徐州刚需，我劝你尽早上车

老鼠飞出亚洲言

曾经，"刚需买房，始终是主流"是楼市的金科玉律。


然而随着市场环境的变化，徐州刚需盘数量越来越少，改善盘大行其道，现在高端盘更是占据半壁江山！





最近有粉丝朋友咨询，手里有30万存款，想要今年年底在徐州主城买套房，有哪些选择空间。


我竟然一时语塞，因为这时我突然意识到，30万首付在徐州的新盘市场，几乎没有什么好的选择。


据徐州楼市统计，主城区28个板块，均在1万/㎡以上，以购买一套约100㎡的房子为例，总价要在100万，首付三成30万，成为买入徐州主城区的基本门槛。而目前在1万㎡出头的板块仅有4个，且多为主城边缘地带或乡镇板块。





作为淮海经济区中心城市，徐州近些年的发展有目共睹。


2020年的徐州，经历了城市的外扩发展、板块的迭代更新、房价的稳定上涨，徐州楼市，留给刚需的选择机会已经不多了。





真相一
改善当道，徐州刚需人群已经不再是购房主力


早在多年前就有业内人士预言，徐州房地产市场未来将会是改善的天下。


而这一点，首先要从徐州刚需置业人群的萎缩开始说起。


就徐州本地购房者而言，一方面，今年起，徐州多个片区启动拆迁、加快安置房建设，拆迁安置人群数量巨大，徐州一部分本地人对于房子的需求没有那么强烈，而有需求的人，手头资金一般也比较充足，主要以置换和改善为主，或是追求高端改善。


另一方面，全面放开生育政策之后，原本只够满足1家三口的刚需住宅容纳不下更多的家庭成员，寻求空间改善也成了大多数想要二胎甚至更多孩子的徐州家庭的基本诉求。


改善，成为许多徐州本地购房人的置业需求。





外来购房者方面，徐州实行不限购但是限售政策，有一部分外地投资客活跃在新房市场上。另外加上，淮海经济区中心城市的虹吸效应，一批高精尖人才还有一批在更发达城市工作的返乡置业人群，有一定的资金，更多寻求改善。


也就是说，一定程度上，现在在徐州买房的人，“房哥房姐”再增加，刚需客在减少。


真相二

刚需产品减少，上车门槛提升，徐州刚需面临无房可买困境


2019是徐州改善产品爆发的一年，各大改善楼盘表现抢眼，并逐渐成为徐州楼市的主旋律。


到了2020年，这股趋势已经演变成人人都在谈改善，家家都在做改善。且2020年，徐州拍出多块高价地，未来入市房价同样不会低。


当改善挤压刚需产品的生存空间，我们看到了现在徐州刚需买房人正在面临的痛点：刚需产品越来越少，上车门槛越来越高。目前万元以下的楼盘在8家左右，主要集中在贾汪。





而刚需盘就是那些满足人们日常生活基本需要的房子，这类房子大多面积不大，能够满足一家三口的基本生活需求。


一般而言，90㎡以下的小户型是刚需客户和开发商们心照不宣的默契，但现在徐州市场上100㎡以下的户型都很少，90㎡以下的户型更是少之又少。


这时候，刚需买房人想要去买房，不得已只能选择面积更大的户型，买房成本自然也就提高了。


换而言之，则是购房门槛的提升。


据徐州楼市统计，目前徐州在售房源万元以下的主力在售楼盘，以贾汪和主城边缘地带为主。主城核心区的房价普遍在1.7万/㎡以上。


房价在2万/㎡以上的楼盘：





房价在1.7万-2万/㎡的楼盘：





房价在1.3万/㎡以下的楼盘：





真相三

土地成本飙升，徐州开发商正在告别刚需盘


买面包的人很难关注到面粉的进价，但是面粉的价格、品类却直接关系到面包的售价和做法。


截止目前，徐州已有49块土地楼面地价超5000元/㎡，未来还有一批重磅地块待挂出，比如第二毛坦厂地块、太阳宾馆地块等，这些地块地价都有望创新高！


透过今年的土拍市场，我们可以发现：


1、品牌房企持续拿地、大型外来房企陆续进驻，看好徐州市场。


2、今年上半年涉宅土地成交数量达到39幅，远超去年上半年的19块，且成交地价上涨，多个区域楼面地价创新高，最高楼面地价达到了16907元/㎡，徐州地价已经实现飞跃式的转变。


3、徐州8000元/㎡以上高价地激增至21宗，未来徐州大部分楼盘房价将集中在1.6万/㎡以上，房价天花板将超3万/㎡。





就在本周四，城北客运站板块拍出2块住宅用地，最高楼面地价达到了7182元/㎡，较此前的板块地王，房价跳涨了2432元/㎡！未来板块房价天花板也要被捅破。





热门地块遭遇疯抢，板块地价记录被一次次刷新，一方面直接导致了未来房价的上涨，另一方面，如果开发商不布局高端产品将很难获得更多的品牌溢价，甚至难以收回原本的土地成本。


在市场和开发商的双方作用下，原本占据半壁江山的刚需正在被迅速边缘化，而改善则得到了迅速的发展。

真相四
当下的徐州楼市，正在加速起飞！看跌房价的人，可能要失望了


据国家统计局最新数据，徐州房价已经连涨57个月，二手房市场虽然热度有所减缓，但仍处于上涨状态。


就城市维度方面，徐州作为淮海经济区中心城市，当下的城市发展，正处于冲击上升阶段，规划利好不断落地，城市潜能不断释放。


2020年10月，中国社会科学院与经济日报社共同发布的《中国城市竞争力第18次报告》中，徐州位列全国城市综合经济竞争力指数排名39位。








2020年，徐州荣获太多殊荣：
比如获“国家产业转型升级示范区”、“国家跨境电商零售进口试点”，获第十三届中国（国际）园林博览会举办权；
再比如，连续三次斩获“最具幸福感城市”，承办国际会议——上海合作组织（徐州）地方区域合作交流会等，徐州正在用行动证明，这里不仅是中国的徐州，更是世界的徐州。





城市的发展，终究脱离不了常驻人口和辐射圈。目前全国强省江苏，有3大都市圈，一是以南京为中心的南京都市圈，二是以苏南三市为核心的苏锡常都市圈。


另外一个就是以徐州为核心的徐州都市圈，要知道徐州都市圈，辐射了连云港、宿迁、宿州、淮北、枣庄、济宁、商丘等城市，辐射面积达到了4.8万平方公里。


换句话说，未来这里，将如同南京一般，吸引周边城市的人口不断的涌入，未来可期。





在高站位之下的徐州，近些年的发展也是突飞猛进，一步步朝着国际大都市迈进。


首先，这里有对话世界的3大国际性地标，投资总值超1000亿，包括全国第4&江苏第1的淮海国际博览中心、投资600亿的淮海国际陆港、建面约385万㎡的金融集聚区。





其次，这里有贯通全城的轨交设计。据了解，徐州远期线路网规划由11条线路组成，包括中心城区7条轨道普线和外围地区4条轨道快线，总规模323.1公里。


就在今天，徐州地铁2号线开通，徐州进入地铁换乘时代，接下来还有4条地铁线同时开建。





再次，徐州不断加强商业、文旅基础建设，金鹰二期、新中央百大搬迁、新城区绿地缤纷城开业...


就在2020年徐州政府报告中，重点提到，今年还将实施太平洋百货、中央广场、万象城市广场等大型商业项目，打造云东商业街等特色街区，进一步繁荣城市产业、促进产城融合。





此外，徐州也在努力的进行产业转型，从江苏淮海科技城的动工建设，阿里巴巴、字节跳动的签约引入，到3.11平方公里的检验检测小镇的开建……从煤矿驱动，到产业驱动，徐州正在蝶变。


因此，看跌徐州房价的人，可能真的要失望了！现在的徐州正在蓬勃向上发展，房价仍旧稳中有涨。所以，刚需们，能趁早上车就趁早上车吧。