徐州的房地产｜处在泡沫圈层的第几级？

123457245 · 发表于 2020-12-2 15:40:57

三年之内的徐州有多少房子，会呈现卖不动的状态。

现在，已经有了。

今年五月徐州第二次入选二线城市，整个徐州的房价出现了第二次爬高，而这次爬高不仅奠定了徐州市二线城市的地位，也成了涨价的契机。

5月之后，徐州房价开始出现爬升

但实际上，根据二手房的成交均价来看，从五月份截止到目前，徐州的二手房成交均价涨幅仅仅约100元/㎡。

但是有很多人认为，这种涨幅放在一手房上绝对是不合理的，价格太低了。

是的，从五月份之后一手房的价格就没下来过。

和很多朋友一说起房价，老是跟我聊一手房，一手房不是房价的基准啊！

我在安居客翻了50页，一页大概60套房源，目前在安居客上徐州的在售房源大概是3000套左右。

庞大的待消化市场

整合目前的徐州房地产市场，公开的项目大概是811个，按照每个项目总套数约400套，那么全徐州在售一手房大概是324400套。

平均单套价格按照100W计算的话，大概是324400000000，三千两百四十四亿！如果每家房地产都是回回售罄！好家伙，不得了哇！

说完一手房消化，再看二手房，同样按照100W房价计算，大概是3000000000，30亿！

市区绝佳位置价格翻倍定律，那么二手房消化大概需要60亿！

在这里我还要提到一个关键的点，就是2020年全市的财政预期目标收入480亿元，目前来看光卖地就达标了！（这是个重点！）

如果按照目前811个项目地块计算，在目前开盘均价1.5W的全徐州市，以地价为房价的50%计算，那么是否可以理解徐州市光卖地这一项就已经完成了全年的财政收入目标值？

举个栗子：北区在11月26日拍出的海洋馆地块，半小时拍卖价已经达到近6亿。如果每个项目都是以这个价格计算，811个项目，光卖地这一项，徐州的财政预算已经超额完成了。

还贷能力把控房价走向？

换成一些好的楼盘，三四百套房源出去，定存从60万到100万都有。

一房难求的那种项目，卖完开发商就回本。

更何况其中的购房者不乏政府人员的高补贴公积金傍身。这也让有能力的公务人员买房可以直接一两套。要是夫妻两人都是公务员，贷款组合贷能上升到100W，买个100多万的房子也是花不了多少钱。（用总价140万的房产举个栗子）

所以，这贷款的钱，是慢慢的还款和等着换的发票？

然后提前把25年之后的财政收入给预支了，是这个道理吗?

你能看出围绕房地产出现的几个重要因素点：土地出让方，开发商，购房者，谁是风险承担方吗？

三者中风险最终的承担方是购房者，你不要跟我聊有保障，哪天邻居把你房顶砸透了，住房维修基金能填补你心理的窟窿吗？

拿二手房来说：如果真如人口普查数据显示人均购房已经达到人人有房，那么空出来的二手房谁来买单？简单的购房换算方式每个人都了解，在房产交易中银行一直都是出贷方，而还钱的是开发商和购房者，购房者出贷还的钱一边给的是银行，一边是开发商。

所以我在这里又一次用了一个官方数据给大家普及一下。

2020年全市的年人均GDP预测是6万元（人民币），这是年收入！

所以按照常规的还款能力你能还多少？25年，150万!而加上公积金的话，我们的贷款资质直接攀升到了200万。现在你能理解徐州的房价为什么可以达到1.5W+的均价了吗？因为这是我们可以承受住的还款期限。

所以，徐州人人可买房的理论是正确的？

有没有听过半路消退论？

老龄化成了房路隐“雷”

根据数据显示，徐州人在35岁之后的生产能力会呈现不再增长的趋势。按照60岁的工龄退休来看，在55岁之后普遍不再存在生产力的说法，因此35岁是人均生产力的半路，过了这半路，大部分的劳动力生产值开始呈现从稳定到下降的趋势，这就是半路消退论。

根据徐州人口老龄化数据推算：徐州人口老龄化的特点 1.1 老年人口的规模大资料显示，至2006年底徐州市老年人口总数达132.2万人，占全市总人口的14.2%，80岁以上高龄人口约占老龄人口的16.5%，到2020年将达到190万，约占总人口的18.5%。1.2 老龄化发展速度非常快 2005年全市总人口比2000年减少了8.86万人，下降0.99%，而同期的老年人口却增加了16.22万人，增长了22.8%。显然，徐州老年人口增长不仅绝对量大，增长速度远远快于总人口的增长速度。1.3 老龄化在城乡间的发展非常不平衡 2005年徐州城镇、农村的65岁及以上人口占总人口的比例分别为8.91%和10.78%。1.4 老龄化要超前于经济发展发达国家进入老龄化的时候，人均国内生产总值是在5000到10000多美金，而徐州人均GDP刚刚超过1000美金，属于中等偏低收入水平的地区，应对老龄化的经济实力还比较薄弱。2 人口老龄化对我市社会经济发展的影响 2.1 消费结构面临转变老年人口的增加，用于医疗方面、老年服务的消费需求将增加。对消费总的影响不大，但会引起消费结构的变化。大量资金转向老年人消费，将直接导致从事生产方面的投资相对下降。2.2 影响科技创新老年人口的增加,会降低整个社会吸收新知识和新观念的速度，导致技术创新能力下降，从而诱发采取贸易措施来保护国内劳动力市场，削弱了技术进步和灵活劳动力市场对长期增长的贡献作用。2.3 劳动力比例下降劳动年龄人口的数量及其在总人口中的比重，对一个国家或地区的经济发展至关重要。2.4 养老、医疗保障压力加大随着人口增长率的下降，生命周期的延长，在不远的将来，一对年轻夫妇可能要赡养4至6个以上老人。养老压力和老年人医疗卫生资源消费压力较大。据统计，60岁以上老年人慢性病患病率是全部人口患病率的3.2倍，伤残率是全部人口伤残率的3.6倍。

这时候我们对比谈一谈徐州的房产新政，这个说了很多遍，简而言之就是限价。

但同样隔天就有开发商想出了别的对策，有兴趣的可以上网搜一搜百悦城就是一个例子。所以对房地产实施绝对的捂住价格，是不可能的。

你看你一个人25年之内能有近200万的贷款能力，我徐州房价往上翻一番又有什么不合理的哪？

前几天去宿迁，宿迁也有个正荣府的项目，均价1.5W。和销售顾问聊的时候说这是宿迁人喜欢的地方所以卖的贵，又说起买房的客户群体：有商人，有睢宁、沙集的有钱人。还有政府的人员，说在全国都好几套房子，在这也能买一套。

这种话不知道可不可信，但从里面我们大概已经可以反向推测目前徐州市的购房群体属性：商人、公务员、有钱人，当然小编不是仇富和仇贵。

但是对于徐州这类城市来说，这几类人群正是符合现在房价的人群，而且这个群体即使到了60岁的年龄依然拥有雄厚的资产的。

所以反而是谁，受不了呐？就是另一类人——打工人。

在经济金字塔来看，恰恰是打工人的补给才使得有能力购房的人群的购买力得到保障，但谁又能保证未来是不是有一天这个层级会出现坍塌？毕竟打工人是有保质期的。而打工人一旦歇业，徐州的房价往下走有没有可能？

答案确实如此，但只要有前赴后继的打工人起底就有无限蔚蓝的明天！

所以，纯个人认为，在未来一个短时间内徐州的房价会出现下跌，维度大概在1-2成左右。不能说稳定在2W吧，估计会稳定在1.5—1.8的层级。

降维打击，房价收入比正在撕泡沫

房地产存在泡沫是铁标！？房价收入比告诉你的一目了然……

我国房地产一直在从很大层面上吸纳日本的惨痛经历。但请不要忘记，日本还没走出房地产泡沫。但未来长达40多年，我们的老龄化还没止步。

泡沫方面，以北上广深为例，19年房价收入比超过了20，深圳更是达到了恐怖的35。这是属于房产一级梯队。而以省会为首的二阶梯队的房价收入比几乎和一阶梯队平齐。但反观徐州这类二线城市房价收入比2019年达到10.8，而作为对标城市的长沙仅为6.4。你可信？反正我是不信的。

有些人说，徐州下半年的土拍地块已经很少了，而且并没有出现大范围的拍卖。乍一听还真是那么回事儿，但是你细细看一下下半年的土拍情况，市区级别的拍卖哪一块不是优质地块，又哪一块不是低出高进？

今天和平路出一个地王，明天大龙湖出一个地王，后天市区出一个地王。仅仅一个月徐州的地王一块比一块高，徐州的财政收入超额达标。

徐州，区域的泡泡机

而徐州的高房价不仅代表的是徐州一个城市，不夸张的说淮海经济区的房价也不会低。远的不说，新沂，邳州也让当地居民承受的高不配位的价格之重。

徐州近几年投入的商业、科研、引入投资短时间内并没有起到带动人口流入，人均经济提速的要求。世界只有一个徐州，但比徐州房价收入比要低的城市有洛杉矶、波士顿、迈阿密。

你如果不相信房产圈存在泡沫，那小编插播一个额外话：黄金，作为世界基准货币的标准，黄金从十月份的成品500多截止到目前，成品价格下降至460。而今日黄金T+N2价格仅为366.70元。

而在十月底二手黄金的回收价是：490元。试问，这蒸发的钱究竟谁来买单？500块买的黄金是真亏了吗？360买的黄金是真的赚了吗？中间的泡沫差就这么平白无故蒸发了？！

钱哪？黄金哪？房子哪？

喔~全都是泡沫~