香港那位拥有15645套房产的“房祖宗”，还领着5189万的年薪？

南望山

史上最壕房祖宗，拥有15645套房产的“房祖宗”

2018年4月，香港政府的《财政预算案提出宽减4季差饷（对应内地的房产税）》在内地瞬间引起轩然大波，因为在这份披露中，看到了香港10名最受惠减税的名单：



前十名减税最多的缴纳人

文件显示，这10位业主拥有40136套房，合计的房产税宽减额达到2.565亿港元（约合人民币2.06亿元）。其中最牛的那位，坐拥15645套房产！

其中，减税最多的那位，也就是坐拥15645套房产的房祖宗，获得减税额度高达1.026亿港元（约合人民币8200万元）。

在我们的印象中，很少有机构或者公司拥有如此之多的房产，但是在香港，却出现了史上最大的“包租婆”。而“最受惠差饷缴纳人”的含义是得到政府减免税收最多的人（机构）。免税额度达到了1.02亿港币。数额之大，令人咋舌。

这位“房祖宗”到底是何方神圣？

然而实际上，这位史上最大的“包租婆”并非个人，而是一家专业投资物业的房地产信托投资基金机构——领展房地产信托投资基金，公司的主体是领展资产办理有限公司，在香港拥有证监会颁布的牌照。

领展是首家在香港上市的房地产信托投资基金——也就是我们通常讲的REITs，REITs在美国、香港等地发展较为成熟，而在大陆发展相对较晚。这家坐拥15645物业的“地主”是亚洲最大的REITs之一，在香港拥有多达138栋物业，在北京、上海、广州等地拥有3栋物业，比如熟悉的北京欧美汇广场、上海领展企业广场、广州西城都荟广场，都是属于领展基金。

这些物业价值不菲。

香港138个物业的土地价值高达HK$170,791,700,000（港幣一千七百零七億九千一百七十萬元）；中国的物业价值为RMB14,629,000,000（人民幣一百四十六億二千九百萬元）；其他物业价值139亿港币。

合计价值高达2000亿港币！

領展房地產投資信託基金是首家在香港 聯交所上市的房地產投資信託基金，亦為 恒生指數成份股。按市值計算，我們為亞 洲最大及全球以零售為主最大型的房地產 投資信託基金之一。我們擁有一個包罗位 於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、 停車場及辦公室物業的多元化物業組合， 致力為基金單位持有人提供持續增長和締 造長遠價值。

领展企业架构

领展作为专业的房地产投资投资机构，通过持有物业，获得租金收入，提升物业资产价值等方式获得收益，而领展房产基金的股票价格也是一直攀升，目前价格大约是HK$71，整体走势一直是稳健上升。



领展股票走势

领展高管的薪酬最高达到了惊人的5198万元

领展的高管们不仅坐拥亚洲最多的物业，并且还领着惊人的薪酬。公司中薪资高的人有13人，





其中薪资最高的是公司的执行董事及行政总裁王国龙先生，2017年的综合年薪高达5198万，所有高管加起来的一共8412万，这位总裁的薪酬就占到了65%。

贫穷限制了我的想象力，5198万元意味着每月的薪酬是433万元，每天的薪酬14万元。每天一睁眼都是金钱。（注：这些薪酬包罗长期奖励计划等，并非单一的薪资所得）



领展高管薪资

领展能够给高管如此高的薪资是因为其业务发展足够迅猛，从其年报得知，2017年物业收入为69亿，而2018年第一季度的收入就达到了76亿元，”包租婆“收租能力可见一斑。

房地产信托投资基金的业务模式

房地产信托投资基金的业务模式有哪些呢？在内地并没有真正意义上的REITs设立，只有类REITs的产品，比如开发商以及长租公寓发型的ABS等产品。

从领展的业务模式可以为内地房地产信托的发展提供良好的借鉴。

1、收购：领展在香港和内地不竭收购商业广场，把具有持续增长能力的广场纳入麾下，然后通过专业的运营办理达到95%以上的出租率和99%以上的续租率，为公司提供良好的现金流收入。

2、出售：利用本钱循环策略，出售物业组合，总代价为230亿，估值溢价高达52%，大大提高了资金使用效率，保持了较好的增长势头。

3、资产提升：通过资产提升工程将陈旧老化的资产转化为现代的商场，并且利用信息技术和移动互联网为消费者提供更便当的购物体验，同时为商户营造更佳的营商环境。这就表现了领展作为专业领先的办理人的能力和水平。

从这个角度看，我们并没有看到领展作为”包租婆“出租房屋的收入计划，其主业都是大型物业广场、写字楼等，并没有很多的住房租赁。跟通常理解的”土地主“是不是变化很大呢？





房地产信托基金就是要向社会机构、公众募集资金，基金单位持有人将资金交付给办理人领展，受托人将资金存放在托管机构（汇丰信托），领展再使用这些资金进行收购物业等工作，提高资金收益，最后将收益回报给持有人。这就是REITs的基本流程。领展从2011年开始募集资金达到了350亿港元，募集规模十分庞大。