盼房价暴跌是幻想，自欺欺人并不能认清市场，也不能买到房

三农 · 发表于 2018-12-18 10:05:28

房价是炒房客推起来的？还是“黑心开发商”的杰作？买不到房子，很少有人会归因为本身穷，而是归因到各种外部因素。诚然，这一波房价上涨，有炒房客的因素，但总体上来说，市场就是市场，规律不能撼动。

传播学上有个名词叫“奶嘴乐”，说是用发泄性和满足性娱乐，来安抚那些在分配中的失意者，从而保证大家都很和谐。“房价要跌”“开发商黑心”等，似乎就是现在的“奶嘴”。问题是，市场规律不是骂几句就能改变的，个人的财富也不是骂几句就能积累起来的。如果认不清市场，那么一辈子只能看着骂文潦倒终生了。

那么房价背后究竟什么样的机制呢？比如北京二环一套而两居室，只卖50万，并且是公开发售可提供70%的贷款。那么问题来了，会有多少人去买这套房？恐怕排队的人能一直从前门排到房山吧。估计我司全员都会请假去排队的。但如果这套房卖500万，至少我司的人就不会去了。

我们做这样一个判断，是以静态的视角来看房价，就会发现总体上还是能反映供需的。静态，就是不考虑增值等未来预期，不考虑户籍等附加价值，那么为什么还会有这么多人去买北京二环的房子？资源、便利、机会！这就是城市的魅力，这就是资源分配加持到房子上的价值。

所以我们再来看恒大研究院11月21日发布的题为《中国住房存量测算：过剩还是短缺？》的报告，就可以理解为什么说中国房地产市场未来仍有较大发展空间。预计到2030年，城镇化率将达到70%，届时城镇人口将再增加约2亿，年均住房需求大致为11-13亿平方米，人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。

中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁近期也公开表示，促进城镇化是经济发展的必然之路。他说，本身并非房地产业内人士，不想聊产业，只想介绍一下规律——城市基础设施建设增加了，公共办事完善了，消费结构才能变化，才能进一步拉动投资，带动经济增长；而房地产在这个过程中，是有着重要作用的。

无论是恒大的报告，还是李铁的谈话，都指向了经济发展需要城镇化的推进，而城镇化又是经济发展的必然趋势，它们互为因果。但是一些媒体还是很会挑动情绪的，将李铁和恒大的报告都解释为：没有房地产就没有经济发展，房地产是拉动内需的关键……这不是挑事吗？

加上近日潘石屹也指出，中国房地产市值65万亿美元，超过美国、欧盟、日本总和。国有资产给人大报告请示的数字是66.5万亿人民币，中国房地产市值是国有资产的7倍。

笔者认为，天天大佬说“大局已定”“房价如葱”，但你没有房子住的时候，大佬们别说给你房子住，连根葱都不会给你。潘石屹的“房产过剩论”已经说了很久，房价也伴随着他的房产过剩论经历了一次涨跌；至于说“7倍于国资”，很显然他无视巨量的民营本钱，也忽略了众多改善性的需求。我们总说当下人均40平米如何如何，却没有精细数据去统计，其中有多少已经不适宜人居？也没有想过，就算达到了人均40平米，扣了公摊，果真够住？

诚然，炒房客确实对房价有推波助澜的作用，房企作为盈利结构，也不能说靠自律来规定不许炒房、囤房，于是就有了调控制度，直至限价。但这些都并不能触动高房价的根基。真正能解决高房价问题，还是将城镇化推进，将城镇化精细化，同时增加住房供应，精细化建筑，让市场上有足够的房子，并且是好的房子。

此外，对于炒房的限制，我们从住建部“决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃”的表态中，可以预见，2019年政策全面放松可能性不大。尽管很多企业开始为过冬做准备，尽管目前冷清的市场更助长了市场的不雅观望情绪。但在当下住房供需不服衡、信息不合错误等的情况下，如果还让炒房客入场扰乱秩序，无疑对开发商和购房者都是不公平的。

本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。

ey5173 · 发表于 2018-12-18 10:18:38

现在能买起的人也不该该买，因为房价太虚高；买不起的人更不该该买，因为当房奴的滋味不好受，一旦断供更是败家。

黄贵云 · 发表于 2018-12-18 10:17:52

做房产双关产业的文章，没一篇是看跌的，然而写篇文章又不消负责任的

河源城市猎人 · 发表于 2018-12-18 10:16:52

写这些没用，全国真真需要房子来住的人的确不少，但是他们大多需要用六个钱包甚至不得不提前透支下一代的钱包、负债累累的去买房子，这还是针对于现在的房价。看文章你的意思是以后房子还会涨了？你觉得涨价的勇气在哪里？居高不下的负债率和国民缩水的收入能成的住吗？谁也别提国民人均收入年年高升，那都是狗的屁统计出来的，那种统计只不外是占用了一下我的人头罢了，真实情况和我一毛钱关系没有。