从美国“老破小郊”房产的现状看中国房地产市场的未来

宁冬冬

很多中国人都有一种天生的遗传病叫“新房癌”，非新房不买，再不济也要买一套次新房。美国人不是这样，美国房产与国内不同，属于永久产权，但是老破小郊房产的概念，倒是与国内一致的，虽然美剧里面的主人公都住在豪华的装饰华丽的大house里面，但是实际上美国的老房子破房子非常多，不论是木结构的独立屋/排屋，还是钢筋混凝土的公寓。为什么美国人不排斥老破小郊，美国的老破小郊都被谁买去了？





按照美国房地产机构NAR的统计数据，美国市面上二手房的成交量超过了85%，新房的交易量还不到15%，这比国内北上广深等一线城市的二手房成交比例还要高。购买二手房的主力人群是年轻人，并且买家越年轻，购买的房屋越老。





别的一个重要的数据分析结论是，美国的“千禧一代”（1982年到2000年出生）已经是美国房地产交易市场绝对的购买主力，并且大多数买家都会“偏爱”在郊区购买二手独立屋或是排屋。为什么年轻人“喜欢”住在郊区，结论也是显而易见的，因为郊区房价便宜。在过去几年中，千禧一代的年轻美国人在城市核心区购买房屋的比例从21%下降到了17%，并且这个下降趋势还在持续，而将年轻人摈除出城市的，恰恰是那些“Old money”。





美国人口普查局周末的时候发布了最新的人口及家庭的统计数据，在不考虑房价等因素下，从1967年到2017年的50年间，美国的高收入人群在扩大，中产阶级在缩小。但是如果考虑到房产因素，现实情况是美国社会呈现出M型社会形态，TOP5%和TOP20%的富裕人群的财富比例是呈现不变的上升趋势的。也就是说，富人越来越富，穷人越来越穷。年轻人被摈除到郊区，并且他们所能承受的房子，越来越小，越来越破旧，越来越偏远。





美国的“老破小郊”房产的接盘侠都是新生代的年轻人，但是他们内心里也是喜欢住在城市核心区，住在大别墅或是豪华顶层公寓的，不外Old money占据了这里，他们只能选择住在郊区。美国的城市化到顶后，在大城市的郊区形成了一系列的新社区，这些新社区的居民大多是年轻的中产阶级，他们也十分喜欢郊区新城镇的生活便当。虽然从感情上说，郊区和市区还是有差距，但是掌握了部分舆论话语权的年轻中产们开始了与Old money的对抗，这种对抗是郊区VS市区，年轻中产VS市区Old money，中产阶级VS富豪阶级。





为了反衬出郊区小镇的价值和选择，年轻中产们将大都市（Urban）报复的一无是处，这里面甚至不乏一些新晋的IT新贵。他们即便是跻身顶级富豪行列，还保持着固有阶层的那份小清新，他们宁可住在郊区价值上亿美元的豪宅，也不喜欢跑到大都市与那些浑身发着铜臭味的Old money为邻。

这样的思潮影响了美国，也影响了美国房地产。虽然现在的千禧一代没有强大的购买力让他们住在市区，即便是这一代人拥有了可以匹敌Old money的购买力，他们也不必然会住到市区。这样的思潮是伴随着美国的逆城市化而同步的，很有可能会在20年后的中国重演。





现在的中国人，喜欢新房子，喜欢住在繁华地段，喜欢市中心，这恰恰是购买力的表现。当年轻人不再有六个钱包（美国人起初也有六个钱包，但是到了现在，美国人的钱包全都瘪了，据统计美国人首次购房只有17%是靠父母支援首付的，但是这并不是什么值得骄傲的事情，因为美国的老年人没有任何经济实力来支持他们的子女），当年轻人的积蓄连首付都够不着，退居郊区的小房子是毫无疑问的事情。而傍边坚的中产阶级力量往郊区迁徙的时候，那将会是中国房地产市场一个全新的篇章。

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有可比性吗？

谢三哥

可笑的是中国好多买不起房的寄希望于加房产税来降房价。这真是低智商加坏心点。难怪买不起房，本身笨又没人品福报。

朝秦暮楚

中国人口降到四亿，生活质量大幅提高，人的本质提高，军事强大，这耍少生孩子为国家

Jakay

产权永久，前提是年年缴房产税。你敢拖个几月不交税，会咋呀样？

远航

你不要酸了……美国人生活节奏慢……汽车普及……在哪里住都不是问题……主要是要有生活空间……有几个人愿意挤在一个小房子里啊？对小孩不利……没有活动的空间，一个人天天呆在房间……动一下都撞到头

家里今天吃面

中国无论如何也成不了美国，国情不同。

〃萿淂佷蔂ぐ

按日本的人口密度广东就可以容纳所有中国人

路过随便看看

以后也是美国模式

乡下、夜很美

美国就是个大农村。