价开始出现分化。就拿咸阳来说，高端改善产品依然是炙手可热的置业选择，但不排除有些开发商资金紧张，以价格搏量的现象。
不外，本轮调控也是刺激市场重新洗牌的好机会，大浪淘金，留下的，不论从产品品质、配套、性价比还是口碑方面，都是经得住市场长期考验的项目，正如鑫苑·又一程。
众所周知，11月7日金泰以近万元的楼面价，再爆西安新地王的消息，这又让大家看到对未来楼市的信心，保持不变和小幅上涨还是有机会的，只是让客户改变买涨不买跌的不雅观念还是有个过程的。还是那句话，努力工作，早日上车！

05 壹品兰轩营销总监 韩盼
市场需求还是有，想买现房的比力多，只是开发商都没有找到客户购买与本身利益的平衡点。其次，媒体舆论压力导致客户不雅观望情绪持续，客户认购周期变长，如果一旦官方有丝毫利好消息，都会迅速促进成交量。

06 京基一品营销总监 姚璐
纵不雅观本年楼市，本来楼市“金九银十”的说法，已不复存在，有部分新建商品房销售价格有所下调，二手房市场也趋于平淡，这与之前国家调控政策有很大关系。
目前来看，房价大幅上涨空间可能性较小，但不会出现大幅降价。之前合肥某楼盘降价30%，政府约谈，停办该楼盘预售证，同时对合作银行进行处罚。国家调控政策的目的在于平稳市场，防止房价过快增长，总而言之，购房者应按照自身需求购买，理性看待市场，切勿盲目跟风。

07 福林·海棠苑营销总监 钟娟
随着调控政策的持续发力和市场的不竭分化，2018年咸阳楼市大致呈现高开低走状态，一二季度比力火热，三季度以后总体市场走势有所下滑，奥园·枫丹名郡、融创·中央学府、新城吾悦广场、恒大帝景等楼盘的加推开盘，总体来说销售量还算不错，但售价较之前预期有所调整，特别是四季度市场降温尤为明显，各区域楼盘在接到各种市场变冷信号的同时，部分楼盘也在调整策略，在年底做最后冲刺阶段，释放更多的优惠。
个人认为，由于2016年、2017年成交数量较大，市场有所透支，2018年的银行贷款政策更加严厉，到处都有人在抱怨贷款利率高、贷款审批难、贷款放款慢，加之国家本年加大力度实现多元化住房供应，市场供求关系有所缓解，市场逐渐回归理性。
市场虽然降温，但并没有完全陷入2014、2015年那样举步维艰的处境。在当前市场下，市场遇冷对投资和改善型客户有必然的影响，刚需客户仍占市场较大份额。城市要发展，要富起来，就要提高城市化率，那么就会有更多的人拥向城市，从而有购房需求。
20多年来，中国的房地产也是在波动起伏的规律下发展，经历漫长的发展期、急速上涨的泡沫期、遇到政策影响快速下跌直至进入萧条期和回升期，同时也是在不竭的喊跌声中逐渐涨上来的，所以说，我们三四线城市房地产市场的发展空间不成忽略。
2019年，按照市场自身规律来讲，应该会有一波小涨，但不会大涨，未来如果租售并举的政策真正落实执行下去，也许会避免房地产市场的大起大落，减少非理性购房需求，实现房地产市场的稳步发展。
在这样的市场下，福林地产作为稳扎稳打的本土实力房企，针对旗下的福林海棠苑小区，2018年引进了世纪金花品牌超市以及知名品牌幼儿园，在保障产品品质的同时，着力完善小区的教育配套及商业配套，这也是福林地产将福林海棠苑小区做强，向更高品质发展的关键一步。




图 | 网络

房产代理者



08 深圳房宝盒科技公司西咸新区分公司CEO 孟翔
第一，2018年年底市场情况会更糟；
第二，2019年3月或者4月会有一轮销售小高潮；
第三，2019年，本土开发商保留空间越来越小；
第四，2019年新开工项目入市价格会走低，预计低于2018年10-15个百分点。

09 深圳德联行商业地产顾问有限公司/大熙市国际商贸城策划总监 陈浪
长期看好西咸的房地产市场，“一带一路”的大背景、西咸新区招商引资和人口落户的大政策、土地经济下不竭上涨的土地成本等等都先不说，在中国城市化率仅40%多的基础上，无论是对于陕、甘、宁、蒙等边远省市，还是对于川、渝、鄂、晋等房价已经上升到必然阶段的省份，几省边界区域的人口向省会城市转移，西安目前还是很不错的选择，只是由于本年大批新房、二手房集中入市，去库存需要一按时间。
但长远看，西安想朝着千万人口的特大型区域中心城市挨近，早就进入落实阶段的西咸一体化战略必然会迎来新的高潮，届时，无论从大政策、大规划还是产业、经济的支撑，再到人口增长带来的居住需求，想必都会鞭策西咸房地产市场再上一层楼。

10 陕西新义策置业有限公司销售总监 梁斌
楼市经过这波涨幅，别说客户惊讶，就连我们行业从业人员也是目瞪口呆、谈“房”色变，因为我们很多人也是客户。
楼市的涨跌，我们无法控制，预测也只能是预测。
在我看来：
无论市场如何波动，刚需客户，按照需求周期，合理入手，可能这辈子就买一套自住，涨跌跟我们关系不大；
改善型客户，可以选择市场平稳期入手，不仅性价比高，也可进阶为投资；
投资理财型客户，有前瞻性，有预测市场波动的能力，选择有升值潜力、位置佳、户型优质、出租率高的产品，是必需做足的功课。
但切记：楼市有风险，投资需谨慎！切勿跟风！
不管是调控也好，去库存也罢。遵循：房子是用来住的，不是用来炒的这一基本原则。同时希望能够深入全面了解群众能够“活下去”的现状。




图 | 网络

媒体从业者



11 资深地产人 岳保智
过去的这一年多, 有两种现象是不正常的，一个不正常是：那么短的时间段，房价上涨的速度是那么快，直接让开发商、专业营销人士纷纷感叹。第二个不正常现象是：要买套房，仅仅有足够的钱还未必能买上，交了钱，还要摇号，摇上了才能买，摇不上，有钱也白费。
正是这两个不正常现象，终于很快的，又把房地产营销市场逼成了现在的慢悠悠般态势。
怎么办? 万变不离其宗，还是老生常谈，第一，坚守营销至上，现金为王原则，少一些感叹，更不要等待，卖掉就是成功。第二，多做内功，把前面一年多抢赶上来的工期，再来一次回头看，保证质量，多和现有业主交流、沟通，坚信未来的业主就在他们身后。
营销的真谛永远是，卖掉第二套房子才是真的叫卖房。

12 搜狐焦点咸阳站运营总监 贺信
1、现阶段咸阳楼市处在一个比力温和的状态，短期内不成能再出现上半年那样疯涨的局面，当然由于市场整体发展的需求，也不会出现想象中的极速回落，目前来看，各个项目在销售政策方面，或多或少都给予购房者一些利好的信息，以减少客户的流失。
2、融创、恒大、荣盛、碧桂园、新城控股、万科等品牌房企的相继进驻，已经完全打乱了咸阳楼市旧有的格局 ，同时也为咸阳楼市注入了新的活力，他们带来了新的产品、新的理念、新的营销策略，这对于整个行业来说无疑是件好事，但同时品牌房企之间、品牌房企与本地开发商之间如何布局，如何破局，如何胜出将会成为大家共同要去面对的问题！
3、买涨不买跌，这是大多数人最常见的一种心态，从本年7月份以来，咸阳房价渐稳，购房者又重新开始了驻足不雅观望，成交周期变长，来访量减少，成交量下滑是各个项目存在的遍及状态，这种局面会持续多久，没人可以预见，唯一可以做的就是调整销售政策，增强买方市场信心，冬天如果来了的话，那就抱团取暖吧！

13 楼盘网咸阳区域总经理 嫣永茹
针对本地西咸房地产市场的情况而论，在2017年底到2018年初的去化量过快，房价过快增长，以西安延伸到西咸新区，再到咸阳市区，本地的限购政策下，导致大批的外来人口和投资客，以及大学生落户政策的放宽，在2018年上半年房地产市场房价涨幅过高，各楼盘的房源去化量过快，一些本土开发商土地有限，短时间内不成能再拿地开发，房源有限，加之购房者的需求量增大，房价一涨再涨，导致过快的去化库存，和过高的泡沫房价，在本年上半年房价翻倍增长，把高质量的买房客户已经去化掉一大部分。
房地产最火的金九银十突然遇冷，各大楼盘成交比下滑，因房价过高，一些刚需客户拒之门外，有些楼盘开盘出现零认购，咸阳市区房价9000以上的虚高价格，很多刚需一族也是无力买房。
各个项目售楼部当天到访客户，从上百组到访量再到现在的一天以个位数到访数据显示，明显没有量变，怎么变质，很多刚需客户都持不雅观望态度，不着急下手买房，都想再等等，等降价，很多楼盘绷不住，已经明涨暗降在刺激买房客户，客户还是不着急，整体下半年的市场也不会乐不雅观，很多项目加推房源，货量充足，但因政策的调控，加上刚需购房者手头资金有限，都想再等等买更划算点的房子，那就等合适的机会在出手。
如果市场还将持续冷淡，开发商的暴利时代已过去，就看谁先降价，谁能适应市场客户需求，才是最终赢家。

14 咸阳瑞果网总经理助理 王漫
2018咸阳楼市有目共睹，受大西安市场影响，上半年楼市火爆，量价齐升。很多艰难度日陷入困境的房企，迎来了机会快速去化项目盘活，也有很多房企借助价格快涨更上一层楼。可以说，上半年开发商乐得合不拢嘴，对预期也很乐不雅观。
令人不测的是，下半年楼市突然变向，其实六月份已经初现端倪，到了国庆期间，房企已经明显感到市场趋冷。事实上，在传统“金九银十”，全国房地产的市场也表示不佳，百强房企销售减速明显。咸阳这种三线城市自然也不例外，各项楼市数据下滑，来电来访量明显下降，降没降价大家心里都有谱。很多压盘等待下半年去库存和任务量比力大的房企，又开始压力倍增了。
从长远来看，楼市大鱼吃小鱼是趋势，并且房地产的门槛越来越高，房企优胜劣汰是必然。随之变化，市场对产品的要求会越来越高，不管是户型、配套、还是物业等等，跟不上购房者需求的产品，最终都会失去市场。即便是市场再次火热，购房者也是会选择更好更优更全的居住和办事。
那些想借助楼市上涨捞一笔的房企，注定是抱着侥幸心理的机会主义者。在市场出现动荡不按时，毕竟会翻船！留下来的，必然是那些认真做产品做办事的实力房企。