百万人口大挪移，北京定居新时代，如何选择最佳置业地点

科尔沁祥瑞

什么决定房价？

长期看人口、中期看土地、短期看金融。

2017年，京沪人口20年来首次下降，2017年北京人口减少2.2万人。按照此前出台的《十三五时期京津冀国民经济和社会发展规划》，到2020年北京城六区人口要疏解190万。从2014年的1276.3万人，控制到1084.8万。

疏解近200万人口，除相关产业外迁，带动人口外迁外，必然还会有数十万的家庭，从一个区域区置换到另一个区域。

在北京定居新时代，如安在主城区、郊区、环京区域选择最佳置业地点，是本文要讨论的重点。

1：首套刚需：尽量靠近政务区+高端功能区

刚需钱不多，北京房价动辄数百万。一套好房子，已经好难，想要面面俱到，反而顾此失彼。我们选择从大多数人的最高优先级入手。便利就业+通勤便当。

北京的高端就业主要集中在：政务区+产业园区+商务区

政务区：是北京2035规划中的首都核心区，东城区+西城区，面积92平方公里。产业园区+商务区：基本集中在北京六大高端功能区

当前六大高端功能区：

1，中关村自主创新示范区（含一区十六园，重点是中关村东西区、丰台、昌平、大兴-亦庄）

2，金融街

3，北京商务中心（朝阳国贸）

4，北京经济技术开发区（亦庄开发区）

5，临空经济区（顺义机场）

6，奥林匹克中心区



六大高端产业功能区产值。绝对值高于GDP，原因是统计口径以企业注册地来计算。

2018年前三季度，六大高端功能区注册企业11463家，按注册地测算，企业前三季度产值5.8万亿，年产值约7.8万亿。这就是北京最核心的经济力量。对刚需来说，买房尽量靠近六大高端功能区。既便利就业，也便利出租，未来增值自不必多说。

▼六大功能区在主城区分布如下：



了解了北京的高端产业功能区分布，具体如何选？

西北部中关村产业园区和亦庄这两个板块可以作为是首选，两区域产业结构更好，企业多，产值大。顺义临空经济区，相对稍弱，更建议后沙峪板块，依靠新国展、首都机场、高端的中央别墅区，会有更多的溢出资源。通州区和大兴区也是很好的区域，但两个区的面积都有上千平方公里（面积相当于北京五环内）。所以注定不会是所有板块均衡发展，优先选择核心区，通州行政副中心核心区和大兴新城核心区值得保举。

2：改善置业：尽量拥有四大中心资源

改善置业本质是选择资源，最大程度拥有城市的一流资源。北京顶级的资源就是四大中心地位所附属的资源。北京2035规划定位的四大中心是：政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。特别提醒注意的，这四大中心的挨次是有讲究的，不能颠倒，这是一种能级凹凸的排序。

我们具体看中心城区的划分：

核心政务区：东城区、西城区，面积约92.5平方公里。

西北部片区：主要指海淀区、石景山区。海淀区要建设成为科技创新中心、办事保障中央政务功能。石景山区，国家级产业转型发展示范区，首都西部综合办事区。

东部片区：主要指朝阳区东部、北部区域。强化国际交往本能机能，建设国际一流商务中心。

南部片区：主要指丰台区、朝阳南部地区。丰台区，建设首都高品质生活办事供给的重要保障区，首都商务新区，科技创新和金融办事的融合发展区。朝阳南部，将传统工业区改造为文化创意与科技创新融合发展区，为首都生产生活提供高品质办事保障。

▼中心城区空间结构规划图



了解中心城区划分后，作为改善会有两个置业思路；

第一个思路，直接选择东城、西城、海淀、朝阳的均好社区。这样选择的注定是不差钱的土豪，请按照个人爱好随便发挥把。

第二个思路，在丰台区、朝阳南部、石景山区域进行选择。这三个区域虽然目前设施不太完善，但都有发展的潜力。从保值增值的角度看，成熟区域的价值已经完全展现，市场价格已达高位。新的区域，会有更大的升值空间。

当然新区要热起来也需要一些引爆点，通常引爆点有：1、知名中小学校的入驻。2、地铁项目的开工、投入使用。3、旧城区改造。4、重大地标建筑开工、建成。5、高端商业设施投入使用。6高端商务区规划、建成。7、高铁站点的建设。8、公园、文化场馆等公共设施的建成。

相对于成熟区域，新区域马路更宽、公园更多、环境更好。物业办事好、低密项目可以安心购置。选择前多做功课，多抓热点，多比价格。别的，别忘记和成熟区对比，对于高估区域果断放弃。

3：环京怎样选择？

环京大部目前缺乏产业支撑，房价已经动辄上万元到几万元。如果你想一下，环京具备北京的城市地位+产业布局吗，能够享受北京的资源吗？显然是不能。环京具备或者未来具备，天津、重庆或强省会城市（武汉、成都、杭州等）的资源和地位吗？显然也不具备。

那环京的价值是什么？距离是个优势，但是平均50公里以上的直线距离，满足产住平衡几乎不成能。

环京高房价的主因是投机。除了早期自住外，大部分的人，即使你买的是新房，也因为房价的疯涨，严重的透支了未来。

投机的特点是流动性、短期性、超额利润。这种投机对环京的损害巨大，环京会因此失去最重要的优势—“成本优势”。所以，在我看来，同样的价格，环京置业不如天津+强省会城市。

但是也不是说，环京就没有比力好的选项。环京有前途的地方，是那些能够遏制投机冲动，尽快落地先进制造业的县市。

除了价格回归合理+产业强的县区外，环京天然是北京的后花园。可开发的自然资源丰富，山青水绿、空气好，夏天避暑、冬天滑雪都是城市稀缺的宝贵资源。

▼市域空间规划图



从距离看，北三县、南三县等县市在北京50公里半径内，在低成本的前提下，未来会成为北京高端产业的制造基地。

张家口、承德等地在西北部生态涵养区之内，山清水秀，自然环境优美。京张城际、京沈客专等高铁开通在即。在150公里的距离上，高铁40分钟可以到达。如果房价不贵，通勤便当，配套齐全，对于北京有的休闲、康养、度假需求的人群是有较大吸引力的。

张家口：高铁+冬奥会+环境优美

承德：高铁+历史文化底蕴+环境优美



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