楼盘点评｜第21期：实探鼓北纯新盘，海量样板间实景图曝光

陈辞滥调

城市基因重塑，鼓楼蝶变新生！沿中山路一路向北，目之所及，生机勃发！

作为徐州工业的发源地，曾经粗犷的鼓楼正在渐渐褪去粗糙暗淡的轮廓，一个曾经黑天灰地的老工业区，正在披荆斩棘、乘风破浪，引领社会发展新潮流。



就在此背景下，位于鼓北的客运北站板块，也受到越来越多购房者的关注，今天，我们就通过实地探盘的方式，为大家全面解析一个万科的2.0:“都会”系作品——万科中山都会。



1.拿地过程

中山都会就是2019-46号北区客运站西南侧D、E、F地块，地块位于华润路西、三环北路北，出让面积67921.90㎡，规划为住宅用地，容积率2-2.43，建筑密度≤20%，绿化率≥35%，限高54m，起始价51000万元，万科最终以成交价78400万元竞得，楼面价4750元/㎡。

万科中山都会规划22栋11-18F住小高层宅楼，规划总户数1484户。



2.交通方面

不得不说，项目周边的交通配套确实是一大亮点。

万科中山都会位于华润路西、三环北路北，门口就是北三环，东边就是正在快速改造中的华润路，两条主干道可以让以后的业主享受快速路的便捷，但缺点是最里北三环太近，后期也许会有噪音，






距离项目不到500米处有一个公交站台，有105路、605路等公交车能够直达彭城广场商圈以及妇幼保健院、宣武市场等地区。

最后，说一下项目的王牌交通配套——地铁，可以说万科中山都会是准地铁房，直线距离项目五六百米，就是即将装修好的2号线客运北站。



地铁2号线一期工程是市区主城区南北向的骨干线路，线路全长24.25km，北端起于客运北站，南段到新城区东站，共设20座车站，19条区间，预计本月28号开始试运营，后期从万科中山都会到彭城广场商圈，只要几站路的距离。

3.商业配套

板块内的商业配套目前比较欠缺，是其最大的软肋，周边没有大的商业体。

但是从中山都会，沿着中山路（华润路其实就是中山路的北延），差不多八九公里，就能到达彭城广场商圈，用时20分钟左右，还是比较方便的。



另外，板块内规划了一座客运北站大型商业体，目前客运北站项目已经进入到了实质性阶段。

| 客运北站效果图 图源：网络

中山万科都会旁边的竞品项目德信未来之翼也有建商业的规划。



后期这两个商业体如果能真正落地对的话，将会填补板块内没有商业的空白。

4.基础配套

该板块附近有童心幼儿园、杨屯中学等学校，根据置业顾问介绍，目前项目周边有新学校建设用地的预留，用时，德信未来之翼那边正在建一所幼儿园。



在医疗方面，沿着中山路往南，就是江苏省人民医院徐州分院，医疗资源也是很不错的。



5.项目最新动态

万科中山都会已经首开，目前1-7、9、12、15、11#楼在售，建筑面积约93-136㎡，7#总高16层，9、12、15#总高18层均为两梯四户；11#总高15层两梯两户，预计2023年3月底精装交付。均价为13600元/㎡。



从小区内部的规划图来看，不愧是万科，品质真的很好。小区是人车分流，内部后期将打造各种景观，适合各类群体居住，更厉害的是推出的线上物业，这个一般的小区是没有这种配置的。






既然是精装交付，我们再来看看万科都会的装修标准。




找了个样板饭参观了一下，首先看到的是钢制大门，里面一层是实木的，一看就很上档次，大门锁也是智能锁。






中山都会的客厅跟其他项目的客厅可能不太一样：客厅跟阳台之间是没有用移门隔开的，我还特意问了一下置业顾问是不是他们的样板间为了看上去显大故意没有隔开还是说就这种户型，置业顾问说就是这种户型。



这样的客厅设计其实也很好，大气、清爽、通透，后期打扫也比较方便。

他们的客厅还有一个特点，就是设计了一个储物间，充分利用了室内的空间。



主卧室里有个大飘窗，闲暇之余，坐上面看看书，或者是做个装饰也很好。



我看的这个123㎡户型的主卧室，还带了卫生间，内部没有其他特色，跟其他项目都差不多，但是交付的是智能马桶，突然间，标准感觉又提高了不少。



中山都会次卧的样板间做的是儿童房，儿童房跟客厅公用一个大阳台，采光、通风都很好，跟阳台隔开的双层中空钢化玻璃移门是有的。



样板房还有个细节，真的让我感觉到了万科的高品质，就是在每扇门的门口，都贴了真石材的过门石，我也看了不少样板房了，有这个的真的是第一次见。



中山万科都会周边的竞品主要就是德信未来之翼和中南中山府，德信未来之翼也已经首开了，首开均价12900元/㎡，比万科中山都会便宜接近700元/㎡，中南中山府即将售罄，目前就剩一点大户型低密度洋房在售，价格在13500元/㎡左右，相比中山万科都会和德信未来之翼，我觉得中南中山府的洋房性价比更高。

说在最后：客运北站板块目前在售新楼盘项目不多，但是有几个问题需要注意：①项目距离北三环快速路太近，后期难免会有噪音；②板块被还有一些工厂没有停掉，空气质量可能不会很高；③项目周边的配套才开始规划，离落地还有很长的时间，期间也许会存在很多的不确定性。